時間：2023-03-01 16:32:12
序論：在您撰寫公司產(chǎn)品營銷策劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
中小食品企業(yè)的老板、董事或公司高管絕大多數(shù)對自己企業(yè)的產(chǎn)品和技術(shù)非常精通，有些企業(yè)老板在自己擅長的食品品類工作了十幾年，甚至更長的時間，但對專業(yè)的市場營銷知識了解的并不多。一個企業(yè)和一個人一樣，時間和精力是有限的，不可能什么都懂，通過優(yōu)勢互補是解決營銷問題或難題最有效的方法。
產(chǎn)品包裝是印刷廠設計的
很多中小食品企業(yè)為了省錢、省事、節(jié)約時間，產(chǎn)品包裝設計交給印刷廠設計，如果包裝印刷的數(shù)量多，包裝設計還可以免費。也有些中小食品企業(yè)產(chǎn)品包裝和公司宣傳品找的是熟人或路邊打字復印店設計的，不僅沒有品牌和創(chuàng)意策略的指導，包裝設計也不上檔次，結(jié)果企業(yè)是省了錢，但消費者不認可。
好產(chǎn)品就是賣不動
對于銷售狀況不好的中小食品企業(yè)，大多數(shù)產(chǎn)品的質(zhì)量都非常好，其中一些還是專利產(chǎn)品，但這樣品質(zhì)好，貨真價實的產(chǎn)品就是賣不動。打個比方說，就好像是“捧著金飯碗要飯”。
因為好的產(chǎn)品也需要通過適合的方式告訴目標消費者，你的產(chǎn)品跟競爭品牌相比好在哪里，怎樣觸動消費者的首次購買愿望和重復購買頻次，否則再好的產(chǎn)品也可能銷售不暢。
銷售人員換了一批又一批
一些中小食品企業(yè)產(chǎn)品的銷售人員換了一批又一批，或者說是走了一批又一批，產(chǎn)品的銷量依然沒有實現(xiàn)增長。一方面食品企業(yè)懷疑銷售人員的工作能力和敬業(yè)程度；另一方面，企業(yè)銷售人員也因為產(chǎn)品銷售困難，自己的待遇低而選擇換工作。在這種情況下，中小食品企業(yè)需要認識到，產(chǎn)品賣不動主要不是銷售人員的錯，而是缺乏專業(yè)品牌策劃、產(chǎn)品策劃、市場策劃和銷售策劃的支撐。面對越來越激烈的市場競爭，如果沒有專業(yè)營銷策劃的支持，再好的產(chǎn)品也難賣出去。
企業(yè)維持原狀做不大
沒有專業(yè)營銷策劃支持的品牌提升當然會很慢，產(chǎn)品銷售也會變得非常困難。處于這種狀態(tài)的中小食品企業(yè)往往是多年來幾乎一直維持原狀，公司規(guī)模很難做大。企業(yè)在資金、銷售隊伍的穩(wěn)定性、公司凝聚力等方面會進一步陷入惡性循環(huán)的危機當中。
找策劃公司不放心也沒有錢
當公司品牌和產(chǎn)品銷售遇到困難的時候，很多中小食品企業(yè)也會想到與外腦合作，尋求營銷策劃公司的幫助，同時對營銷策劃公司的策劃能力又不放心，企業(yè)也沒有更多的錢聘請策劃公司做營銷策劃。所以很多中小食品企業(yè)在遇到營銷難題或營銷問題時總是難以得到及時有效的解決。
企業(yè)陷入進退維谷的艱難處境
在北京精準企劃服務過的中小食品企業(yè)中，有一半以上都是企業(yè)有好的產(chǎn)品、技術(shù)和生產(chǎn)設備，產(chǎn)品進入市場后就是賣不動或者當產(chǎn)品銷量達到一定階段后再提高就非常困難。公司老板、企業(yè)高管和銷售人員都非常努力，公司文化也非常有凝聚力。還有些是面對競爭對手的價格戰(zhàn)，自己的產(chǎn)品缺乏品牌力的拉動，不得不降價銷售，很快演變成與競品的價格戰(zhàn)，產(chǎn)品利潤隨之下滑，企業(yè)面對這種市場競爭格局無能為力，逐步陷入進退維谷的艱難處境。
希望得到真正專業(yè)營銷策劃公司的支持
面對還不是特別規(guī)范的營銷策劃行業(yè)，中小食品企業(yè)既希望得到真正專業(yè)營銷策劃公司的支持，又不希望冒太大的風險和花太多的營銷策劃費用。所以營銷策劃行業(yè)需要能夠為食品企業(yè)進行專業(yè)營銷策劃，讓中小食品企業(yè)既不需要花多少錢，又能為中小食品企業(yè)穩(wěn)定實現(xiàn)品牌提升和產(chǎn)品銷量快速增長的專業(yè)食品營銷策劃機構(gòu)。北京精準企劃憑借十七年食品行業(yè)成功營銷策劃經(jīng)驗，在食品營銷策劃行業(yè)率先提出的“營銷策劃客戶不滿意100%退款”的莊嚴承諾，也正是出于給中小食品企業(yè)成功策劃提供保障應運而生的。
中小食品企業(yè)需要借助專業(yè)策劃做大品牌和產(chǎn)品銷量
在北京精準企劃成功策劃過的中小食品企業(yè)中，包括廣西桂林漓江魚食品有限公司，陜西漢中瓏津木本油業(yè)有限公司，山西長治潞安府臘肉制品有限公司，河南商丘百業(yè)興農(nóng)科技有限公司，天津蘭氏調(diào)味品有限公司等中小食品企業(yè)，都是企業(yè)處于困境或發(fā)展瓶頸的階段與我們合作，通過精準企劃專業(yè)整合營銷策劃支持，這些企業(yè)都很快走出營銷困境，實現(xiàn)了品牌和產(chǎn)品銷量的雙重提升，并已經(jīng)成為區(qū)域性或地方性的知名品牌和強勢品牌。為中小食品企業(yè)成功營銷策劃紀實和精彩平面創(chuàng)意作品等詳細內(nèi)容，請進入北京精準企劃公司網(wǎng)站成功案例部分查閱。 [i]
丁華，北京精準企劃CEO，43周歲，中國知名食品營銷策劃實戰(zhàn)專家；17年食品行業(yè)營銷實戰(zhàn)經(jīng)驗，成功服務過五十多家國際、國內(nèi)大、中小食品企業(yè)；在食品營銷策劃領域已建立了自己成熟的營銷實戰(zhàn)理論體系。北京精準企劃——中國食品行業(yè)市場調(diào)研與整合營銷策劃第一品牌，食品企業(yè)營銷問題或難題全面解決方案請進入北京精準企劃公司網(wǎng)站。精準企劃鄭重承諾：營銷策劃客戶不滿意100%退款。china-jzqh.com
1、概念
營銷策劃方案是商業(yè)銀行在進行金融產(chǎn)品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。
2、作用
營銷策劃是針對某一客戶開發(fā)和某一產(chǎn)品營銷而制作的規(guī)劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變?yōu)橛行虻摹艾F(xiàn)在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業(yè)銀行開展市場營銷活動的藍本。
3、特點
營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現(xiàn)“圍繞主題、目的明確，深入細致周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。
結(jié)構(gòu)模式
1、種類
商業(yè)銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同可分為大型優(yōu)良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調(diào)查策劃方案、產(chǎn)品推介策劃方案等等。
2、結(jié)構(gòu)
營銷策劃方案的基本結(jié)構(gòu)是：
第一部分：營銷策劃方案封面
在這部分內(nèi)容中,策劃者需分項簡要概述以下內(nèi)容:
(1)營銷策劃的全稱。
基本格式是:××銀行關于××××營銷策劃書
(2)營銷策劃的部門與策劃人。
營銷策劃:××銀行××分(支)行客戶部
主策劃人:×××、×××、×××
(3)營銷策劃的時間。
××××年×月×日
第二部分：營銷策劃主題和項目介紹
根據(jù)不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內(nèi)核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發(fā)展趨勢等。
第三部分：營銷策劃分析
營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。
(1)項目市場分析。
宏觀環(huán)境狀況。主要包括宏觀經(jīng)濟形勢、宏觀經(jīng)濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項目市場狀況。主要包括現(xiàn)有產(chǎn)品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業(yè)銀行新產(chǎn)品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業(yè)市場狀況。主要包括同業(yè)的機構(gòu)、同業(yè)的目標市場、同業(yè)的競爭手段、同業(yè)的營銷方式、同業(yè)進入市場的可能與程度等等。
各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據(jù)營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。
(2)基本問題分析。
營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么 其中主要原因有哪些 解決這些問題的基本思路如何確定,出發(fā)點是什么 通過何種途徑,采取什么方式解決 等等。
(3)主要優(yōu)劣勢分析。
主要優(yōu)勢分析：圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調(diào)查、新產(chǎn)品開發(fā)、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優(yōu)勢,主要是自身優(yōu)勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發(fā)揮出自身優(yōu)勢。分析優(yōu)勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。
主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯(lián)的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，錯開自身的弱項。
主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創(chuàng)造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。
第四部分：營銷策劃目標
不同項目的營銷策劃,有各自不同的營銷策劃目標,而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標,要實事求是,經(jīng)過努力能夠達到。
營銷策劃方案（一）
一、 檢討與愿景
20XX年9月至今公司成立長沙易凌分公司，它是公司探索新管理模式的重大變革。在經(jīng)過快一年之后，與目標的差距還是很大的，多次投標失利，集團客戶沒有取得突破，人員招聘，培訓沒到位，人員流失大，團隊發(fā)展過慢，整體業(yè)績不理想。但在公司領導高層的支持和我們不斷地學習中，在后幾個月的工作中也探索我們的生存和發(fā)展之路，在與各分公司的市場拓展，公司資源整合過程中，不斷進步，業(yè)績也稍有起色，在接下來的時間里，我們將再接再厲，把長沙易凌做大，做強。
二、 長沙市場客戶分析和市場潛力分析
1）地產(chǎn)客戶：地產(chǎn)客戶是我們最重要的客戶群體，也是能產(chǎn)生最大經(jīng)濟效益的客戶群，長沙在售樓盤270個，待售樓盤328個，市場潛力是相當大的，目前找到負責人并跟進的項目有130多個，重點跟進客戶30多個，已合作客戶有瀟湘國際，馨香雅苑、美洲故事、水岸世景、圓夢完美生活。接下來的一段時間地產(chǎn)將繼續(xù)成為我們跟進客戶的重點。
2）大型商業(yè)機構(gòu)以及各大電器品牌，如沃爾瑪、家樂福、國美、蘇寧、美的、格力、TCL、創(chuàng)維、長虹等，在這塊上我們下的功夫太少，需要加強跟進力度，長沙這塊的市場還是很大的。
3）汽車銷售，汽車4S店，新車上市推廣或促銷活動推廣，長沙汽車行業(yè)做短彩信推廣不是很多，人手足夠的時候可以跟進，也合作客戶有蘭天集團。
4）大型會展，如房展、車展、服裝展，在這塊我們有一定的跟進，但是效果不明顯，主要給本地公司占據(jù)了，在有一定條件的情況下可以做跟進。
5）金融，銀行個人零售部，基金發(fā)售的推廣，這些長沙基本是做內(nèi)部平臺的推廣，不作為重點跟進客戶。
三、同行業(yè)分析
長沙短信市場的競爭是非常激烈的，開展短信業(yè)務的公司超過100家，比較活躍的有三十多家的樣子，經(jīng)常碰頭的有星空傳媒、茉莉花開、旭為、東信、漢納、精準、面對面、飛網(wǎng)、納蘭、焦點、匯弘等等。茉莉花開50多號人，這邊最早做短信的，關系比較多，每個月都有自己的期刊，星空200多號人，是集團公司來的。遇上很多次了，價格給他們壓得很低，喜歡搞免費試發(fā)，贈送平臺，給樓盤安裝電話來訪自動回復短信的設備，配合樓盤做活動，組團看房什么的，還有個旭為，辦公室很大，有自己機房，喜歡帶別人去他們公司看，門面工夫做得比較到位。再有就是東信也有些名氣了。
四、業(yè)務人員開拓市場的計劃
公司規(guī)模的擴大需要業(yè)務人員進一步拓展市場、提高市場占有率這是公司市場開拓的根本目標。根據(jù)市場狀況和客戶特征，公司在現(xiàn)有市場基礎上確定了未來的市場拓展計劃：
1）重視大客戶開發(fā)與培育。大客戶是公司的核心客戶，公司通過提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務保證核心客戶群穩(wěn)定，確保基礎市場并推動公司擴大市場規(guī)模。另一方面，加大開發(fā)新客戶及潛在客戶，充分挖掘市場潛力。
2）區(qū)域營銷策略。區(qū)域營銷的重點仍是市區(qū)，包括雨花，芙蓉，開福，岳麓，星沙。
3）深化服務營銷戰(zhàn)略公司將以最大限度滿足客戶需求為目標，在產(chǎn)品銷售中不斷強化服務營銷理念，將技術(shù)支持和配套服務工作貫穿于整個銷售過程，進而提升公司市場競爭力。
在北京精準企劃服務過的食品企業(yè)中，有以前是做房地產(chǎn)、電器產(chǎn)品、物流、飼料、日化、旅游、進出口貿(mào)易等行業(yè)的，也有的是政府公務員下海出來做食品企業(yè)的。如果說房地產(chǎn)等行業(yè)受國家政策影響存在較高的營銷風險，那么作為民以食為天的食品市場永遠是朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為眾多食品企業(yè)老板和消費者的共識。
僅有好的產(chǎn)品和技術(shù)是遠遠不夠的
這些新的食品企業(yè)基本上都有一個共同的優(yōu)勢，就是通過與相關科研機構(gòu)、大學院?；蛘邔＜覍W者的合作，技術(shù)和產(chǎn)品在某個食品領域處在領先的位置，有些已經(jīng)成為專利產(chǎn)品。
但激烈的市場競爭和不斷變化的消費者需求告訴我們，僅有好的技術(shù)和產(chǎn)品是遠遠不夠的，
一個食品企業(yè)不可能僅靠產(chǎn)品和技術(shù)獲得持久的競爭優(yōu)勢，只有品牌力、產(chǎn)品力和銷售力得到同步提升才能夠成為某個食品品類中的強勢品牌。
一個人不可能在所有的方面都擅長
與我們合作的新食品企業(yè)老板很多身價都超過千萬，其中身價過億的也不少。他們可以說都是某個領域的成功者，有些早已是當?shù)鼗蚰硞€行業(yè)的名人。但一個人和一家企業(yè)一樣，不可能在所有的方面都擅長。當進入一個新的食品行業(yè)時，你懂技術(shù)可能就不擅長營銷。因此要想在食品行業(yè)快速做強做大，最可靠的方式是在營銷方面與專業(yè)的策劃公司合作，發(fā)揮各自的長處，強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補。
找外腦合作能夠大大降低新食品企業(yè)的營銷風險
也有一些新進入的食品企業(yè)過于相信自己的產(chǎn)品；或者是為了讓自己的產(chǎn)品盡快進入市場；或者是為了節(jié)省前期的投入費用，簡單地找印刷廠設計包裝，用其它行業(yè)的成功經(jīng)驗來運作食品市場，結(jié)果產(chǎn)品是很快出來了，但多數(shù)都堆積在自己的企業(yè)或經(jīng)銷商的倉庫里賣不動。結(jié)果又翻回頭來找原因，企業(yè)幾十萬，甚至是數(shù)百萬的費用都打了水漂，不僅浪費了大量資金和時間，而且造成了不良的品牌影響。因此新進入的食品企業(yè)尋找專業(yè)外腦合作才能夠大大降低企業(yè)的營銷風險，盡快實現(xiàn)自己的預定目標。
選擇專業(yè)的食品營銷策劃公司合作更為可靠
雖然從理論上說，每個行業(yè)的營銷策劃都是相通的，但北京精準企劃認為人的精力是有限的，只有把整個公司每個員工的精力都用在食品營銷策劃上，才能夠把事情做的更加精準。如果今天做食品策劃，明天做汽車策劃，后天又做房地產(chǎn)策劃；甚至在同一時間，同時在做食品、殺蟲劑和衛(wèi)浴產(chǎn)品的營銷策劃，腦子里亂成一鍋粥，很難把營銷策劃做的精準。因此新食品企業(yè)選擇專業(yè)的食品營銷策劃公司合作更為可靠。
策劃公司也需要給食品企業(yè)明確的品質(zhì)承諾
新食品企業(yè)尋找合作的營銷策劃公司不是辦公面積越大越好，不是人數(shù)越多越好，更不是收費越高越好。最核心的標準是看營銷策劃公司的專業(yè)程度和是否能夠給食品企業(yè)明確的品質(zhì)承諾。好的食品營銷策劃公司需要具備以下標準：第一，只專注于食品行業(yè)的營銷策劃；第二，有十五年以上的食品行業(yè)成功營銷策劃經(jīng)驗；第三，營銷策劃客戶不滿意100%退款（這條標準非常過硬，只要食品企業(yè)對營銷策劃表示不滿意，不用這些策劃成果，營銷策劃公司必須無條件100%退款。如果策劃公司沒有這樣過硬的承諾，把策劃風險都留給食品企業(yè)，我們認為與這樣的策劃公司合作并不可靠。哪怕這家策劃公司有很好的知名度和很多成功案例。因為你的項目很可能是該公司一位普通的客戶總監(jiān)負責，而不是策劃公司的專家負責。結(jié)果可能是花了很高的策劃費用，而策劃質(zhì)量卻無法得到保證。）；第四，有數(shù)十家大、中、小型食品企業(yè)成功營銷策劃案例；第五，誠信、敬業(yè)、實在；第六，立志成為中國食品行業(yè)營銷策劃第一品牌，把營銷策劃的品質(zhì)看得比什么都重要?？傊还軤I銷策劃公司的名氣有多大，是否能夠給食品企業(yè)明確的品質(zhì)承諾是判斷策劃公司好壞的根本標準。
在營銷策劃的每一個核心環(huán)節(jié)超越第一品牌
新進入的食品企業(yè)在品牌知名度和產(chǎn)品銷量方面無法與市場上的全國性知名品牌相比，跟區(qū)域性強勢品牌相比也有很大差距。因此要想為自己的企業(yè)最大限度爭取發(fā)展機遇，就必須在品牌定位、品牌名稱創(chuàng)意、企業(yè)LOGO設計、市場細分、目標消費群體界定、產(chǎn)品定位、品牌廣告語的創(chuàng)意、產(chǎn)品賣點提煉、產(chǎn)品包裝設計、產(chǎn)品銷售終端宣傳品的設計、平面廣告設計、影視廣告的創(chuàng)意拍攝、產(chǎn)品招商策劃、產(chǎn)品促銷策劃、銷售管理體系的建立以及銷售隊伍的培訓等整合營銷策劃的每一個核心環(huán)節(jié)超越該類產(chǎn)品中的第一品牌或與第一品牌不相上下，才能夠最大限度節(jié)省營銷費用，降低企業(yè)的營銷風險，為自己的企業(yè)爭取更多的發(fā)展機遇。要做到這些當然非常困難，但新進入的食品企業(yè)需要與專業(yè)的食品營銷策劃公司合作，排除一切障礙，在起跑線上就贏得競爭優(yōu)勢。
為新產(chǎn)品上市留下充足的時間
在食品行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈來愈嚴重，市場競爭越來越激烈。一個新的食品企業(yè)，一個新的產(chǎn)品要獲得市場的成功非常困難。并不是產(chǎn)品生產(chǎn)出來就能成功進入市場，就能夠被消費者接受，就能夠賣得好。所以新食品企業(yè)需要為產(chǎn)品上市留下充足的時間，包括市場調(diào)研、營銷策劃、商標注冊、辦各種證照、建立銷售隊伍、包裝盒宣傳品印刷、招商策劃、新產(chǎn)品上市策劃等各個環(huán)節(jié)需要的時間。只有準備的充分，策劃的細致、專業(yè)，才能贏得成功的機會。
的確，一個好的營銷策劃方案往往能給企業(yè)帶來不可估量的影響和貢獻。優(yōu)秀的營銷咨詢公司，往往能站在企業(yè)之外來剖析企業(yè)、觀察審視企業(yè)，在對企業(yè)的營銷策劃環(huán)境、客戶、產(chǎn)品和競爭對手的情況進行全面地調(diào)查和分析之后，給企業(yè)提供理性、客觀的建議甚至“治療藥方”。但是，如何在營銷環(huán)境如病毒一樣升級變異的市場中，在多如牛毛、良莠不齊的營銷機構(gòu)中甄選到適于自身發(fā)展的營銷策略機構(gòu)，筆者歸納，可以通過如下的四點進行考察。
首先，搜集多家同類型的策劃公司的資料、信息，進行初步的篩選，調(diào)查比較滿意的營銷策劃公司的基本情況，如運營時間長短、規(guī)模、服務過的客戶、策劃過的項目和成功率、與企業(yè)合作時間的長短、所策劃過企業(yè)的現(xiàn)狀、所寫策劃案的可操作性等；同時，還需要了解的是策劃咨詢機構(gòu)是否有專業(yè)的調(diào)查人員，所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)是否合理。畢竟，市場調(diào)研是策劃的基石，沒有科學的調(diào)研，任何策劃案都只能是紙上談兵。有一點值得強調(diào)的是，許多的廣告主都會把營銷策劃公司之前服務過的案例作為重要的參考標準，但需把握的一點是，以往的經(jīng)驗只是個參考，最主要的還是營銷策劃公司現(xiàn)行可以提供的策略。
然后，邀請一些預選的營銷策劃公司來企業(yè)，與企業(yè)負責人、高管團隊、項目小組溝通，向他們介紹企業(yè)及產(chǎn)品的基本情況，企業(yè)的需求目標，通過一些問題來了解策劃人對產(chǎn)品或同類產(chǎn)品以及行業(yè)市場狀況的掌握程度，是否有自己的理論體系和實戰(zhàn)經(jīng)驗，在價格上是否符合企業(yè)原定的價位標準。在這個階段里，廣告主可以開展一個比稿的環(huán)節(jié)，讓預選的營銷策劃公司積極參與進來比稿，在一定的時間里給產(chǎn)品做一個小部分的策劃和實施方案，提出服務價格和預期目標，把從中符合企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略、提案設計可操作性強的公司列入到重點選擇對象上來。
接著，通過電話或親自派人去訪問已列入備選對象的營銷策劃公司已經(jīng)服務過的企業(yè)里，獲取其效果、策劃價位以及信譽度的綜合評價，進一步縮小選擇的范圍。知名度、美譽度較好、執(zhí)行力較強、有責任心、講求誠信的營銷策劃公司自然是最值得牽手的。
最后，就到了最終的選擇策劃咨詢公司的時間了，比較一下曾經(jīng)訪問過的策劃人或策劃公司的實力、比稿方案，價格，看哪家策劃人方案更為精準、報價更合理，關鍵在于價格與其實力之比是否相稱，物有所值，最后再進行選擇。
菏澤市H公司的核心產(chǎn)品就是以曹州木瓜為核心原料的木瓜酒和木瓜葉茶系列產(chǎn)品，不僅色澤純正，口感獨特，清香四溢，而且長期飲用對人體具有：防癌抗癌、降血壓、降血脂、降血糖、美容養(yǎng)顏、抗衰老、保肝護肝、預防骨質(zhì)疏松等顯著的保健功效。H品牌公司面臨的主要營銷難題是，好產(chǎn)品不知道怎么賣出去。
品牌站在了進退的十字路口
H公司通過開設幾家店面銷售菏澤牡丹系列產(chǎn)品以及其他菏澤地方特產(chǎn)，積累了一定的經(jīng)濟實力，初步具備了繼續(xù)做大企業(yè)規(guī)模的基礎，但是其主力產(chǎn)品木瓜酒和木瓜葉茶銷售不暢，導致H公司和產(chǎn)品銷量難以快速做大做強，此時的H公司已經(jīng)站在了進退的十字路口。借助專業(yè)的營銷策劃外腦，幫助H公司的核心產(chǎn)品木瓜酒和木瓜葉茶成功營銷已成為企業(yè)的當務之急。
為H公司品牌的LOGO設計，木瓜酒和木瓜葉茶的生產(chǎn)，產(chǎn)品的包裝設計，公司高管以及市場部、銷售部的主管們都付出了大量的心血，聘請了大學的平面設計老師為H公司品牌創(chuàng)意設計標志，跟當?shù)氐臓I銷策劃公司也進行了合作。同時，H公司與北京、上海的多家策劃公司也進行了頻繁的接觸，但結(jié)果都是不滿意，沒有達到企業(yè)預期的效果。
菏澤H公司與北京精準企劃合作洽談的氛圍是非常真誠和友好的，客戶對我們非?？蜌夂蜔崆?，但是整整一個下午的合作協(xié)議談判過程卻是一波三折。主要原因是H公司有過與營銷策劃公司合作失敗的教訓，對策劃公司乃至策劃行業(yè)不信任的心理陰影短時間揮之不去，因此對雙方的合作方式、合作協(xié)議的細節(jié)特別在意，經(jīng)過了反復的修改，還是難下最后的決心。正是因為精準企劃在食品策劃行業(yè)領先的品牌位置，19年專注食品策劃，良好的客戶口碑，才有了雙方成功合作的開始。
合作協(xié)議正式簽訂45天后，H公司木瓜產(chǎn)品品牌與市場整合營銷策劃提案在菏澤舉行，H公司所有高管及全體員工參加了提案會。北京精準企劃從基礎的營銷策劃概念、營銷理念、木瓜酒和木瓜葉茶品牌定位、目標市場細分、產(chǎn)品核心賣點、品牌廣告語、品牌個性和基調(diào)、H公司產(chǎn)品線規(guī)劃、產(chǎn)品價格定位、H公司品牌LOGO、企業(yè)視覺識別系統(tǒng)設計、產(chǎn)品包裝設計、終端宣傳品設計、產(chǎn)品品牌傳播、產(chǎn)品市場推廣方法到產(chǎn)品招商策劃等方面，全面、專業(yè)、成體系講解了H公司營銷策劃和創(chuàng)意設計的核心內(nèi)容。
追求每一個細節(jié)的完美
市場競爭的激烈程度和消費者需求的不斷變化，對食品企業(yè)推出新產(chǎn)品或老產(chǎn)品進一步提升的要求越來越高。品牌力、產(chǎn)品力和銷售力三個方面中哪一個部分是營銷短板都不可能成功營銷。而品牌力、產(chǎn)品力和銷售力分別都需要體系化運作，同時這三大部分共同又構(gòu)成一個完整的營銷策劃體系。新產(chǎn)品進入市場前期，雖然在品牌知名度和產(chǎn)品銷量方面比不過知名品牌，但是必須把整合營銷策劃體系中的每一個細節(jié)做到最好，才能在后面的品牌傳播和產(chǎn)品市場推廣中花更少的錢，擔更少的風險，用更短的時間快速提升品牌和產(chǎn)品銷量。所以追求每一個細節(jié)的完美，精準企劃才能幫助H公司木瓜酒和木瓜葉茶產(chǎn)品實現(xiàn)低風險成功營銷。
木瓜在中國素有“萬壽果”之稱，所以我們將H公司木瓜酒定位為中國長壽酒，把H公司木瓜葉茶定位為中國長壽茶。H公司木瓜產(chǎn)品在市場上首先開創(chuàng)長壽酒和長壽茶這兩個新的產(chǎn)品品類，通過專業(yè)的品牌傳播和產(chǎn)品市場推廣，搶先占據(jù)“中國長壽酒第一品牌”和“中國長壽茶第一品牌”的市場位置。沒有人能記住第二，食品企業(yè)只有通過品牌和產(chǎn)品的差異化，首先在某個細分市場占據(jù)第一品牌的位置，才能長久、持續(xù)拉動產(chǎn)品的銷售。
營銷策劃和創(chuàng)意設計方案贏得客戶的一致認可
精準企劃為H公司重新創(chuàng)意設計的品牌LOGO，使H公司品牌和標志達到了高度的和諧和統(tǒng)一，由地方小企業(yè)的標識一下變成了國際化、規(guī)范化的品牌LOGO。在產(chǎn)品線的規(guī)劃方面，我們把H公司木瓜酒主力產(chǎn)品分成三大系列：5度的代表喜酒文化，每瓶價格定位在20-30元；8度的代表福酒文化，兩瓶禮盒裝產(chǎn)品定價在120-160元之間；12度的代表祿酒文化，兩瓶禮盒裝產(chǎn)品定價在220-260元之間，形成了H公司高低搭配的完整產(chǎn)品線規(guī)劃。在木瓜葉茶的包裝設計上實現(xiàn)了H公司產(chǎn)品與木瓜葉茶文化的完美對接，產(chǎn)品包裝設計的檔次、品位和視覺沖擊力都是菏澤地方特色食品中最好的。北京精準企劃為H公司木瓜產(chǎn)品做的整合營銷策劃方案，從品牌策略、產(chǎn)品線規(guī)劃、創(chuàng)意設計到銷售策劃都得到了客戶的一致認可。
食品企業(yè)選擇營銷策劃公司需要智慧，決定實施營銷策劃方案需要智慧，同樣放棄以前不適合企業(yè)發(fā)展的策劃和設計也需要智慧。H公司前期的LOGO設計和包裝設計的成品較多，
放棄這些禮盒、酒瓶會造成不少的經(jīng)濟損失。放棄以前不適合市場需求、老的LOGO設計和產(chǎn)品包裝設計，義無反顧地實施新的營銷策劃方案，需要考驗H公司決策層的智慧和膽略。
策劃方案的執(zhí)行比方案的制定難度更大
只有把一生的精力和熱情奉獻給食品策劃事業(yè)，才能為食品企業(yè)做出真正優(yōu)秀的、經(jīng)得起市場和消費者檢驗的整合營銷策劃方案。精準企劃核心團隊在食品策劃行業(yè)默默耕耘了近二十年，我們才逐步發(fā)現(xiàn)策劃方案的執(zhí)行其實比制定優(yōu)秀的策劃方案本身難度更大，這也是為什么很多策劃公司與食品企業(yè)的合作只有好的開始，而不能善始善終的根本原因。營銷策劃方案的實施需要策劃公司與食品企業(yè)兩個團隊互相信任、互相學習、互相理解、互相支持，互相包容，特別是遇到意見分歧的時候，更需要體現(xiàn)雙方的合作智慧。
優(yōu)秀的食品營銷策劃公司需要同時具備優(yōu)秀的溝通能力、策劃能力、服務能力和責任能力，僅僅有出色的專業(yè)策劃和設計能力，還不足以為食品企業(yè)成功策劃。真正優(yōu)秀的職業(yè)策劃人需要從第一次與客戶進行電話溝通開始，到面談、正式合作、方案提案、方案執(zhí)行到日常的客戶服務，都是站在客戶的角度與客戶溝通，整個策劃團隊都需要把食品企業(yè)的事情當成自己家里的事情來做，才能最終贏得客戶的信任，幫助食品企業(yè)做大做強。
中國營銷策劃行業(yè)不規(guī)范的主要原因是很多營銷策劃公司，包括多數(shù)知名的營銷策劃公司只是自己收取策劃費用，把市場風險完全留給客戶承擔。這些策劃公司只宣傳自己20%過五關斬六將的成功案例，而不會提及自己80%走麥城的失敗案例。這些策劃公司自己掙了錢，很風光，規(guī)模也很大，但是把整個策劃行業(yè)的信譽做低了，實際上給社會輸出更多的是負能量。用做生意的心態(tài)與客戶合作，永遠不可能成為優(yōu)秀的策劃人。營銷策劃公司的價值是讓食品企業(yè)付一份的錢，產(chǎn)生十份，甚至是一百份的品牌和經(jīng)濟效益，幫客戶掙錢才是硬道理。
H公司正由門店企業(yè)向正規(guī)化公司快速邁進
通過北京精準企劃營銷策劃方案的實施，不到一年時間，菏澤H公司已基本由以前的推銷模式逐步演變成現(xiàn)在的營銷模式。H公司品牌在菏澤市場的知名度得到了快速提升；H公司的核心產(chǎn)品木瓜酒和木瓜葉茶產(chǎn)品的銷量也出現(xiàn)了大幅增長的營銷態(tài)勢；H公司正由門店型企業(yè)向正規(guī)化公司快速邁進。做成功一個品牌、一個產(chǎn)品、一個企業(yè)永遠不會是一帆風順的，企業(yè)做得越大，品牌做得越強，遇到的困難也會越多。H公司與精準企劃會在戰(zhàn)勝一天天的困難后逐步走向成熟，不斷發(fā)展壯大。
市場營銷隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷擴展、延伸，在營銷發(fā)展的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了策劃營銷。它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術(shù)，其實際操作性更強。隨著市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的決勝利器。策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談營銷策劃書的編制的問題。如何撰寫營銷策劃書呢？
一、營銷策劃書編制的原則。
為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則；
1.邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析產(chǎn)品市場現(xiàn)狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
2.簡潔樸實原則。要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際操作指導意義。
可操作原則。編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中的每個人的工作及各環(huán)節(jié)關系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值。不易于操作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜、顯效低。
創(chuàng)意新穎原則。要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創(chuàng)意是策劃書的核心內(nèi)容。
二、營銷策劃書的基本內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據(jù)產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是，從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是共同的。因此，我們可以共同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式。
1.封面
策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機構(gòu)或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
2.正文
(1)策劃目的。
要對本營銷策劃所要達到的目標、宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或強調(diào)其執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量地完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
?企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點策劃出一套行銷計劃。?企業(yè)發(fā)展壯大，原有的營銷方案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。?企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應地調(diào)整行銷策略。
?企業(yè)原營銷方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
?市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷方案已不適應變化后的市場。
?企業(yè)在總的營銷方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
如《長城計算機市場營銷企劃書》一文案中，對企劃書的目的說明得非常具體。首先強調(diào)“9000B的市場營銷不僅僅是公司的一個普通產(chǎn)品的市場營銷”，然后說明9000B營銷成敗對公司長遠、近期利益對長城系列的影響的重要性，要求公司各級領導及各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成好任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
市場營銷隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷擴展、延伸，在營銷發(fā)展的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了策劃營銷。它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術(shù)，其實際操作性更強。隨著市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的決勝利器。策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談營銷策劃書的編制的問題。如何撰寫營銷策劃書呢？
一、營銷策劃書編制的原則。
為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則；
1.邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析產(chǎn)品市場現(xiàn)狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
2.簡潔樸實原則。要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際操作指導意義。
可操作原則。編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中的每個人的工作及各環(huán)節(jié)關系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值。不易于操作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜、顯效低。
創(chuàng)意新穎原則。要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創(chuàng)意是策劃書的核心內(nèi)容。
二、營銷策劃書的基本內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據(jù)產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是，從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是共同的。因此，我們可以共同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式。
1.封面
策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機構(gòu)或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
2.正文
(1)策劃目的。
要對本營銷策劃所要達到的目標、宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或強調(diào)其執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量地完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
?企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點策劃出一套行銷計劃。?企業(yè)發(fā)展壯大，原有的營銷方案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。?企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應地調(diào)整行銷策略。
?企業(yè)原營銷方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
?市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷方案已不適應變化后的市場。
?企業(yè)在總的營銷方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
如《長城計算機市場營銷企劃書》一文案中，對企劃書的目的說明得非常具體。首先強調(diào)“9000B的市場營銷不僅僅是公司的一個普通產(chǎn)品的市場營銷”，然后說明9000B營銷成敗對公司長遠、近期利益對長城系列的影響的重要性，要求公司各級領導及各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成好任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
(5)營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案）
A、營銷宗旨：
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
?以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
?以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營銷重點。
?建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
B、產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機會與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速啟動市場。
2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質(zhì)量保證體系。
3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)牌意識。
4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。
5）產(chǎn)品服務。策劃中要注意產(chǎn)品服務方式、服務質(zhì)量的改善和提高。
C、價格策略。這里只強調(diào)幾個普遍性原則：
?拉大批零差價，調(diào)動批發(fā)商、中間商積極性。
?給予適當數(shù)量折扣，鼓勵多購。
?以成本為基礎，以同類產(chǎn)品價格為參考。使產(chǎn)品價格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價格為營銷優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制訂。
D、銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫?/p>
E、廣告宣傳。
1）原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節(jié)假日，公司有紀念意義的活動等。
2）實施步驟可按以下方式進行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷后適時推出誠征商廣告。
③節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
④把握時機進行公關活動，接觸消費者。
⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。6、具體行動方案。根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
(6)策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗，具體分析制定。
(7)方案調(diào)整。
關鍵詞：房地產(chǎn)營銷策劃探討
Abstract: this article through to multiple development project marketing planning process summary, from real estate properties, real estate poor marketing planning and marketing planning the development history of the key techniques are discussed.
Keywords: real estate marketing planning is discussed
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
引言
房地產(chǎn)營銷策劃既是一門科學，也是一門藝術(shù)，是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作，是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的營銷推廣效果和銷售業(yè)績，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種內(nèi)、外部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。房地產(chǎn)營銷是一個有連續(xù)性的系統(tǒng)工程，前期工作包括了土地判斷與評估、樓盤開發(fā)定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設計、樓盤開發(fā)營銷的組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建議；后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營離不開市場營銷策劃，營銷策劃的內(nèi)容、怎么做好營銷策劃？如何具體運作房地產(chǎn)營銷策劃？這些問題一環(huán)扣一環(huán)，都是房地產(chǎn)開發(fā)商必須認真考慮和對待的問題。如果前期工作不扎實，那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預料不到的問題。所以，一定要注意搞清所開發(fā)樓盤容易出現(xiàn)的問題多存在于哪里，以及何時會發(fā)生等情況，通過預測實現(xiàn)揚長避短。
多年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵，營銷策劃工作也逐漸由重視銷售策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位。隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流?！熬G色”、“生態(tài)”、“人居”、“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項目針對性更強，社會消費心理的不穩(wěn)定以及開發(fā)商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級”的現(xiàn)象，市場上房地產(chǎn)營銷策劃工作呈現(xiàn)異彩紛呈的壯觀。居住趨向郊區(qū)化，住房消費平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度明顯加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時裝，一年一個樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現(xiàn)，開發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營的系統(tǒng)性，均是營銷策劃工作的新課題。
1房地產(chǎn)商品的特性
房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟物品的特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來主要表現(xiàn)在下列幾個方面：
1.1房地產(chǎn)商品的組合性
組合性表現(xiàn)在三個方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費品與投資品的組合。
1.2位置固定性
（1）市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺。
1.3房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性
（1）不可批量生產(chǎn)，為分期開發(fā)、滾動開發(fā)創(chuàng)造了條件。
（2）沒有完全相同的房地產(chǎn)，位置、環(huán)境、建材、結(jié)構(gòu)等均呈現(xiàn)不同。
（3）檢測的專業(yè)性和復雜性。
1.4房地產(chǎn)商品價值的巨額性
土地是稀有商品，房屋的建造費用高、使用年限長，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價值量巨大。由此可知：
（1）房地產(chǎn)銷售是件困難的工作。
（2）專業(yè)的重要性。
（3）發(fā)展二手市場和租賃市場的必要性。
1.5房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關行業(yè)多。
房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅受現(xiàn)行政策的影響，還會受未來政策的影響。
（1）對投資區(qū)域前景正確分析和預測。
（2）對投資時機的準確判斷。
（3）對投資方式和投資種類的合理選擇。
1.6房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性
房地產(chǎn)是相當耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達幾十年至上百年。但經(jīng)濟壽命卻具有較多的不確定性。
由于房地產(chǎn)商品具有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。
2房地產(chǎn)營銷觀念演進歷史
我們熟知的房地產(chǎn)營銷觀念，并非與商品經(jīng)濟與生俱來的，它是客觀經(jīng)濟環(huán)境的產(chǎn)物，當然，它是一系列銷售觀念基礎上演化而來的。
2.1生產(chǎn)觀念階段
此階段的房地產(chǎn)開發(fā)商認為人們普遍喜歡價格低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡單實用，以節(jié)省成本。因此那時的市場營銷觀念就是價格為主導的競爭。
2.2產(chǎn)品觀念階段
此時房地產(chǎn)開發(fā)商開始認為顧客的需求并非局限于價格上，還有高質(zhì)量、好性能和多樣化的特色，于是開發(fā)商開始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設計上。
但是這個階段忽視了消費者的實際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費。
2.3推銷觀念階段
此階段房地產(chǎn)開發(fā)商大多認為顧客總是處于被動地位，通常對產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來刺激人們的購買欲望即可。因此導致開發(fā)商在開發(fā)項目的時候沒有詳細進行的項目前期研究和可行性研究，只是關注銷售環(huán)節(jié)。
2.4市場營銷觀念階段
與推銷階段相比，市場營銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關系上由單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導的“推”和“拉”相結(jié)合的模式。在實踐中，以營銷策劃觀念為導向的開發(fā)項目，也確實取得了不同凡響的成績。
3房地產(chǎn)營銷策劃的關鍵點及定位策略
房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個不同的層次，每個層次對開發(fā)商來講都是些可撲捉的盈利點，這四個方面也是房地產(chǎn)營銷策劃的關鍵點：
3.1核心產(chǎn)品層，房屋為人們提供的是使用空間，這是實體，也是一切消費和服務的載體。
3.2形式產(chǎn)品層，通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設計，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。
3.3延伸產(chǎn)品層，是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務項目。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等。
3.4潛在產(chǎn)品層，由產(chǎn)品帶來的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場、餐飲服務、特殊服務、娛樂服務等。
房地產(chǎn)營銷策劃還必須進行正確的定位，首先了解定位的基本內(nèi)容，然后針對性地制定定位策略。解決五個關鍵性的問題，即誰是消費者、消費者買什么、消費者何時購買、消費者購買的目的是什么、消費者如何購買。進行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰服務的問題。而營銷策劃定位由很多方面決定，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。房地產(chǎn)公司在進行產(chǎn)品定位時，必須通過一切媒介明確地表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯誤：定位過低，定位如果過低，會使消費者對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別；定位過高，如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強烈的印象，而忽略了對其他產(chǎn)品的關注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶；定位混亂，如果定位發(fā)生混亂，就會使消費者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。
4房地產(chǎn)營銷策劃的價格策略
在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格是最重要的策劃因素，也是影響開發(fā)商創(chuàng)造收益的關鍵因素。在實踐工作中，許多房地產(chǎn)公司因未能妥善處理價格問題，如定價過于強調(diào)成本導向；不能經(jīng)常根據(jù)市場變化調(diào)整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內(nèi)在要素；沒有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細分市場調(diào)整價格等，從而影響了整個項目的營銷策劃效果，甚至導致項目營銷的失敗。
在實踐工作中，應根據(jù)產(chǎn)品的營銷策劃的關鍵點和定位策略，將理論價、成本導向價、競爭導向價和隨行就市價相結(jié)合，確定科學、合理的營銷價格。隨行就市定價法風險較小，尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競爭能力有限，采取這種方法比較穩(wěn)妥。競爭價格定價法是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分為高于、低于、一致三個層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費用、產(chǎn)品服務與競爭企業(yè)進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價目標，確定產(chǎn)品價格。
4.1房地產(chǎn)營銷策劃中幾種常見的定價策略
4.1.1“試探性”定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應求，以后還可以把價格再提高。
4.1.2折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎、一次性付款優(yōu)惠等等。
4.1.3差別定價策略。對不同的顧客群規(guī)定不同的價格；對不同用途規(guī)定不同的價格；對不同時間規(guī)定不同的價格。
4.1.4心理定價策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價策略等。
4.2房地產(chǎn)營銷策劃中的價格控制
房地產(chǎn)營銷策劃中最實質(zhì)的內(nèi)容是價格控制。人們常說房地產(chǎn)營銷策劃即是一門科學，也是一門藝術(shù)，很大程度就是指在房地產(chǎn)營銷策劃過程中，通過科學的分析與比對，結(jié)合從業(yè)者自身的實踐經(jīng)驗對價格控制節(jié)湊的把握。
房地產(chǎn)營銷策劃方案中，價格的設置一般分為四個，即開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并設置與此價格相適應的銷售比例和銷售方案。在營銷過程中，還應根據(jù)市場和需求的變化，對價格進行適當?shù)恼{(diào)整，以達到銷售利潤最大化的目的。
房地產(chǎn)營銷策劃中價格控制的基本原則為：逐步漸進提高和留有升值空間。價格控制過程中有三種情況應盡量避免：一是價格下調(diào)；二是價格做空；三是升值太快缺少價格空間。在相應的合同條款中，還可以對價格調(diào)整進行附加的補充說明，以進一步規(guī)避價格因素給開發(fā)商帶來的不利影響，例如采用延續(xù)報價定價，開發(fā)公司可以約定到房屋竣工驗收完畢交付使用時才制定最終價格，這對開發(fā)周期長的樓盤來說相當普遍。再如使用價格自動調(diào)整條款，開發(fā)公司可以要求顧客按當前價格付款，并且支付交房前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在開發(fā)周期較長期的工程中，合同里可以增加價格自動調(diào)整條款。
5房地產(chǎn)營銷策劃的形式
房地產(chǎn)營銷策劃過程中，從商品房銷售的方式來看主要分為開發(fā)商自行銷售和委托銷售兩種形式。
5.1開發(fā)商自行銷售
由于委托銷售需要支付一定的手續(xù)費，有時開發(fā)商為了節(jié)省這筆費愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開發(fā)商可以考慮自行銷售。
5.1.1大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過多年的開發(fā)運作，已經(jīng)建立了自己專業(yè)的市場推銷隊伍，有地區(qū)性的、全國性的、甚至世界性的銷售網(wǎng)絡，他們對自己所開發(fā)的項目有十分豐富的推廣經(jīng)驗。
5.1.2在房地產(chǎn)市場上揚時期，開發(fā)商所開發(fā)的項目很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開發(fā)商預計在項目竣工后，很快便能租售或者出售。如微利的限價商品房、在部分大城市中或者某些較好的地段供不應求的寫字樓和鋪面房、在工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應不同的需求范圍，市場看好，在這種情況下，銷售相對容易，開發(fā)公司可自行銷售。
5.1.3當開發(fā)商所開發(fā)的項目已有較明確的銷售對象時，也無需再委托銷售。
5.2委托銷售
房地產(chǎn)營銷策劃中，銷售是專業(yè)性工作，有效的促銷活動為開發(fā)商帶來的收益要遠遠大于為此所支付的費用，如售價提高、銷售期短等，經(jīng)濟效益是可觀的。
房地產(chǎn)銷售機構(gòu)通常熟悉市場情況，具有信息優(yōu)勢、經(jīng)驗優(yōu)勢、銷售渠道多的優(yōu)勢、專職銷售人員多的優(yōu)勢，尤其是成熟、優(yōu)秀的商，他們對市場脈波的把握以及對消費者心理活動的認知，可以通過策劃，有限度地制造熱點、引導消費，也可給開發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。
總之，營銷策劃不能簡單地等同于銷售，它不只是流通階段的經(jīng)濟活動。營銷策劃觀念是以消費者需求為中心，通過分析把握消費者需求，開發(fā)產(chǎn)品滿足需求，使消費者在滿足需求的同時企業(yè)獲得利潤。營銷策劃的手段是開展綜合性的營銷活動，即整體營銷，在市場上把產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時間與空間上協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)最佳的營銷組合，以達到綜合的和最優(yōu)的效果。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，應樹立全員營銷理念，在增進整體利益的前提下積極配合營銷策劃，服務于市場，服務于顧客，以實現(xiàn)整體營銷，從而創(chuàng)出品牌效應，達到企業(yè)長遠利益。
參考文獻：
［1］、中國化學工業(yè)出版社，姚玉蓉主編《房地產(chǎn)營銷策劃》；
