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【關(guān)鍵詞】 投資風(fēng)險 策略 總體狀況 趨勢
1.我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的總體狀況及變化趨勢
1.1總體狀況
近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺,房地產(chǎn)投資風(fēng)險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。(1)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險降低,增加技術(shù)含量;(2)投資風(fēng)險信號日趨豐富;(3)房地產(chǎn)投資風(fēng)險地域性差異減小。
1.1.1存在問題
經(jīng)過十多年的發(fā)展,我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段,基本上完成了市場化進(jìn)程。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起,90年代進(jìn)入快速發(fā)展時期以來,我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。但是,在房地產(chǎn)發(fā)展過程中,也存在著很多投資風(fēng)險問題。
1.1.2 原因分析
房地產(chǎn)投資,由于其商品的特殊性,存在著不同于其他投資類型的特點。房地產(chǎn)市場是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長,且受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等特點的影響,故房地產(chǎn)投資具有以下特點:房地產(chǎn)的不可移動性和不良變現(xiàn)性;房地產(chǎn)投資金額高和投資回收期長;房地產(chǎn)投資不確定性因素多,風(fēng)險大;房地產(chǎn)回報率高,收益高。
任何投資項目都存在著風(fēng)險,即投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資風(fēng)險即是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。在房地產(chǎn)投資活動中,風(fēng)險的具體表現(xiàn)形式有:(1)高價買進(jìn)的房地產(chǎn),最終以較低的價格賣出;(2)盡管賣出價高于買入價,但是仍低于預(yù)期價格;(3)墊支與房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失。
1.2我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的總體狀況及變化趨勢近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺,房地產(chǎn)投資風(fēng)險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險降低,增加技術(shù)含量房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險將有所降低。
房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上,隨著我國房地產(chǎn)市場化深入,房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體,它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力,能夠及時掌握先進(jìn)行業(yè)科技,同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技今是的要求,及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為,特別是現(xiàn)階段,部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。
同時,投資風(fēng)險信號日趨豐富。目前,中國每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報告的推出,已經(jīng)成為把我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考;同時中房指數(shù)的推出,幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風(fēng)險規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立,減少了房地產(chǎn)的私下交易,也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準(zhǔn)確性,使房地產(chǎn)投資風(fēng)險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險地域性差異減小房地產(chǎn)投資風(fēng)險地域性差異的縮小主要是指我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。
隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點政策的出臺和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近,我國將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異,逐步實行全方便多層次開放政策,從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險。
2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范措施
在房地產(chǎn)投資活動中,投資的風(fēng)險是客觀存在的,這對于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險的控制即在于能及時的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險,減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。
2.1建立專門的風(fēng)險管理部門
房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機構(gòu)的任務(wù)應(yīng)該是緊緊圍繞投資過程中對風(fēng)險的管理,來實現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險最小化的目的一個投資項目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平,可以提高對市場的可預(yù)測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營費用,降低空置率,提高收益水平,進(jìn)而降低和控制風(fēng)險。
2.2常見房地產(chǎn)投資風(fēng)險的應(yīng)對策略
2.2.1物價風(fēng)險的應(yīng)對策略
當(dāng)項目的投資較大時,房地產(chǎn)投資企業(yè)可以通過發(fā)包的形式將項目的工程建設(shè)部分以招標(biāo)的形式完全的發(fā)包給建筑工程承包商。當(dāng)項目的工程投人不大時,并且企業(yè)有一定的經(jīng)濟(jì)實力和財務(wù)上的抗風(fēng)險能力,可以采取風(fēng)險自留的風(fēng)險規(guī)避策略。
2.2.2利率風(fēng)險的應(yīng)對策略
如果在一定時期內(nèi),房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息,房地產(chǎn)投資將會無利可圖。投資者可以采取調(diào)整租金的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者,或通過固定利率的抵押貸款將利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。另外,在企業(yè)可動用的資源允許的范圍內(nèi),還可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整項目融資的財務(wù)杠桿,以達(dá)到合理地承擔(dān)風(fēng)險。
2.2.3經(jīng)營風(fēng)險的應(yīng)對策略
對于項目的經(jīng)營風(fēng)險主要可采用預(yù)防的風(fēng)險規(guī)避策略,即采用工程法、教育法和程序法,這需要項目管理者具有一定的項目技術(shù)實力,項目培訓(xùn)措施和嚴(yán)格的制定各種工作流程和規(guī)章制度,保證在事前對風(fēng)險源進(jìn)行根除以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險；防范對策；風(fēng)險控制
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)投資風(fēng)險一般經(jīng)歷三個階段，一是潛伏階段；二是發(fā)生階段；三是造成后果階段，房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范與處理就是通過制定和實施各種風(fēng)險防范與處理措施，在風(fēng)險潛伏階段，正確預(yù)見和及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，消除各種隱患，以阻止風(fēng)險損失的發(fā)生；在風(fēng)險發(fā)生階段，積極實施搶救與補救措施，將由風(fēng)險導(dǎo)致的損失減少到最低限度；當(dāng)風(fēng)險損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對風(fēng)險損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補償，在盡可能短的時間內(nèi)，排除直接損失對開發(fā)項目正常進(jìn)行的干擾，同時減少間接損失。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范與處理主要通過風(fēng)險控制、風(fēng)險非保險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險保險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險分散和風(fēng)險自擔(dān)五種方法來實現(xiàn)，這些方法往往不是單一使用，而是經(jīng)常通過合理組合來達(dá)到以最小成本獲得最大安全保障的目的。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，在風(fēng)險識別與衡量的基礎(chǔ)上，及時預(yù)測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險，采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險因素，以回避、消除和降低風(fēng)險事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險損失的程度，從而最終實現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中奉賢事件孕育發(fā)展的不同時期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的側(cè)重點不同，具體又分為風(fēng)險回避、風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。
1．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險回避
房地產(chǎn)投資風(fēng)險回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活動可能帶來風(fēng)險損失時，事先就避開風(fēng)險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的投資活動，以消除風(fēng)險隱患。就風(fēng)險的一般意義而言，風(fēng)險回避是處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險最強有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風(fēng)險管理技術(shù)，即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實施其他風(fēng)險管理措施，因為這些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴(yán)重程度，或在損失發(fā)生后予以一定補償?shù)淖饔谩?/p>
風(fēng)險回避雖然能有效地消除風(fēng)險源，避免可能發(fā)生的潛在損失或不確定性，但其在房地產(chǎn)實際開發(fā)運作中應(yīng)用也具有很大的局限性：
（1）風(fēng)險回避只有在開發(fā)商對風(fēng)險事件的存在與發(fā)生、對損失的嚴(yán)重性完全確定時才具有意義，而一般開發(fā)商不可能對房地產(chǎn)投資中所有的風(fēng)險都能進(jìn)行準(zhǔn)確識別和衡量。
（2）由于風(fēng)險回避措施通常與放棄某項開發(fā)活動相聯(lián)系，這雖然使開發(fā)商遭受損失的可能性降為零，但同時也使其失去獲得相關(guān)收益的可能性。
（3）避免某種房地產(chǎn)投資風(fēng)險不可能實現(xiàn)或采用風(fēng)險回避措施在經(jīng)濟(jì)上不合理。房地產(chǎn)投資中潛在著的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、社會風(fēng)險和自然風(fēng)險，如社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。
（4）房地產(chǎn)投資風(fēng)險無處不在，有時避開某一種風(fēng)險卻又可能導(dǎo)致另外產(chǎn)生一種或幾種新的風(fēng)險，不同的開發(fā)方案還具有不同的風(fēng)險，避不勝避。
雖然房地產(chǎn)投資風(fēng)險回避具有上述種種局限性，從某種意義上講是一種消極的房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理措施，不宜大量采用，但其在以下兩種情況仍然不失為一種處置房地產(chǎn)投資風(fēng)險的恰當(dāng)方式，可使開發(fā)商受損的可能性為零：第一，某種特定房地產(chǎn)投資風(fēng)險發(fā)生的概率和所導(dǎo)致的損失程度十分大且不能被轉(zhuǎn)移或分散；第二，應(yīng)用其他風(fēng)險處理方法不能處理或成本超過其產(chǎn)生的效益。另外，在實施風(fēng)險回避時，房地產(chǎn)開發(fā)商最好在開發(fā)項目的投資決策階段就做出是否運用風(fēng)險回避管理措施的決策，同時，還必須首先確定需要回避的風(fēng)險范圍，盡可能準(zhǔn)確進(jìn)行風(fēng)險識別和衡量，并將其與其他風(fēng)險處理方法進(jìn)行優(yōu)劣比較，這是運用房地產(chǎn)投資風(fēng)險回避措施的前提。
在實際的房地產(chǎn)投資活動中，開發(fā)商常用的風(fēng)險回避措施有：
（1）放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，放棄在風(fēng)險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關(guān)部門對地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風(fēng)險管理措施來轉(zhuǎn)移、分散時，如預(yù)測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險損失。
（2）改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動的性質(zhì)、地點或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)風(fēng)險較大，而進(jìn)行住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險。在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建筑方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達(dá)到回避其中風(fēng)險的目的。
1．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防
房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險損失的各項風(fēng)險因素，實現(xiàn)降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，同時也能達(dá)到減少風(fēng)險損失程度的作用。風(fēng)險預(yù)防措施可以是一種行動或一套安全設(shè)備裝置，開發(fā)商在深入研究風(fēng)險損失是怎樣發(fā)生的基礎(chǔ)上，在風(fēng)險損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風(fēng)險因素或環(huán)境進(jìn)行隔離，即切斷風(fēng)險事故鏈，從而預(yù)防風(fēng)險損失的發(fā)生。
（1）在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險態(tài)度，加強風(fēng)險資料搜集、整理和比較，強化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險管理；最后，要建立風(fēng)險管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險管理機構(gòu)，編制并推行風(fēng)險管理計劃。
（2）在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞皆谶m當(dāng)?shù)臅r機購買土地；及時同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補償問題；委托水平高、信譽好的勘察、設(shè)計單位進(jìn)行勘察、設(shè)計，并就初步設(shè)計方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方才進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計，同時嚴(yán)格控制設(shè)計進(jìn)度及設(shè)計質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。
（3）在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實；進(jìn)行設(shè)計交底，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計劃和年、季、月進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設(shè)備、方法和環(huán)境五個方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；加強工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場，定期、及時召開現(xiàn)場例會以及臨時協(xié)調(diào)會等。
（4）在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點制定營銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗豐富、服務(wù)周到和信譽良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費體系及收費措施，加強物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。
1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險抑制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險抑制是指在房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失發(fā)生前、發(fā)生時或發(fā)生后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過采取相應(yīng)措施以減少風(fēng)險損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。房地產(chǎn)投資風(fēng)險抑制措施大體分兩類：一是事前措施，即在房地產(chǎn)投資損失發(fā)生前為減少損失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某項房地產(chǎn)投資風(fēng)險發(fā)生時產(chǎn)生的損失最小化。在損失發(fā)生前所采取的風(fēng)險抑制措施，有時同時也會減少損失發(fā)生的可能性，起到風(fēng)險預(yù)防作用；二是事后措施，即在某項房地產(chǎn)投資損失發(fā)生時或發(fā)生后為減少損失程度所采取的一系列措施，目的是阻止損失范圍的擴大、減輕損失程度，并進(jìn)行有效的恢復(fù)，防止開發(fā)工作中斷。
在房地產(chǎn)投資實踐中，開發(fā)商可采用一系列風(fēng)險抑制措施將開發(fā)過程中的風(fēng)險降到最低程度。
（1）針對開發(fā)中存在的風(fēng)險，制定詳盡而周密的風(fēng)險管理計劃，制定費用、進(jìn)度和技術(shù)后備措施，建立有效的風(fēng)險管理系統(tǒng)。
（2）進(jìn)行設(shè)計和施工招投標(biāo)，選擇信譽良好、設(shè)計水平高的設(shè)計單位和報價合理、工期短的承包企業(yè)。
（3）充分考慮市場消費特點，建筑平面布局盡可能靈活，戶型多樣化，中高低檔次齊全，適應(yīng)各種消費需求。
（4）及時提供開工條件并按時支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，按時并盡可能提前完成開發(fā)項目。
（5）通過多種合同形式，固定風(fēng)險變量，減輕風(fēng)險損失。例如：開發(fā)商與承包商簽定固定總價合同減輕工程造價上升的風(fēng)險以及與金融機構(gòu)簽定固定利率貸款減輕貸款利率上升的風(fēng)險等。
（6）預(yù)租預(yù)售。通過對房地產(chǎn)項目的預(yù)租預(yù)售可以減緩工程完工后找不到承租者或購買力的風(fēng)險以及租金和售價下降的風(fēng)險等，同時也可以盡早實現(xiàn)資金的回籠，加速開發(fā)項目的建設(shè)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的非保險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)投資風(fēng)險非保險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識地采取某些非保險措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低其自身投資風(fēng)險發(fā)
生頻率和損失程度的目的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的非保險轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會引起投資風(fēng)險及損失的某項開發(fā)活動；二是將風(fēng)險本身予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風(fēng)險，但與風(fēng)險控制不同的是，它不是通過放棄、中止投資活動或采取積極預(yù)防的抑制措施直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素來達(dá)到消除、降低風(fēng)險損失概率和損失程度的目的，而是容許風(fēng)險繼續(xù)存在，但將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險損失概率和損失程度。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移雖然可以使風(fēng)險在開發(fā)商和其他風(fēng)險損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動，但卻不能因此而將投資風(fēng)險本身消除或從總量上減少。
2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險合同轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)投資風(fēng)險合同轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過變更、修改、承諾、簽定各種合同條款，將相關(guān)風(fēng)險的財務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商常采用的轉(zhuǎn)移風(fēng)險的合同形式有建筑安裝工程承包合同、商品房預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和商品房出售合同等。
2．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險擔(dān)保轉(zhuǎn)移
擔(dān)保，是指合同的當(dāng)事人雙方為了使合同能夠得到全面按約履行，根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致而采取的一種具有法律效力的保護(hù)措施，包括保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種。房地產(chǎn)投資風(fēng)險擔(dān)保轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商為避免因?qū)Ψ竭`約而給自己造成損失，要求對方提供可靠的擔(dān)保，將對方不履約可能給自己帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給擔(dān)保人，常用的主要有保證和定金兩種方式。在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，開發(fā)商對擔(dān)保的應(yīng)用必須強調(diào)審查擔(dān)保人的主體資格、資信狀況、經(jīng)濟(jì)實力、擔(dān)保方式、擔(dān)保范圍以及擔(dān)保期等，例如，《擔(dān)保法》明確規(guī)定黨政機關(guān)、學(xué)校和醫(yī)院等不能作為擔(dān)保主體提供擔(dān)保，以避免因此給開發(fā)商帶來的無謂風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的保險轉(zhuǎn)移
保險是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的商業(yè)保險行為。保險具有風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險組合兩種性質(zhì)，被保險人通過交付一定的費用，以獲得保險人可能造成的意外損失給予一定經(jīng)濟(jì)補償?shù)谋ＷC，從而將被保險人的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險人，增強了被保險人自身抵御風(fēng)險的能力。
保險合同是賠償性質(zhì)的合同，當(dāng)被保險人發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失時，保險人應(yīng)按合同所規(guī)定的條件進(jìn)行賠償。保險人的賠償金額是有一定限度的，主要有三種形式，一是以實際損失為限，被保險人不能得到超過其實際損失的賠償；二是以保險金額為限，賠償金額只能低于或等于保險金額；三是以可保權(quán)益（對一項財產(chǎn)具有的某種法律承認(rèn)的權(quán)利和收益）為限，被保險人不能從賠償?shù)玫筋~外的權(quán)益。通常，根據(jù)保險對象不同，保險分為財產(chǎn)保險、責(zé)任保險、人身保險和再保險四大類。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險保險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過運用保險方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資中的某些風(fēng)險給保險人。目前我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)商的險種不多，主要有建安工程保險、房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任保險和房地產(chǎn)投資保險。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分散
房地產(chǎn)投資風(fēng)險分散是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即通過投資組合及共同投資方式達(dá)到分散風(fēng)險的目的。在長期的房地產(chǎn)投資實踐活動中，人們發(fā)現(xiàn)保持單一的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會導(dǎo)致風(fēng)險的過于集中化，雖然單一資產(chǎn)結(jié)構(gòu)常常可能會帶來較高的收益，但其只要發(fā)生一次風(fēng)險損失，就可能使多年積累的財富毀于一旦。
4．1房地產(chǎn)投資組合
房地產(chǎn)投資組合是指由不同類型的房地產(chǎn)、不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資或混合使用所構(gòu)成的投資組合。房地產(chǎn)商品從類型上可以分為住宅、商業(yè)建筑和工業(yè)廠房等，各自皆有其特有的本質(zhì)，使得各類房地產(chǎn)投資的報酬率亦有不同的波動幅度和方向。另外，房地產(chǎn)投資的區(qū)位也會導(dǎo)致報酬率的差異，這是因為不同的區(qū)位，其社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，且各個地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也是呈動態(tài)型的變化。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)投資實踐活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過房地產(chǎn)開發(fā)投資的多元化，形成不同地域、不同開發(fā)類型，長、中、短期結(jié)合的開發(fā)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而在風(fēng)險和收益之間尋求一種最佳的、均衡的投資組合，即使某一方面發(fā)生風(fēng)險損失，開發(fā)商都可以從其它方面的收益中得到補償，即“東方不亮西邊亮”，從而在一定程度上降低總體投資風(fēng)險。
4．2房地產(chǎn)共同投資
共同投資也是一種積極的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分散手段。房地產(chǎn)共同投資是指投資主體的分散，即多個房地產(chǎn)開發(fā)商集合資本，共同進(jìn)行一項房地產(chǎn)開發(fā)活動，其基本動機是通過利益共享，達(dá)到分散風(fēng)險的目的。因此，為實現(xiàn)對風(fēng)險的最有效管理、最大限度地控制風(fēng)險、調(diào)動各方面的積極性和充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，這就必須要保證各方面能夠優(yōu)勢互補，充分利用各方面在資金、土地、技術(shù)、管理、社會、環(huán)境和政策等方面的優(yōu)勢，齊心協(xié)力，取得良好的投資效益。例如與原土地所有者合作，可以避免土地自然屬性、使用屬性不明確帶來的風(fēng)險，減少投資總額；與專業(yè)管理部門合作，可以充分利用他們的技術(shù)和管理優(yōu)勢；與外商合作，可以利用政策優(yōu)勢，獲得免稅、減稅等優(yōu)惠待遇。
五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險自擔(dān)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險自擔(dān)是指房地產(chǎn)投資中的某種風(fēng)險不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利潤時，房地產(chǎn)開發(fā)商采取較現(xiàn)實的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風(fēng)險承擔(dān)下來，并承擔(dān)風(fēng)險所致的損失。風(fēng)險自擔(dān)是一種重要的財務(wù)型風(fēng)險處理手段，其實質(zhì)是在風(fēng)險發(fā)生并造成一定損失后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過內(nèi)外部資金的融通來彌補受損單位所受損失，即在損失后為其提供財務(wù)保障。風(fēng)險自擔(dān)不同于風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移和風(fēng)險分散措施，它不是在風(fēng)險事件發(fā)生前采取措施以消除或降低風(fēng)險的發(fā)生概率、受損范圍和損失程度，也不是把風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散給別的經(jīng)濟(jì)單位，而是把風(fēng)險留給自己承擔(dān)，并在風(fēng)險事故發(fā)生后處理其財務(wù)損失。同時，風(fēng)險自擔(dān)還是處理殘余風(fēng)險的一種技術(shù)手段，在某些情況下也是唯一的風(fēng)險對策。例如，對于消費者購買力、消費偏好變化等預(yù)防不能，回避不得，且又無處轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商只有作自擔(dān)處理。風(fēng)險自擔(dān)分為兩大類：一是消極的或非計劃性的風(fēng)險自擔(dān)。對于某些風(fēng)險，由于沒有意識到其存在性和重要性而沒有作處理風(fēng)險準(zhǔn)備時，或明知風(fēng)險的存在卻因疏忽、怠慢和低估了潛在風(fēng)險的程度時，或有些風(fēng)險過于微小時所產(chǎn)生的風(fēng)險自擔(dān)，都屬于消極的或非計劃性的風(fēng)險自擔(dān)，或稱為被動性自擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)實際運作中，開發(fā)商應(yīng)盡可能將被動自擔(dān)風(fēng)險限制在盡可能小的范圍內(nèi)。二是積極的或計劃性的風(fēng)險自擔(dān)。風(fēng)險管理者在識別和衡量風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對于存在且無可避免、其他方法又無法處理的風(fēng)險，或自己承擔(dān)風(fēng)險比其他處理方法更經(jīng)濟(jì)合理，或風(fēng)險損失不大且自己有能力承擔(dān)的情況，都屬于積極的或計劃性的風(fēng)險自擔(dān)，也稱為主動性自擔(dān)。隨著企業(yè)風(fēng)險管理的發(fā)展與完善，主動自擔(dān)風(fēng)險必將在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理中發(fā)揮更大的作用。在房地產(chǎn)投資過程中，計劃性風(fēng)險自擔(dān)的具體措施有：風(fēng)險損失攤?cè)氤杀?、風(fēng)險自保、借款補償風(fēng)險損失和專屬保險四種。
結(jié)語
隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國房地產(chǎn)投資活動也日益高漲起來。在房地產(chǎn)投資企業(yè)在面對巨額利潤誘惑的同時，也面臨著巨大的投資風(fēng)險。因此，在房地產(chǎn)投資中必須用科學(xué)的方法進(jìn)行規(guī)避和處理，盡可能地降低風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
[1]施建剛，黃清林.投資組合理論在房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制中的應(yīng)用.同濟(jì)大學(xué)學(xué)報:自然科學(xué)版.2005，33(11)
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 險 防范
自2001年北京申辦奧運成功以來，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè),各地房地產(chǎn)投資開發(fā)占全社會固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達(dá)58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強勁的態(tài)勢，據(jù)統(tǒng)計，今年1月～6月，全國房地產(chǎn)投資為1.5萬億元，同比增長35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報率高、位置固定性、建設(shè)周期長等特點決定了房地產(chǎn)投資活動的不穩(wěn)定性和高風(fēng)險性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認(rèn)真地分析與研究其投資風(fēng)險，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。
一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險類型研究
任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風(fēng)險。傳統(tǒng)上，其風(fēng)險主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只針對單項房地產(chǎn)價格變化。
1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險
(1)政策風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。
(2)利率風(fēng)險。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場價格的飛速上升，我國開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計上調(diào)1.62個百分點和1.35個百分點，公積金貸款利率累計上調(diào)0.54個百分點，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風(fēng)險。
(3)通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從2007年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項目過多，導(dǎo)致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價水平上漲，材料等售價水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復(fù)始，形成成本推進(jìn)性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風(fēng)險。
(4)供求變化的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險，當(dāng)市場供給量超越需求達(dá)到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。
(5)自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素（如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等）的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風(fēng)險。如今年5月份的四川汶川大地震，災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場受到毀滅性破壞,雖然國家對災(zāi)區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時住所和住房補貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負(fù)面影響，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)投資項目取消，已經(jīng)在地震災(zāi)區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護(hù)和銷售的難題。
2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險
(1)經(jīng)營競爭風(fēng)險。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險。經(jīng)營競爭風(fēng)險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發(fā)量，大小樓盤過分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房價一度跌至2700元/平米，導(dǎo)致同區(qū)樓盤也紛紛相應(yīng)降價，房價逼近開發(fā)商的投資成本，風(fēng)險頗大。
(2)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴大投資利潤，如果這支財務(wù)杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風(fēng)險。特別是在當(dāng)前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負(fù)債經(jīng)營的投資方帶來新風(fēng)險。
(3)質(zhì)量風(fēng)險。在同地區(qū)同價位的房地產(chǎn)面前，項目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致返工、加固、更改設(shè)計等技術(shù)處理，而且會拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因為消防設(shè)施設(shè)計、施工不達(dá)標(biāo)或施工質(zhì)量不過關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范
1.投資系統(tǒng)風(fēng)險的防范
(1)時刻關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時機。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場不夠完善，因此國家經(jīng)常會出臺一系列政策來引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動與當(dāng)?shù)卣⒔鹑跈C構(gòu)、各級主管部門取得聯(lián)系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動對房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險，提高投資效益。
(2)提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險。利率風(fēng)險主要來源于國家貨幣政策的變化，具有不可預(yù)見性。但國家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標(biāo)的高漲都會引起國家金融機構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù)，及早做出安排，同時為應(yīng)付我國銀行貸款利率的提高可能及預(yù)期，可以預(yù)先與銀行等金融機構(gòu)簽訂固定利率合同。
(3)有效控制供應(yīng)鏈和銷售渠道，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈中的材料價格的飛漲，如果和材料供應(yīng)商和施工方在簽署合同時，就對供應(yīng)價格做出明確的限制或直接采用固定價格，則可以達(dá)到風(fēng)險轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商和施工方。同時在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預(yù)售預(yù)租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長。
(4)進(jìn)行充分的市場調(diào)查，對供求變化做出良好的反應(yīng)?？梢晕凶稍児尽⒎康禺a(chǎn)公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，獲取詳細(xì)的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項目，避免供給過旺和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險。
(5)加強保險意識，規(guī)避自然風(fēng)險。房地產(chǎn)保險不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，能有效將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險的主要途徑。
2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險的防范
(1)重視競爭對手，有效防范經(jīng)營競爭風(fēng)險。在市場經(jīng)濟(jì)中，競爭無處不在，要防范經(jīng)營競爭風(fēng)險，應(yīng)做到以下兩點：一是清晰的認(rèn)識到各競爭對手之間優(yōu)缺點，找出投資項目的差別化和亮點；二是努力降低投資成本，加強管理績效，逼退其他經(jīng)營性競爭對手，獲得或保持較好的市場占有率。
(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資活動雖然是一個周期長、高風(fēng)險高收益的活動，但是各個投資建設(shè)項目的風(fēng)險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風(fēng)險之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險。
(3)健全監(jiān)管機制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商的質(zhì)量。投資者在投資過程應(yīng)明確各個環(huán)節(jié)和流程，并有相應(yīng)的監(jiān)管制度，如在材料招標(biāo)過程中，應(yīng)與信譽良好的供應(yīng)商簽定較長期的供應(yīng)合同。在施工過程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)相掛鉤的形式，簽訂責(zé)任狀，對工期和施工質(zhì)量及時監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項目的完成。
總之，房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對待風(fēng)險，對投資系統(tǒng)性風(fēng)險應(yīng)提高警戒和預(yù)測，對非投資系統(tǒng)性風(fēng)險更應(yīng)及時消除和規(guī)避，及時注意使用多種投資方式，分散風(fēng)險，減少損失，達(dá)到建設(shè)投資利潤最大化的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險管理；對策
一、房地產(chǎn)投資的特點
1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性和位置的不可移動性。
房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。
2、房地產(chǎn)資金需求量大、來源渠道廣
房地產(chǎn)投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預(yù)售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設(shè)項目由政府財政撥款。
3、開發(fā)經(jīng)營周期長,變現(xiàn)能力差
房地產(chǎn)項目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風(fēng)險。
4、高風(fēng)險與高回報
由于不確定性因素大，投資具有高風(fēng)險性。由于房地產(chǎn)投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進(jìn)行過程中，始終伴隨著高風(fēng)險。所以在房地產(chǎn)投資決策中，投資風(fēng)險的大小、可接受程度及風(fēng)險評價分析準(zhǔn)確程度是決定投資與否的重要依據(jù)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的問題及原因分析
1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產(chǎn)金融風(fēng)險高
目前我國房地產(chǎn)融資主要依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。房地產(chǎn)項目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預(yù)購商品房抵押貸款。由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風(fēng)險高。
2、投資經(jīng)營管理不規(guī)范，投資決策水平低
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴張等熱點問題,而很少關(guān)注內(nèi)部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢，而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產(chǎn)投資失敗的主要根源。
3、產(chǎn)生風(fēng)險的因素較多
從產(chǎn)生風(fēng)險的因素來看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、意外事故風(fēng)險等因素。其中尤以財務(wù)風(fēng)險居高，財務(wù)風(fēng)險因素主要有融資風(fēng)險和購房者拖欠購房款風(fēng)險。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負(fù)債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險，這兩個風(fēng)險是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險的主要因素。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的對策
房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理是企業(yè)通過風(fēng)險預(yù)測、風(fēng)險回避、風(fēng)險分散 、風(fēng)險控制等一系列活動來規(guī)避和防范風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障。
1、風(fēng)險預(yù)測
由于房地產(chǎn)投資一旦進(jìn)行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。
2、風(fēng)險回避
在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是市場經(jīng)濟(jì)中一個不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機會沒有風(fēng)險，投資者將很快涌入市場，使預(yù)期收益降低。
3、分散風(fēng)險
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等方式來分散風(fēng)險。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險。
4、風(fēng)險控制
工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險。
5、風(fēng)險自留
投資者預(yù)期某些風(fēng)險不可避免時,可以自行設(shè)立風(fēng)險基金,自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。通過風(fēng)險的分析,明確風(fēng)險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失,對多種預(yù)計方式的優(yōu)劣對比后,投資者主動選擇風(fēng)險自留措施，同時做好財務(wù)準(zhǔn)備。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預(yù)算時設(shè)置不可預(yù)見費用，在資產(chǎn)運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險。
在房地產(chǎn)投資環(huán)境日益復(fù)雜，企業(yè)間競爭日益激烈，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷提高的大環(huán)境下，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產(chǎn)投資機構(gòu)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容之一。
參考文獻(xiàn)：
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【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險分析
房地產(chǎn)投資周期，是一個動態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。
1.1.1 政策風(fēng)險
產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。
金融政策風(fēng)險。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。
土地政策風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險。稅收政策風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險。
城市規(guī)劃風(fēng)險。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來重大影響。
1.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
市場供求風(fēng)險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般較長，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場行情的變化，預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險。
開發(fā)時機風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風(fēng)險
在此階段，征地拆遷耗資費神，風(fēng)險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，由于我國法律建設(shè)以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。
1.3 項目建設(shè)階段的風(fēng)險
1.3.1 工期拖延風(fēng)險
工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售，會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。
1.3.2 項目質(zhì)量風(fēng)險
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。
1.3.3 開發(fā)成本風(fēng)險
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險
1.4.1 營銷策劃風(fēng)險
在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險。
1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費都是導(dǎo)致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。
2 房地產(chǎn)風(fēng)險防范建議
2.1 進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以做出科學(xué)的項目決策
由于房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。
2.2風(fēng)險回避
在房地產(chǎn)投資過程中, 選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法, 能夠?qū)L(fēng)險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟(jì)中一個不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險
①投資者通過合同, 將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。據(jù)《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責(zé)任和費用由承建方承擔(dān)。
②保險型轉(zhuǎn)移即通過參加保險, 以小數(shù)額的保費為代價, 避免所承受的風(fēng)險。在現(xiàn)實中, 一項房地產(chǎn)投資實質(zhì)上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產(chǎn)生的痛苦, 因為從預(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風(fēng)險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。
2.4運用投資組合巧妙減小風(fēng)險
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，能提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。
2.5健全監(jiān)管機制，加強工程建設(shè)管理
工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險。
2.6風(fēng)險自留
風(fēng)險自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險不可避免時, 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。在實踐中, 風(fēng)險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風(fēng)險的分析, 明確風(fēng)險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對多種預(yù)計方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動選擇風(fēng)險自留措施, 同時做好財務(wù)準(zhǔn)備。被動自留風(fēng)險恰好相反, 它是在風(fēng)險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財務(wù)后果。
2.7 創(chuàng)新營銷方法來控制風(fēng)險
目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。
3.結(jié)束語
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險評價與房地產(chǎn)項目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因為, 不管項目環(huán)境分析和財務(wù)分析的效果有多好, 對于風(fēng)險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風(fēng)險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；地區(qū)經(jīng)濟(jì)；居民財富效應(yīng)；金融風(fēng)險
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01
經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)業(yè)的增加值在中國第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z?？梢姡湓黾又翟谥袊谌a(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重不斷上升，而第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的占比也在不斷上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也是在不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)的重要性可見一斑。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)也生了很大的變化，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的互動關(guān)系也在不斷變化之中。
一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
1.房地產(chǎn)價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少?，F(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房價過高導(dǎo)致運行成本過高而外遷的現(xiàn)象，這可以說是房地產(chǎn)價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現(xiàn)。2.房地產(chǎn)價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實力的重要元素，因為房地產(chǎn)價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。3.房地產(chǎn)價格過高，會妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤空間，增加就業(yè)機會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產(chǎn)價格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟(jì)活力難以得到有效激發(fā)，實際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。
二、居民財富效應(yīng)
居民財富效應(yīng)可分為正財富效應(yīng)和負(fù)財富效應(yīng)。所謂正財富效應(yīng)是指房價的上漲增加了房產(chǎn)的價值，繼而影響收入從而使得消費增加。具體可以從實現(xiàn)的財富效應(yīng)和潛在的財富效應(yīng)進(jìn)行分析。首先，實現(xiàn)的財富效應(yīng)是所有者因為價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進(jìn)行了再融資，擴大了當(dāng)期的消費水平。其次，潛在的財富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時消費者沒有出售其住宅也沒有去銀行進(jìn)行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，消費者的信心發(fā)生了變化，從而擴大了邊際消費傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財富效應(yīng)”。負(fù)財富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價格上漲會抑制居民消費支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產(chǎn)價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費來應(yīng)對房租的上漲。而負(fù)財富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費來應(yīng)對。
三、金融風(fēng)險效應(yīng)
驅(qū)動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險，嚴(yán)重影響金融運行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國際投資進(jìn)入。北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險將大為增加。因為目前我國房地產(chǎn)業(yè)運作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風(fēng)險的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和融資信用風(fēng)險都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個經(jīng)濟(jì)的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟(jì)崩潰等等。
四、宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
下表給出了房地產(chǎn)價快速上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產(chǎn)價格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟(jì)變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產(chǎn)價格上漲對GDP的影響為例，房地產(chǎn)價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產(chǎn)價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達(dá)到13.40%。就房地產(chǎn)價格上漲對不同宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響的大小來看，房地產(chǎn)價格上漲對投資、GDP、就業(yè)、消費、消費者價格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響較大，而對總產(chǎn)出和進(jìn)口的影響則相對較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。
五、結(jié)束語
一個地區(qū)或國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴一個行業(yè)會帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)投資的依賴程度非常高，不利于社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。首先，過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會帶來資源配置的不合理，房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，增加了整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脆弱性。房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關(guān)系緊密，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會給整個產(chǎn)業(yè)鏈條帶來災(zāi)難性的打擊；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會不公平程度和貧富差距的擴大，不利于和諧社會的建設(shè)與發(fā)展。由于該行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較高，并不是所有的人都可以進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)或者投資，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤，有失公平和效率的社會發(fā)展一般性原則；最后，房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模快速發(fā)展，不利于社會的可持續(xù)發(fā)展，整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，使得我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，給中國經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展帶來了較大的風(fēng)險和不確定性。
參考文獻(xiàn)：
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我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨之不斷擴大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可增加地方財政收人，帶動當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時擴大農(nóng)村消費需求，吸收農(nóng)村富余勞動力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險的共性外，還具有其獨特個性。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險特征分析
1．居民有效購買力風(fēng)險。盡管全國范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場較大，但是單個小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大，消費群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對住宅的需求較強烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場變化因素影響，存在一定的有效購買力風(fēng)險。
根據(jù)國外的經(jīng)驗，房價一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國家為4～5倍，發(fā)展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價為3009元。據(jù)國家統(tǒng)計局公布，2005年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來計算，售價為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計算)的7．02倍，超過國際公認(rèn)的發(fā)展中國家合理的房價收入比。因此，我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。
另外，由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業(yè)銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。
2．規(guī)劃風(fēng)險。開發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因為區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價值。但是，目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長官意志，隨著長官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時都有修訂的可能。
這種無規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢，影響房產(chǎn)的價值，帶來投資風(fēng)險。
3．房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險。不宜投資組合降低風(fēng)險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。
房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來分散風(fēng)險，通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強烈且需求量較大，但是對大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風(fēng)險。
4．消費習(xí)慣風(fēng)險。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費習(xí)慣。我國地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?，他們的、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費者都有特定的消費心理和消費習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣不一致，可能會造成滯銷。
5．開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開發(fā)活動的每個階段，這也是開發(fā)的一個比較大的風(fēng)險。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊轉(zhuǎn)型而來，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗不足等問題，有的甚至是無資金、無技術(shù)、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設(shè)施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時不合理，很可能給項目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風(fēng)險隱患。
6．公眾干預(yù)風(fēng)險。這是由于某項房地產(chǎn)的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時賠付過程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項目正常進(jìn)展，帶來一定的風(fēng)險。
二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范
1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學(xué)決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時間收回，并對投資者產(chǎn)生長期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實施，就很難改變，或者要付出很大的代價。因此，房地產(chǎn)項目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對擬投資項目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。
在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報告來進(jìn)行決定。因此，可行性研究報告對決策意義深遠(yuǎn)，它是對擬投資項目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前，我國很多開發(fā)項目的研究報告，只是投資者申請立項時的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實成分較多，達(dá)不到可行性研究報告應(yīng)有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機關(guān)加強溝通和聯(lián)系，及時了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。
2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費者收入不高，承受的價格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對開發(fā)項目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產(chǎn)市場的影響，及時掌握國家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項目在功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運用上，能不斷滿足消費市場的特殊需求，保證投資開發(fā)項目與消費市場的需求保持一致。
同時，必須考慮市場購買力，找到最佳的價格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格較低，利潤空間相對較小，降低每套住宅價格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見》(簡稱“國六條”)中提出，“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中提到，“要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購買力并不強大，需要的中低價位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。
3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實行項目監(jiān)理制度，聘請工程監(jiān)理公司對項目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項目施工是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此，有必要聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊伍對項目施工全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對項目工期、質(zhì)量實行嚴(yán)格控制，對材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強施工現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。
推行項目負(fù)責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計到竣工驗收，全程都要加強管理，確保質(zhì)量。要向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，切實保障消費者的權(quán)益，獲得消費者的認(rèn)可，促進(jìn)潛在消費群體的消費。
