時間：2023-07-03 15:50:46
序論：在您撰寫房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
（一）平穩(wěn)增長，但增速低于去年同期水平
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的月度數(shù)據(jù)，2011年以來，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，實際增速也一直與上年水平相當(dāng)，沒有出現(xiàn)2010年那種投資實際增速逐月下降的情況。1―8月，投資較上年同期增長25%，剔除價格變動的影響后，實際增速在17%左右。
（二）制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)投資增長較快，拉動投資增長18個百分點以上
從月度投資（累計）同比增速看，2011年以來，制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增速分別在29%和31%以上，明顯高于同期固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）平均增速。
從投資增速變動趨勢看，制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增速總體趨于上升，其投資增速領(lǐng)先幅度進一步擴大。1―8月，制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增速分別為32.2%和33.4%，比年初高2.3和0.8個百分點，較年內(nèi)最低投資增速（制造業(yè)為1―4月投資增速，房地產(chǎn)業(yè)為1―3月投資增速）高3.2和2.4個百分點，領(lǐng)先同期固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增速7.2和8.4個百分點。
在上述投資增長狀況下，制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)合計拉動固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長18個百分點以上，比上年同期提高3個百分點左右。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施投資增長乏力，增速較低
從月度投資（累計）同比增速看，2011年以來，基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投資增速一直低于投資平均增速，增長乏力狀況日益顯現(xiàn)。1―8月，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)實際增速一直為負(fù)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)投資增速直線下行，實際增速已經(jīng)不足1%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資增長狀況相對較好，但實際增速也不到10%。
在上述投資增長狀況下，2011年1―8月，三大基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)對投資增長的拉動在2個百分點左右，較上年同期下降3個百分點以上。
（四）制造業(yè)投資結(jié)構(gòu)基本保持2004年以來的變動趨勢
從2004―2010年制造業(yè)投資構(gòu)成看，行業(yè)投資占制造業(yè)投資比重明顯上升的部門有：通用設(shè)備制造業(yè)，電氣機械及器材制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，金屬制品業(yè)，專用設(shè)備制造業(yè)，交通運輸設(shè)備制造業(yè)；行業(yè)投資占制造業(yè)投資比重明顯下降的部門有：黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)，紡織業(yè)，造紙及紙制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)，醫(yī)藥制造業(yè)，通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)。
從2011年以來的制造業(yè)投資構(gòu)成看，它基本延續(xù)了2004年以來的結(jié)構(gòu)變動趨勢。在投資比重明顯上升的部門中，比重繼續(xù)顯著上升的是電氣機械及器材制造業(yè)，較上年同期提高1.4個百分點；所占比重不升反降的有非金屬礦物制品業(yè)、金屬制品業(yè)和交通運輸設(shè)備制造業(yè)，其中比重下降相對明顯的是交通運輸設(shè)備制造業(yè)，其占制造業(yè)投資的比重比上年同期下降0.4個百分點。
在投資比重明顯下降的制造業(yè)部門中，比重繼續(xù)顯著下降的行業(yè)是黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)，分別較上年同期下降0.7和0.9個百分點，所占比重不降反升的行業(yè)是紡織業(yè)和通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)，所占比重分別比去年同期提高0.6和0.3個百分點。另外，2011年出現(xiàn)的紡織業(yè)和通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)投資比重變動特征是2010年狀況的繼續(xù)。
二、2011年固定資產(chǎn)投資增長24% 左右
（一）2011年固定資產(chǎn)投資預(yù)計增長24%左右
2011年1―8月固定資產(chǎn)投資累計同比增長25%。從以往經(jīng)驗看，固定資產(chǎn)投資全年增速一般要比前8個月低一些，2004―2010年平均低1.8個百分點，2010年全年固定資產(chǎn)投資增速比前8個月低0.3個百分點。2011年前4個月，固定資產(chǎn)投資累計同比增速逐漸升高，5月以來累計同比增速逐步降低，估計2011年全年固定資產(chǎn)投資增速將比與前8個月低，估計為24%左右。
（二）未來數(shù)月，制造業(yè)投資增速變化不大，房地產(chǎn)業(yè)投資增速將下行
從制造業(yè)投資看，扣除價格變動影響后，2011年1―8月同比實際增長24%左右，與2008―2010年制造業(yè)投資年均增速相當(dāng)，低于全球金融危機之前的年均增速。2004―2008年的經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，制造業(yè)投資增速與工業(yè)增加值增速存在正相關(guān)性，如果未來數(shù)月工業(yè)增加值增速繼續(xù)下行，制造業(yè)投資增速將有所反應(yīng)，但發(fā)生大幅下降的可能性較小。
從房地產(chǎn)業(yè)投資看，扣除價格變動影響后，2011年1―8月同比實際增長25%左右，高于2008―2010年房地產(chǎn)業(yè)投資年均增速，也高于全球金融危機前的年均增速。經(jīng)驗顯示，新開工面積增速和施工面積增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速之間有較強的正相關(guān)性，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2011年以來房地產(chǎn)開發(fā)施工面積和新開工面積增速已經(jīng)明顯下降，因此，未來數(shù)月，房地產(chǎn)業(yè)投資增速會有一定程度的下降。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施投資繼續(xù)低速增長
除了年初既定的財政、貨幣和信貸政策，地方政府融資平臺清理規(guī)范、房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的國有土地使用權(quán)出讓收入減少都會抑制地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施投融資能力；此外，鐵路建設(shè)項目安全大檢查等也是影響年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資增長的重要因素?？傮w上看，除水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資增速將繼續(xù)平穩(wěn)增長外，其他基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的投資增長乏力狀況難以改變。
三、2012年固定資產(chǎn)投資增速下降的可能性很大
全球金融危機前，我國固定資產(chǎn)投資實際增速總體上呈下降趨勢，主要原因是制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增速明顯下降。大規(guī)模經(jīng)濟刺激政策使得2009年投資增速大幅上升，隨著刺激政策效應(yīng)的逐漸消失，2010年和2011年投資增速重回下降趨勢，但實際增速依然在17%以上，其中房地產(chǎn)業(yè)投資的高增長起到了重要的拉動作用，對總投資增長的貢獻(xiàn)率2010年超過了31%，2011年1―8月達(dá)到34%，是2004年以來的最高值。2012年作為投資增長重要引擎之一的房地產(chǎn)業(yè)投資增速的向下調(diào)整，將使固定資產(chǎn)投資增長減速明顯。
從危機后投資增速的變化看，經(jīng)濟刺激政策的實施使2009年固定資產(chǎn)投資實際增速大幅上升到1978年以來的最高點33.2%，兩年后迅速回落到2011年的17.3%。2009年投資增長的最主要拉動力來自大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，其投資實際增速高達(dá)46.2%，拉動總投資增長11.1個百分點，遠(yuǎn)高于以往3個多百分點的水平。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目逐漸接近尾聲，2011年其投資實際增長速度迅速下降到9.3%，對總投資增長的貢獻(xiàn)僅為4%。由于前期基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模已經(jīng)很大，2012年再次出現(xiàn)由政府引導(dǎo)的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的可能性較??；另外，地方政府融資平臺清理規(guī)范、房地產(chǎn)市場調(diào)控引致的土地出讓金收入減少、從緊的貨幣信貸政策等，既限制了地方政府的融資能力，也對交通、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金來源產(chǎn)生很大影響。交通部在其的“2011年前三季度交通運輸業(yè)經(jīng)濟運行情況”中就指出，“交通固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)放緩，交通建設(shè)資金緊張狀況緩解難度大。今年以來，由于貨幣政策調(diào)整，融資平臺清理等政策的共同作用，公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金緊張?！币虼?，從需求和資金供給兩方面考慮，我們估計2012年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速出現(xiàn)顯著回升的可能性較小。
以自發(fā)投資為主的制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)受刺激政策的影響相對較小，2010年、2011年固定資產(chǎn)投資增長的動力主要來自這兩個行業(yè)，兩者對總投資增長的貢獻(xiàn)率超過了74%。2012年固定資產(chǎn)投資的增長也將取決于房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的投資增長情況。
在房地產(chǎn)業(yè)投資方面。近年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2004―2011年房地產(chǎn)業(yè)投資占總投資比重在23%左右，平均每年拉動固定資產(chǎn)投資增長5個百分點以上，平均貢獻(xiàn)率近25%，成為拉動固定資產(chǎn)投資增長以及經(jīng)濟增長的重要引擎之一。2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然保持高位，其主要原因：一是2010年商品房新開工面積大幅上升，達(dá)到了41%，其大部分投資要在2011年發(fā)生；二是2011年新開工的1000萬套保障房項目對投資增長貢獻(xiàn)較大。受嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2011年1―8月商品房新開工面積增速出現(xiàn)了較大幅度的下降，估計2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的可能性較小，商品房新開工和施工面積增速將延續(xù)2011年下半年以來的下降態(tài)勢。商品房新開工面積增速連續(xù)下降，將嚴(yán)重影響2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長；即使政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)保持上年度建設(shè)規(guī)模，由于沒有增量，對投資增長的作用有限。綜合商品房和保障房兩方面考慮，2012年房地產(chǎn)業(yè)投資增速將明顯下滑。
在制造業(yè)投資方面。根據(jù)我們的研究，現(xiàn)階段我國工業(yè)增加值比重可能已達(dá)到峰值，“十二五”及以后時期工業(yè)增加值比重將逐漸下降，相應(yīng)地，制造業(yè)固定資產(chǎn)投資增速也將會逐漸下降。近年來制造業(yè)投資增長的表現(xiàn)也印證了這一點。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，危機前，制造業(yè)投資實際增速總體上呈下降趨勢，受刺激政策間接拉動的影響，2009年增速有所回升，但隨后兩年回歸下降趨勢。2012年房地產(chǎn)投資增速的大幅下滑將會對制造業(yè)投資增長產(chǎn)生影響，另外，目前歐美債務(wù)危機日趨嚴(yán)重，經(jīng)濟前景暗淡，我國的出口形勢不樂觀。從內(nèi)、外兩方面考慮，并結(jié)合我國制造業(yè)投資增長的總體趨勢判斷，2012年制造業(yè)投資增速向下調(diào)整的可能性大。
在農(nóng)業(yè)、采礦業(yè)和其他行業(yè)投資方面。2004―2011年農(nóng)業(yè)投資占總投資3%左右，增速總體呈上升趨勢，2010年下降幅度較大，2011年1―8月同比增速有所回升，估計2012年將繼續(xù)有所上升；2004―2011年采礦業(yè)投資占總投資的4%左右，增速呈下降趨勢，從趨勢估計，2012年增速將繼續(xù)有所下降；除房地產(chǎn)、制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)和采礦業(yè)以外的其他行業(yè)固定資產(chǎn)投資占總投資的13%左右，2004年以來其投資增速總體上呈上升趨勢，2011年1―8月同比實際增速比去年同期略有上升，估計2012年其他行業(yè)固定資產(chǎn)投資增速將有所上升。
綜合以上對主要行業(yè)投資增長的判斷，2012年固定資產(chǎn)投資實際增速很難達(dá)到2011年的水平。
四、政策建議
第一，密切關(guān)注房地產(chǎn)投資增速變化情況。從不同行業(yè)投資增長變動趨勢看，可能對2012年投資形勢產(chǎn)生較大影響的行業(yè)主要是房地產(chǎn)業(yè)。除了統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們在近期開展的實地調(diào)研中也看到，房地產(chǎn)開發(fā)公司正在迅速下調(diào)自身的房地產(chǎn)開發(fā)投資計劃。
第二，積極防范可能因房地產(chǎn)投資增速下滑而出現(xiàn)固定資產(chǎn)投資增速下降過多的情況。2009、2010年投資（資本形成）對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為91.3%和54%，對GDP增長的拉動分別為8.4和5.6個百分點，同期，外需對GDP增長的貢獻(xiàn)率由負(fù)轉(zhuǎn)正，對GDP增長的拉動由負(fù)的3.6個百分點轉(zhuǎn)為正的0.9個百分點，外需增長狀況的好轉(zhuǎn)彌補了投資增長拉動作用的下降。在外需和國內(nèi)消費需求增長狀況保持2011年增長趨勢的情況下，如果投資增速出現(xiàn)過快下降，將不利于2012年國民經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。
第三，抓緊落實“十二五”規(guī)劃提出的促進中小企業(yè)發(fā)展、培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的各項政策措施，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高產(chǎn)業(yè)核心競爭力。主要政策措施包括：建立健全中小企業(yè)金融服務(wù)和信用擔(dān)保體系，提高中小企業(yè)貸款規(guī)模和比重，拓寬直接融資渠道。落實和完善稅收等優(yōu)惠政策，減輕中小企業(yè)社會負(fù)擔(dān)。擴大政府新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資規(guī)模，發(fā)揮多層次資本市場融資功能，帶動社會資金投向處于創(chuàng)業(yè)早中期階段的創(chuàng)新型企業(yè)。綜合運用風(fēng)險補償?shù)蓉斦?yōu)惠政策，鼓勵金融機構(gòu)加大信貸支持力度。完善鼓勵創(chuàng)新、引導(dǎo)投資和消費的稅收支持政策等。
關(guān)鍵詞：京津冀協(xié)同發(fā)展；固定資產(chǎn)投資；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整
中圖分類號：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：16723198（2016）02001002
1 引言
本文通過對社會固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成行業(yè)的固定資產(chǎn)投資數(shù)額以2003年為基期剔除物價指數(shù)影響因素之后的數(shù)據(jù)進行分析，得出河北省和北京、天津的行業(yè)固定資產(chǎn)投資比重差距，從而對河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提出具有針對性的方向和建議。
2 京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定投資狀況分析
河北省、北京和天津的社會固定資產(chǎn)投資如表1所示。
由表1，北京、天津和河北省三個地區(qū)的省固定資產(chǎn)投資額都呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。京津冀三地區(qū)的社會固定資產(chǎn)投資的變化趨勢都成逐年上升的趨勢。河北省的固定資產(chǎn)投資一直處于三個地區(qū)的首位，河北省的社會固定資產(chǎn)投資一直處于高速增長的狀態(tài)，天津的固定資產(chǎn)投資額在2009年超過了北京，增長速度較北京強，天津和北京的社會固定資產(chǎn)投資之間的差距也在逐年拉大。
由圖1，河北省的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；建筑業(yè)；信息傳輸計算機服務(wù)和軟件業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；教育業(yè)；衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)和公共管理和社會組織的全社會固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)逐年下降趨勢。制造業(yè)；交通運輸、倉儲和郵政業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；住宿和餐飲業(yè)和金融業(yè)的全社會固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)業(yè)和文化、體育和娛樂業(yè)的全社會固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)逐年上升趨勢。租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)的全社會固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢。水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理全社會固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢。采礦業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資比重為先上升后趨于平穩(wěn)。河北省社會固定資產(chǎn)投資各行業(yè)占比最高的是制造業(yè)，其次是房地產(chǎn)業(yè)。
北京各行業(yè)固定資產(chǎn)投資在社會固定資產(chǎn)投資所占的比重變化趨勢如圖2所示。
由圖2，北京的建筑業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和公共管理和社會組織的全社會固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)下降的趨勢。信息傳輸計算機服務(wù)和軟件業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理的全社會固定資產(chǎn)投資的比重呈平穩(wěn)發(fā)展的趨勢。金融業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資比重呈上升趨勢。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資比重呈先平穩(wěn)后上升的趨勢。采礦業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；交通運輸、倉儲和郵政業(yè)；衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)和文化、體育和娛樂業(yè)的全社會固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢。制造業(yè)；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)和教育業(yè)的全社會固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢。住宿和餐飲業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先上升后下降再上升的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先下降后上升再下降的趨勢。北京固定資產(chǎn)投資比重較大的是房地產(chǎn)業(yè)和交通運輸、倉儲和郵政業(yè)的固定資產(chǎn)投資和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)的投資比重。
天津各行業(yè)固定資產(chǎn)投資在社會固定資產(chǎn)投資所占的比重變化趨勢如圖3所示。
根據(jù)圖3，天津的采礦業(yè)；衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)；建筑業(yè)；信息傳輸計算機服務(wù)和軟件業(yè)和教育業(yè)的全社會固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。制造業(yè)；住宿和餐飲業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理的全社會固定資產(chǎn)投資比重呈平穩(wěn)發(fā)展的趨勢。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；金融業(yè)；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)的全社會固定資產(chǎn)投資比重呈上升的發(fā)展趨勢。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；交通運輸、倉儲和郵政業(yè)和公共管理和社會組織的全社會固定資產(chǎn)投資比重呈先上升后下降的趨勢。文化、體育和娛樂業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資比重呈先下降后上升的趨勢。科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資比重呈先上升后下降再上升的發(fā)展趨勢。天津的固定資產(chǎn)投資比重比較大的是制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)的投資比重。
由以上分析可以看出河北省在第一產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重過大，是一個農(nóng)業(yè)大省，在第三產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重過低，仍然處于偏基礎(chǔ)性的生產(chǎn)階段。沒有充分利用好自身的地理優(yōu)勢和經(jīng)濟基礎(chǔ)。
3 京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定投資差異狀況分析
京、津、冀三地區(qū)的固定資產(chǎn)投資比重在各行各業(yè)都存在或多或少的差異。北京和河北省的固定資產(chǎn)投資比重差值狀況如圖4所示。
由圖4，河北省的房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯低于北京的房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)及文化、體育和娛樂業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也低于北京的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重。河北省的制造業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯高于北京相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，河北省的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；采礦業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)和建筑業(yè)的固定資產(chǎn)投資也都高于北京相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重。
天津和河北省的固定資產(chǎn)投資比重差值狀況如圖5所示。
由圖5，河北省的水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯低于天津的水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理固定資產(chǎn)投資比重，采礦業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也低于天津市的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，房地產(chǎn)業(yè)也大都低于天津的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重，只是從2009年開始河北省的房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重才略高于天津的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重。河北省的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重明顯高于天津制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)和電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也都比天津的高。
綜合以上分析河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于相對落后的組織狀態(tài)。固定資產(chǎn)投資于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比重偏大，投資于金融服務(wù)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的比值偏小。經(jīng)濟整體缺乏積極的牽引力，仍然處于偏基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生產(chǎn)階段。
4 河北省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的對策建議
基于以上分析的京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資比重的差異狀況，河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)注重于提升房地產(chǎn)業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)及文化、體育和娛樂業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，提升對于第三產(chǎn)業(yè)的重視程度和投資力度。適度降低制造業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、采礦業(yè)、電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)和建筑業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，減輕對第一產(chǎn)業(yè)的重視程度，轉(zhuǎn)移其固定資產(chǎn)投資至第三產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展。
關(guān)鍵詞 宏觀經(jīng)濟 房地產(chǎn)調(diào)控 經(jīng)濟過熱 資源供給 投資率 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)業(yè)
[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A
[文章編號] 1672-4690(2009)02-0001-02
一、中國經(jīng)濟較快發(fā)展不等于過熱
中國經(jīng)濟總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)（企業(yè)利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現(xiàn)。中國經(jīng)濟并非不存在問題，但對中國目前的經(jīng)濟作出已經(jīng)“過熱”的判斷不能令人信服。
1、判斷中國經(jīng)濟是否過熱極為困難
一個國家（地區(qū)）的經(jīng)濟發(fā)展實質(zhì)是一個自然歷史的過程，其發(fā)展速度主要取決于該國（地區(qū)）的復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟、政治、社會、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟學(xué)家們的計劃或預(yù)期。
2、國內(nèi)外條件為中國經(jīng)濟較快發(fā)展提供了可能
正在完成的工業(yè)化、加速的城市化進程和居民生活水平的日益提高對中國經(jīng)濟較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高投資提供了前提條件，從而成為中國經(jīng)濟較快發(fā)展的重要動力源泉。日益改進的宏觀調(diào)控為中國經(jīng)濟穩(wěn)定較快發(fā)展增加了保障條件。這就是通常所說的中國戰(zhàn)略機遇期。用好這一戰(zhàn)略機遇期是中國實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的要求。
3、在現(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快發(fā)展具有必然性
經(jīng)濟發(fā)展的存量、基數(shù)、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經(jīng)濟增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元；美國經(jīng)濟增速即使僅有3%，經(jīng)濟增量亦達(dá)4000億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上。
4、中國經(jīng)濟較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量兩大約束，是可以通過調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進步適步得到解決的
中國經(jīng)濟的較快發(fā)展有風(fēng)險，但較快發(fā)展的風(fēng)險并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險減少到最低；相反，若中國經(jīng)濟發(fā)展速度慢下來則會面臨更大的風(fēng)險，支付更高的社會成本。經(jīng)濟體制改革的深入和經(jīng)濟的快速發(fā)展更進一步增強了這種抗風(fēng)險能力。警惕中國經(jīng)濟“過熱”風(fēng)險是必要的，但過分高估這種風(fēng)險將支付極高的現(xiàn)代化建設(shè)成本。
二、較高投資率是中國現(xiàn)階段經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重要保證
學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長作為經(jīng)濟過熱的重要依據(jù)，把擴大消費作為中國調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要方面。其實，較高的固定資產(chǎn)投資在中國現(xiàn)階段有必然性和合理性。
1、較高的儲蓄率決定了中國現(xiàn)階段較高的投資率具有必然性
較高的儲蓄率既源于中國國民文化傳統(tǒng)，也是中國作為發(fā)展中國家特殊的歷史發(fā)展階段和相應(yīng)的社會保障制度缺失使然。在今后一個較長的發(fā)展階段，中國較高的儲蓄率要求有較高的投資率來消納，中國較高的儲蓄率為較高的投資率提供了支撐條件。
2、中國經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展有賴于一個較高的投資率
中國是一個發(fā)展中的大國，發(fā)展不足是當(dāng)代中國社會主要矛盾的主要方面。發(fā)展中國家的基本特征不僅表現(xiàn)為物質(zhì)生產(chǎn)供給相對不足，而且表現(xiàn)為提高居民生活品質(zhì)提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重短缺。有一個較長時期的較高的投資率才能為中國建設(shè)全面小康社會，進而實現(xiàn)現(xiàn)代化逐步奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，有一個較長時期的較高的投資率才能從根本上解決物質(zhì)條件不足這一當(dāng)代中國社會的主要矛盾。
3、較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟過熱，主要取決于投資結(jié)構(gòu)的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低
固定資產(chǎn)投資既包括增加物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資；既包括生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，也包括非生產(chǎn)性、消費性的固定資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資中，既有擴大生產(chǎn)資料再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資，也有擴大最終消費品再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資。城鄉(xiāng)公用基礎(chǔ)設(shè)施、交通運輸基礎(chǔ)設(shè)施、居民住宅、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強等非生產(chǎn)性和最終生活消費品擴大再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資為社會經(jīng)濟運行和城市的運行提供物質(zhì)支撐，為居民物質(zhì)文化生活提供物質(zhì)保障，與產(chǎn)能過剩（若有過剩應(yīng)通過市場優(yōu)勝劣汰）、經(jīng)濟過熱沒有必然的因果關(guān)系。有需求、有效益的固定資產(chǎn)投資是中國國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重要保證，也是加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
三、中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有較快發(fā)展
中國目前房地產(chǎn)投資約占社會固定資產(chǎn)投資的近20%。房地產(chǎn)投資快速增長是中國社會固定資產(chǎn)投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國目前的投資率將下降6~7個百分點。大規(guī)模進城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長幅度是合理的、正常的。
今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬，2013年前后中國的城市化率將超過50%，2020年中國的城鎮(zhèn)人口將超過7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門，也是為全面建設(shè)小康社會提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)?？焖俚某鞘谢匈囉诜康禺a(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
據(jù)測算，2020年中國城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積將達(dá)400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)則是確定無疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40%左右。適度松動土地和資金兩個閘門，特別是土地閘門，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿足住房需求，不僅是抑制房價過快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對于擴大內(nèi)需，消化“過?！碑a(chǎn)能（如果有“過剩”），降低過高的存貸差，增加就業(yè)，推動國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實意義。美國的“次貸風(fēng)波”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過度夸大美國次貸對中國房地產(chǎn)市場的影響，于中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是有害的。中美兩國國情、發(fā)展階段不同，中國的房貸對象也完全不同于美國?；谥袊抠J結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟社會發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險的主陣地和主防線應(yīng)是金融機構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。
四、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給
年終歲尾，幾個城市商品房價出現(xiàn)下降，或市場交易量銳減，有價無市。但作出中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)拐點的判斷為時尚早。2007年全國房地產(chǎn)投資2.52萬億元，同比增長30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長5.0%；商品房銷售面積6.91億m2，同比增長24.7%；70個大中城市房價同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬m2，同比下降16.6%。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生根本性變化。商品房價漲漲落落是市場發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式。
中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個逐步完善、提高的過程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給應(yīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控長期主導(dǎo)方向，也是解決房地產(chǎn)市場問題的基礎(chǔ)。中國要建設(shè)市場發(fā)揮基礎(chǔ)作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時也不能奢望市場化能夠解決中國住房的所有問題，尤其是政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)起構(gòu)建住房保障體系的責(zé)任。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展，關(guān)系民生改善，核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)用地的升值收益合理分配，是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開發(fā)商、被征地農(nóng)民（拆遷市民）之間的利益關(guān)系。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的兩個方面的責(zé)任：一是重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求所造成的負(fù)面影響，強化行政手段在市場失靈領(lǐng)域的作用，以增加有效供給為主導(dǎo)方向，對房地產(chǎn)市場實施正確的調(diào)控，包括規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)境，打擊合同欺詐、捂盤銷售、哄抬房價，加強房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管，強制披露房地產(chǎn)信息等；二是根據(jù)公共財力提供的可能性，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；縣域經(jīng)濟；灰色關(guān)聯(lián)分析方法；實證分析
中圖分類號：F239.30文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3309（2008）09-0044-03
國內(nèi)許多學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系進行了研究。曹振良認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)定位也就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系問題；劉育中闡述了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟相互促進的作用；劉靜巖分析了房地產(chǎn)投資和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系，探討房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的促進作用；曹宏亮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟結(jié)成了密切的聯(lián)系，并且兩者的發(fā)展呈現(xiàn)同向波動關(guān)系；李啟明就房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟各行業(yè)的相關(guān)關(guān)系等方面進行了評述；劉文婷對武漢房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長進行了實證研究等等。但以往的研究偏重于國家或者大中城市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的研究，小城鎮(zhèn)的相關(guān)研究略顯單薄。因此，本文以湖南省望城縣為例，對房地產(chǎn)業(yè)與縣域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系進行了相關(guān)分析。
一、望城縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況
望城縣緊鄰長沙市區(qū)，是長沙中心城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向外擴散的承接區(qū)域。近年，望城縣房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫，特別是隨著長沙市融城建城步伐的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，多條交通干線的貫通，以及日益增長的房地產(chǎn)需求，加上自身優(yōu)越的自然環(huán)境和城市區(qū)位，使房地產(chǎn)業(yè)成為望城縣的支柱產(chǎn)業(yè)。2006年，全縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資259487萬元,進駐望城縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)52家。商品房新開工建設(shè)面積100.87萬平方米，同比增長85%；新竣工建設(shè)面積42.62萬平方米，同比增長27%。自2002年起，投資額逐年攀升，由1300萬元陡升至2006年的259487萬元。房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升，帶動了建筑、建材、裝飾、運輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？傊?，望城縣房地產(chǎn)業(yè)成長很快，表現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭。
二、望城縣房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系實證分析
（一）社會經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)分析
社會經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的作用或是帶動，或是制約。一般來說，GDP、經(jīng)濟增長率、社會固定資產(chǎn)投資水平以及消費水平、信貸規(guī)模和利率都與房地產(chǎn)業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有不同程度的影響。在此，采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法對望城縣各項經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度進行分析。
1.研究方法介紹
灰色關(guān)聯(lián)分析方法能夠反映系統(tǒng)內(nèi)各因素的動態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，其基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯(lián)系是否緊密，以關(guān)聯(lián)度作為其關(guān)系密切程度及相互比較的主要標(biāo)志，曲線越接近，相關(guān)序列之間的關(guān)聯(lián)度就越大，反之則越小。灰色關(guān)聯(lián)分析方法計算過程如下：
首先，給出原始數(shù)據(jù)列的參考序列（X0）和比較序列（Xm）：
X0（k）=（x0（1），x0（2），…，x0（n））
………
Xm（k）=（xm（1），xm（2），…，xm（n））
其次，對原始數(shù)據(jù)進行無量綱化處理。求出參考序列和比較序列之間的差序列，計算關(guān)聯(lián)系數(shù)?灼：
?孜（k）=
式中，?灼為分辨系數(shù)，且?灼∈（0，1），i=0，1，2，…，m。
再次，采用公式
?酌=?孜（k）
計算關(guān)聯(lián)度，列出關(guān)聯(lián)序。
最后，比較關(guān)聯(lián)度的強弱。若?酌a＞?酌b，則稱影響因素Xa的關(guān)聯(lián)度優(yōu)于Xb。
2.數(shù)據(jù)指標(biāo)選取
根據(jù)望城縣社會經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，分別從經(jīng)濟發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及生活消費水平3個方面選取以下8項社會經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)：X1=固定資產(chǎn)投資（萬元）、X2=GDP（萬元）、X3=財政收入（萬元）、X4=工業(yè)產(chǎn)值（萬元）、X5=第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（萬元）、X6=社會消費品零售總額（萬元）、X7=人均GDP（元）、X8=農(nóng)民人均純收入（元），與X9=房地產(chǎn)投資（萬元），各項指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)如表1所示。
3.關(guān)聯(lián)度計算過程以及排序
利用SPSS11.5軟件對原始數(shù)據(jù)進行無量綱化處理，求出參考序列以及比較序列差序列矩陣。確定關(guān)聯(lián)系數(shù)?灼，這里取值0.5，并計算得出關(guān)聯(lián)系數(shù)矩陣。計算關(guān)聯(lián)度γm并進行排序，結(jié)果如表2所示：
4.結(jié)果分析
通過對望城縣的各項經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)投資進行分析可知，在各項指標(biāo)中，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系最為密切的是工業(yè)總產(chǎn)值，其次是固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、GDP、人均GDP、財政收入、農(nóng)民年人均純收入、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等。這些指標(biāo)與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)度差距最多為0.2，說明望城縣各項社會經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)緊密，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進。
（二）房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響分析
望城縣社會經(jīng)濟發(fā)展在影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也在很大程度上帶動了這些部門的發(fā)展。
1.房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟具有拉動作用
依據(jù)表1中望城縣社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)可知，社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資趨于同向增長。根據(jù)社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)，采用最小二乘法進行線性回歸分析，所得到的相關(guān)模型(1)如下：
Y=84695.81+2.70686X………………（1）
R2=0.890049
t=（2.514844）（7.52761）
F=56.66491
由模型（1）可知，望城縣房地產(chǎn)投資每增加1億元，可以直接帶動固定資產(chǎn)投資增加2.7億元。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可以帶動GDP以及財政收入的增加，對國民經(jīng)濟具有明顯的拉動作用。
2.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中一個十分重要的產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)52個行業(yè)。通過對望城縣房地產(chǎn)投資與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)分析，房地產(chǎn)投資與工業(yè)總產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)度最高，因為房地產(chǎn)業(yè)可以直接帶動建材業(yè)、冶金業(yè)、交通運輸業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)、裝飾裝璜業(yè)、家具生產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接或者間接帶動工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。依據(jù)表1中工業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)，可以得出工業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資之間的相關(guān)模型（2）:
Y=197546.2+2.844X……………………（2）
R2=0.916848
t=（6.524859）（8.785383）
F=77.18295
由模型（2）可知，望城縣房地產(chǎn)投資每增加1億元，就可以帶動工業(yè)總產(chǎn)值增加2.8億元。房地產(chǎn)在促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，又創(chuàng)造了大量就業(yè)機會。綜合算賬，房地產(chǎn)業(yè)每投資10萬元可創(chuàng)造一個就業(yè)崗位。據(jù)此，2006年較2005年，望城縣房地產(chǎn)業(yè)投資增加值便可為望城縣直接或者間接增加25949個工作崗位。
3.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進消費，改善人居環(huán)境
望城縣社會消費零售總額與房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)序排在第四位，房地產(chǎn)投資促進了社會消費，望城縣的人均GDP也明顯有了很大的提高。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，群眾生活條件有了極大改善。人們逐漸向住宅小區(qū)聚集，住房消費大幅度增加。住房消費是居民家庭最大的消費，進而住房消費的大量增加，加快了望城縣整個經(jīng)濟的良性循環(huán)。
三、總結(jié)
通過以上分析，我們可以看出，望城縣房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)度比較緊密，相互促進發(fā)展。推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對拉動投資、刺激消費、帶動就業(yè)和優(yōu)化城市形象環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量具有重要意義。近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對望城縣經(jīng)濟的發(fā)展起到了較大的促進作用。
但是，在依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動地方經(jīng)濟發(fā)展的情況下，首先應(yīng)該認(rèn)識到湖南省現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)總體來看還不是很成熟，特別是在房地產(chǎn)的1/3的市場都集中在長沙市，其余也大多集中在各地市，縣域的房地產(chǎn)市場還只是處在起步階段。其次，應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展情況出現(xiàn)整體投資過熱，局部存在泡沫的現(xiàn)象。從另一個角度來看，就是存在著一定的風(fēng)險。為了實現(xiàn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，以科學(xué)、合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依托，促進地區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：回歸分析；聚類分析；因子分析
中圖分類號：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-000-01
一、研究背景和目的
目前，關(guān)于固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)的分析主要集中在使用結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)，胡永平就其投資的來源、投資結(jié)構(gòu)進行分析，提出通過投資增量調(diào)整方法來解決投資與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)的問題，司增綽從投資用途方面對我國固定資產(chǎn)投資進行了實證分析，由于投資行業(yè)之間具有一定的相關(guān)性，根據(jù)以上分析難以滿足實際的需要，因此，文章將從投資行業(yè)的角度出發(fā)，利用我國31個省市自治區(qū)的固定資產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)研究我國社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，定量分析各行業(yè)之間聯(lián)系和區(qū)別，初步探索投資結(jié)構(gòu)的區(qū)域性差異。
二、研究方法
依據(jù)國家統(tǒng)計局的《中國統(tǒng)計年鑒2012》說法，對于固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，根據(jù)投資目的將其分為：1.農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；2.采礦業(yè)；3.制造業(yè)；4.電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；5.建筑業(yè)；6.交通運輸、倉庫和郵政業(yè)；7.信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)；8.批發(fā)和零售業(yè)；9.住宿和餐飲業(yè)；10.金融業(yè)；11.房地產(chǎn)業(yè)；12.租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)；13.科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；14.水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)；15.居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；16.教育；17.衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)；18.文化、體育和娛樂業(yè)；19.公共管理和社會組織；20.國際組織。在進行分析時，由于非農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資交易額占了投資總額的絕大部分，文章采用不含農(nóng)戶的行業(yè)數(shù)據(jù)，由于國際組織數(shù)據(jù)樣本資料數(shù)據(jù)無從取得，將該項省掉，將剩下的19個方面作為19個變量，分別以字母A～S表示，總固定資產(chǎn)用字母T表示。文章數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒2012》，對數(shù)據(jù)進行分析的方法主要有：回歸分析、因子分析、聚類分析、相關(guān)分析等。
三、研究思路
利用相關(guān)分析分析固定資產(chǎn)投資各變量之間的關(guān)系；然后利用因子分析找出各變量的公共因子；最后使用聚類分析對各省的投資情況進行聚類，以分析省際之間的投資差異；提出保證固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長的建議。
四、數(shù)據(jù)分析與報告
以總固定資產(chǎn)投資為因變量，以各行業(yè)投資為自變量，進行多重線性線性回歸，估計結(jié)果中修正，說明模型的解釋能力強，方差分析中P值小于0.05，模型顯著，在整體上很具有統(tǒng)計學(xué)意義的，文章采用標(biāo)準(zhǔn)估計系數(shù)（SPSS19.0中定義為試用版），通過多重線性回歸可以分析出其投資結(jié)構(gòu)，估計模型如下：
（1）
在以上模型中可以看出C（制造業(yè)）、K（房地產(chǎn)業(yè)）對總投資的單位影響分別達(dá)到0.474、0.269個單位，遠(yuǎn)大于對其他行業(yè)投資的影響。為了研究各行業(yè)之間的關(guān)系，對固定資產(chǎn)投資的19個組成部分進行相關(guān)分析，根據(jù)Pearson相關(guān)分析，除B（采礦業(yè)）與G（軟件業(yè)）相關(guān)系數(shù)值為-0.231外，其他行業(yè)之間表現(xiàn)出很好的正相關(guān)性。通過相關(guān)分析可知，固定資產(chǎn)投資的各變量之間存在一定的相關(guān)關(guān)系，意味著存在一定的信息重疊，變量之間具有公共的信息，為了找出這一部分信息，文章對19各變量進行因子分析。案例的KMO值為0.831，檢驗說明案例很適合因子分析，公因子變量對各行業(yè)信息提取度達(dá)到70%以上，比較合理，根據(jù)成分的特征值大于1和累計方程貢獻(xiàn)率大于80%的標(biāo)準(zhǔn)，提出三個公因子，分別以表示，第一個因子在A、C、D、F、H、I、L、K、O、R行業(yè)載荷較高，第二個因子在E、G、J、M、S行業(yè)載荷較高，第三個因子在B、N、Q行業(yè)載荷較高。為了研究提取出來的公因子對總投資的貢獻(xiàn)，利用T作為因變量，以提出的公因子作為自變量進行多重線性回歸分析，估計模型如下：
（2）
由于地域差異性的存在，第一公因子總投資影響最大，主要集中在制造業(yè)、房地產(chǎn)等與人們生活消費、住行方面，這也是符合實際情況，其次是第二、三公因子所涉及的行業(yè)。
五、研究結(jié)論與總結(jié)
1.我國固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)是：用于制造業(yè)、房地產(chǎn)的投資要高于其他行業(yè)的投資。
2.制造業(yè)、房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)總投資有顯著影響，在這兩方面的投資占總投資的比例比較大，其中制造業(yè)投資增長1元會帶來總投資0.474元的增長；房地產(chǎn)業(yè)投資增長1元會帶來總投資0.269元的增長，這與目前我國人民日益增長的生活消費和住房緊張等問題相契合。
3.構(gòu)成我國固定資產(chǎn)投資的19個行業(yè)之間有著很強的相關(guān)性，這就使得增加一個行業(yè)的投資可能會帶來其他行業(yè)發(fā)展，特別是以制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等龍頭行業(yè)。
4.鑒于構(gòu)成我國固定資產(chǎn)投資的各個組成部分之間存在很大的相關(guān)關(guān)系，文章對各變量進行因子分析，將其精簡為三個公因子。固定資產(chǎn)投資與這三個公因子呈正相關(guān)，對總投資的影響依次減弱。
5.北京、廣州、上海等地區(qū)的各行業(yè)的固定資產(chǎn)投資都要領(lǐng)先于其他城市，投資結(jié)構(gòu)在各地區(qū)中最為合理。
根據(jù)研究結(jié)論，總結(jié)如下：由于各變量之間相關(guān)性比較高，呈現(xiàn)正向相關(guān)，說明我國固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)“同步式”投資現(xiàn)象，在一方面的投資必然會帶動其他方面的投資。投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)地區(qū)性的差異，特別是貴州、云南、廣西在投資方面比較落后，投資效率低、結(jié)構(gòu)不合理，所以一方面要繼續(xù)支出西部建設(shè)，推動其經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面要根據(jù)各省的投資結(jié)構(gòu)差異性制定更加合理宏觀投資調(diào)控政策，形成合理的地區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，合理布局基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資，充分利用預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、外資等資金來源。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟基本面；聯(lián)合影響；直接彈性；間接彈性
一、引言
近年來，我國房地產(chǎn)市場“區(qū)域分化”明顯，不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟基本面的影響不盡相同。就東部地區(qū)而言，其房地產(chǎn)投資對區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場供給以及經(jīng)濟增長的帶動作用仍然較強；而中部與西部面臨的房地產(chǎn)投資萎縮、房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重等問題對區(qū)域經(jīng)濟基本面的沖擊則愈加顯現(xiàn)。誠然，區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟基本面的影響，不單單是對經(jīng)濟增長的影響，而是涉及到經(jīng)濟基本面多個方面的聯(lián)合影響。那么，區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟基本面哪些指標(biāo)產(chǎn)生顯著的聯(lián)合影響，其直接影響作用與間接影響作用有多大，這些問題是本文的研究所在。有關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟層面的影響，國內(nèi)外研究主要圍繞房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響作用而展開。在其影響關(guān)系分析上，一類是利用格蘭杰因果關(guān)系檢驗房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長兩者之間是否具有因果關(guān)系，并由此建立VAR模型；另一類是利用投入產(chǎn)出法或要素投入貢獻(xiàn)率分解法，運用生產(chǎn)函數(shù)或拓展的柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，建立房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的投入產(chǎn)出關(guān)系。
主要結(jié)論包括：Green（1997）對1952—1992年美國住宅投資與GDP的影響關(guān)系進行實證分析，指出住宅投資是GDP的格蘭杰原因，且住宅投資引導(dǎo)了美國經(jīng)濟的周期變動；Wigren和Wilhelmsson（2007）利用14個歐洲國家的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行分析，認(rèn)為住宅投資對經(jīng)濟增長產(chǎn)生了長期的影響；梁云芳、高鐵梅等（2006）運用脈沖響應(yīng)模型，分析房地產(chǎn)投資的沖擊對經(jīng)濟增長的長期影響作用，認(rèn)為房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟基本面之間既互相拉動又互相牽制；孔煜（2009）鑒于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征，分析指出我國東部與中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額與經(jīng)濟增長互為因果關(guān)系，而西部地區(qū)并不存在這種因果關(guān)系；張洪、金杰等（2014）[5]利用1998—2010年我國70個大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用空間動態(tài)面板數(shù)據(jù)方法，構(gòu)建了包括房地產(chǎn)投資及其空間效應(yīng)的空間動態(tài)計量模型，實證分析房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的地區(qū)影響效果；等等。這些研究主要考慮房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長兩者之間的影響關(guān)系。本文以我國東部、中部和西部為研究對象，通過分析區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟基本面多個指標(biāo)的相關(guān)性，探討區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟基本面的聯(lián)合影響，由此建立聯(lián)立方程組形式的遞歸模型，以檢驗影響關(guān)系的有效性，并估計其直接與間接影響作用的大小，從而為制定因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供量化依據(jù)。
二、區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟基本面的相關(guān)性
在房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟基本面構(gòu)成的經(jīng)濟系統(tǒng)中，房地產(chǎn)業(yè)通過房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)（如：房屋面積與套數(shù)等）同全社會固定資產(chǎn)投資（簡稱：固定資產(chǎn)投資）、資金市場供給以及經(jīng)濟增長緊密聯(lián)系。其中，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分；房地產(chǎn)供應(yīng)所提供的產(chǎn)品及其帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)發(fā)展，反映了房地產(chǎn)所屬產(chǎn)品及其相關(guān)產(chǎn)品的總消費對國民經(jīng)濟的影響；而房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其吸引的資金流向帶動人力與物力的集聚，直接或間接地拉動國民經(jīng)濟增長。因此，這里以房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場供給以及國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）組成經(jīng)濟基本面指標(biāo)。考慮房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟基本面的區(qū)域差異，本文以我國28個省（市）為研究對象。為敘述方便，仍然將這28個?。ㄊ校﹦澐譃闁|部、中部和西部區(qū)域，東部包括：北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部包括：山西、吉林、安徽、黑龍江、江西、河南、湖北、湖南；西部包括：廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏。同時，考慮數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，選擇的樣本區(qū)間為2005年1季度至2015年4季度。因數(shù)據(jù)缺失，西部區(qū)域數(shù)據(jù)未包含內(nèi)蒙古、和新疆的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫、國家統(tǒng)計局。我國東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資總額不盡相同，但區(qū)域房地產(chǎn)投資占其固定資產(chǎn)投資比重的變動態(tài)勢基本一致。
2005年1季度至2015年4季度區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額占其固定資產(chǎn)投資額比重的變化（注：數(shù)據(jù)進行了季節(jié)調(diào)整，消除了季節(jié)影響）。由圖1可見，東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資占比分別在均值線25%、15%和20%上呈現(xiàn)基本一致的走勢。統(tǒng)計顯示，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資占比分別平均為24.79%、15.61%和19.82%，其波動幅度均在一個標(biāo)準(zhǔn)差左右。近年來，各區(qū)域房地產(chǎn)投資占比都呈現(xiàn)下降態(tài)勢，同樣是平均下降5個百分點。其中，東部從高位27.52%降至22%左右、中部由17.64%降至13%左右、西部從22.61%降至17%左右。究其緣由，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資與其固定資產(chǎn)投資的變化是同步的，兩者的相關(guān)系數(shù)都達(dá)到0.99以上，具有很強的相關(guān)性。以區(qū)域房地產(chǎn)竣工面積與新開工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)，以廣義貨幣供應(yīng)量（M2）表示資金市場供給，統(tǒng)計顯示，東部房地產(chǎn)投資與其房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場供給以及GDP的相關(guān)系數(shù)分別為0.75、0.92和0.98；中部的分別為0.84、0.88和0.97；西部的分別為0.84、0.94和0.96。因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場供給以及GDP之間也呈現(xiàn)較強的相關(guān)性。綜上所述，區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟基本面之間具有較強的相關(guān)性。
三、區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟基本面的影響關(guān)系設(shè)定
1、提出假設(shè)
依據(jù)房地產(chǎn)理論和上述區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟基本面的相關(guān)性分析，假設(shè)房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟基本面的直接外部因素，且通過經(jīng)濟基本面的內(nèi)部單向作用產(chǎn)生間接影響。對此，提出以下假設(shè)。假設(shè)1：區(qū)域房地產(chǎn)投資將帶動房地產(chǎn)供應(yīng)、引致固定資產(chǎn)投資、吸引資金市場供給，進而拉動國民經(jīng)濟增長，因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場供給以及GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)2：由于房地產(chǎn)供應(yīng)的增加會擴大總消費，減少總投資，但最終仍然是帶動經(jīng)濟增長，由此，房地產(chǎn)供應(yīng)對固定資產(chǎn)投資、資金市場供給產(chǎn)生直接的負(fù)向影響，而對GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)3：固定資產(chǎn)投資對資金市場供給、GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)4：資金市場供給產(chǎn)生的集聚效應(yīng)將帶動經(jīng)濟增長，因此，資金市場供給對GDP產(chǎn)生直接的正向影響。
2、遞歸模型的設(shè)立
（1）面板數(shù)據(jù)的指標(biāo)選取。依據(jù)上述東部、中部和西部區(qū)域的劃分，樣本數(shù)據(jù)為2005年1季度至2015年4季度各區(qū)域?qū)?yīng)?。ㄊ校┑募径葦?shù)據(jù)組成的面板數(shù)據(jù)，其中，東部是11個省（市）組成的樣本量為484的面板數(shù)據(jù)，中部是8個省（市）組成的樣本量為352的面板數(shù)據(jù)，西部是9個?。ㄊ校┙M成的樣本量為396的面板數(shù)據(jù)。在指標(biāo)與變量選取中，以各?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資完成額表示房地產(chǎn)投資（記作：X）（單位：億元），以其房地產(chǎn)竣工面積與新開工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)（記作：Y1）（單位：萬平方米），以其全社會固定資產(chǎn)投資總額表示固定資產(chǎn)投資（記作：Y2）（單位：億元），選取廣義貨幣供應(yīng)量（即：M2）表示資金市場供給（記作：Y3）（單位：億元），各?。ㄊ校〨DP（記作：Y4）（單位：億元）。同時，為避免數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)的異方差性，所有變量均以對數(shù)形式引入模型之中，簡記為：ln（）。
（2）遞歸模型。在計量經(jīng)濟學(xué)的聯(lián)立方程模型中，遞歸模型（RecursiveModels）[6]以其獨特的內(nèi)生變量單向傳遞關(guān)系，通過聯(lián)立方程組的形式，系統(tǒng)地反映內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間的因果依賴性以及直接與間接聯(lián)合影響關(guān)系。于是，遞歸模型的內(nèi)生變量為：房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場供給以及GDP；外生變量為房地產(chǎn)投資。為簡便起見，不妨將外生變量與滯后變量組成的向量簡記為Z。
1，2，3，4。在遞歸模型式（1）中，第一個方程為區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)方程，假設(shè)房地產(chǎn)供應(yīng)主要由房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量所決定；第二個方程為區(qū)域固定資產(chǎn)投資方程，假設(shè)固定資產(chǎn)投資不僅受房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量的影響，而且與第一個方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)）有關(guān)，因而，將房地產(chǎn)供應(yīng)與房地產(chǎn)投資兩者都看作是決定固定資產(chǎn)投資的“原因”；由此類推，第三個方程為區(qū)域資金市場供給方程，假設(shè)決定資金市場供給的“原因”包含第一、第二個方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資）以及房地產(chǎn)投資；第四個方程為區(qū)域GDP方程，假設(shè)GDP由第一至第三個方程的內(nèi)生變量以及房地產(chǎn)投資共同決定。于是，這些方程的內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間形成了因果決定關(guān)系，其系數(shù)βij反映了經(jīng)濟基本面的內(nèi)部彈性影響；系數(shù)γij為房地產(chǎn)投資等外部因素影響經(jīng)濟基本面的直接彈性，而∑（βij×γkl）則為間接彈性。
四、區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟基本面的實證分析
1、面板數(shù)據(jù)的協(xié)整性與變截距效應(yīng)檢驗
（1）面板數(shù)據(jù)的單位檢驗與協(xié)整檢驗。面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗顯示，東部區(qū)域的所有變量均為2階單整的非平穩(wěn)序列；中部與西部區(qū)域的變量則同為1階單整非平穩(wěn)序列。進一步，Johansen協(xié)整檢驗顯示，各區(qū)域的這五個變量之間均存在協(xié)整關(guān)系方程。由于遞歸模型的單個方程均滿足最小二乘估計方法的基本假定，所以，對于單整階數(shù)相同且具有協(xié)整關(guān)系的面板數(shù)據(jù)，單個方程均可以直接用最小二乘法進行估計。
（2）變截距效應(yīng)的檢驗。依據(jù)面板數(shù)據(jù)的特征，遞歸模型的截距項或斜率系數(shù)可能隨橫截面單元的個體（即：?。ㄊ校┑牟煌兓?。如果這些系數(shù)隨個體是不變的，其對應(yīng)的模型是固定效應(yīng)模型，估計的系數(shù)被稱為共同系數(shù)；如果截距項或斜率系數(shù)隨個體不同而變化，其模型被稱為變截距效應(yīng)模型或變斜率效應(yīng)模型。經(jīng)計算與檢驗顯示，東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)對應(yīng)的遞歸模型具有變截距效應(yīng)，而斜率系數(shù)則是固定效應(yīng)。因此，各區(qū)域的遞歸模型具有變截距效應(yīng)的特征。
2、遞歸模型的估計
現(xiàn)分別利用東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)，對遞歸模型的單個方程進行逐個估計。由最小二乘法得到2005年1季度至2015年4季度我國區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性，其變量指向關(guān)系與對應(yīng)的彈性系數(shù)如表1所示（因篇幅所限，未列出其變截距項部分的回歸結(jié)果），同時，模型的整體擬合效果較好，且不存在異方差和自相關(guān)性。因此，回歸方程可用于經(jīng)濟分析。
3、比較分析區(qū)域房地產(chǎn)投資的彈性影響
根據(jù)上述回歸系數(shù)，經(jīng)整理得到2005年1季度至2015年4季度我國區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性。
（1）直接彈性。一是房地產(chǎn)供應(yīng)：房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性作用，彈性值分別為0.527、0.685和0.545，即東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資每提高1%，將使其房地產(chǎn)供應(yīng)（面積）分別上升0.527%、0.685%和0.545%，因而，不同區(qū)域的房地產(chǎn)供應(yīng)增速基本相同。二是固定資產(chǎn)投資：東部、中部與西部的直接彈性均接近于1，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍。三是資金市場供給：東部與中部的直接彈性為正，分別為0.227和0.137，表明東部與中部的房地產(chǎn)投資每上升1%，將吸引資金的供給分別提高0.227個百分點和0.137個百分點；但西部的直接彈性是負(fù)值，這與理論上假設(shè)的正向影響不一致，說明西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持，其投資每提高1%，資金供給卻下降了0.135%。四是GDP：東部、中部與西部的直接彈性分別為0.198、0.06和0.165，即房地產(chǎn)投資每提高1%，將直接帶動經(jīng)濟增長分別提高0.198個百分點、0.06個百分點和0.165個百分點。因此，東部與西部的經(jīng)濟增長帶動效應(yīng)基本相同，而中部的帶動效應(yīng)較弱。
（2）間接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟基本面的間接影響，來自經(jīng)濟基本面的內(nèi)部影響關(guān)系和彈性作用。具體來說：一是房地產(chǎn)供應(yīng)的負(fù)向傳遞作用，使固定資產(chǎn)投資增速下降。這與理論假定是一致的，說明當(dāng)房地產(chǎn)供應(yīng)增加時，總消費的擴大使得總投資減少。經(jīng)計算，東部、中部與西部的固定資產(chǎn)投資間接彈性分別為-0.038、-0.223和-0.046?？梢?，東部和西部的間接彈性較小，這種間接影響不敏感；而中部的彈性較大，間接影響較為敏感，表明中部的固定資產(chǎn)投資缺乏后續(xù)支撐。二是西部的資金市場供給間接彈性增大。雖然西部房地產(chǎn)投資引致資金市場供給不足，但其間接帶動的資金市場供給彈性較大，彈性為0.316。三是區(qū)域GDP的間接彈性大于直接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資通過房地產(chǎn)供應(yīng)與資金市場供給對GDP產(chǎn)生間接作用，東部、中部和西部的間接彈性分別為0.220、0.211和0.179。比較而言，區(qū)域GDP的間接彈性略大于直接彈性。因此，區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的間接帶動效應(yīng)不容忽視。
五、結(jié)論與政策建議
1、主要結(jié)論
我國區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場供給以及GDP組成的經(jīng)濟基本面具有較強的相關(guān)性。構(gòu)建的遞歸模型反映了區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟基本面的聯(lián)合影響，以及直接彈性與間接彈性關(guān)系。實證分析表明，區(qū)域房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性影響；區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍；東部與中部的資金市場供給具有正向直接彈性，表明房地產(chǎn)投資能夠吸引資金市場的相應(yīng)供給，但西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持。同時，區(qū)域房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的間接影響略大于直接影響，其中，東部與西部的房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的帶動效應(yīng)基本相同，但中部的直接帶動效應(yīng)較弱。
2、政策建議
（1）保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，防止區(qū)域房地產(chǎn)投資的過度下滑對國民經(jīng)濟產(chǎn)生下行沖擊。區(qū)域房地產(chǎn)投資不僅直接影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、固定資產(chǎn)投資的增速、資金市場供給以及經(jīng)濟增長，而且對經(jīng)濟增長產(chǎn)生顯著的間接影響。因此，在宏觀經(jīng)濟處于新常態(tài)的背景下，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，有利于創(chuàng)造一個穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，有利于穩(wěn)定發(fā)揮投資要素對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)。
（2）實施區(qū)域差異化的房地產(chǎn)投資策略。東部房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)型升級，有利于經(jīng)濟基本面逐步退出對房地產(chǎn)的過度依賴。中部房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接帶動效應(yīng)較弱，因而，需要將投資更多地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，以促進區(qū)域經(jīng)濟增長。由于西部房地產(chǎn)投資缺少資金供給的支持，因此，在資金供應(yīng)有限的條件下，應(yīng)適度開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，以保證其他行業(yè)發(fā)展的資金需求。
（3）區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，以提高調(diào)控效果。近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大范圍的多輪房地產(chǎn)調(diào)控，盡管實施了差異化的區(qū)域限購、限貸等需求管理政策，但始終未能達(dá)到預(yù)想的調(diào)控效果，而是落入“限購限貸”與“放松限購限貸”的循環(huán)圈?？蓪⑦@種以需求管理為主的調(diào)控轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)供給側(cè)管理，即：在規(guī)范房地產(chǎn)有序開發(fā)的同時，提高房地產(chǎn)供應(yīng)的有效供給，將房屋的“空置”、“庫存”轉(zhuǎn)化為人們當(dāng)前的居住與商用需求，進而使區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控跳出“循環(huán)圈”，達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)投資 形勢 展望 問題 對策
一、2012年上海固定資產(chǎn)投資運行情況
（一）投資者信心指數(shù)企穩(wěn)，全市固定資產(chǎn)投資小幅增長
2012年上海固定資產(chǎn)投資者信心指數(shù)為114.58點，比2011年小幅回落0.26點，呈現(xiàn)低位運行但逐步企穩(wěn)的態(tài)勢（見圖1）。全年完成固定資產(chǎn)投資5254.38億元，比上年同期增長3.7%。從投資主體的經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟投資1855.24億元，同比下降1.1%；非國有經(jīng)濟投資3399.14億元，增長6.5%。非國有經(jīng)濟投資中，私營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟和外商投資保持增長勢頭，集體經(jīng)濟、聯(lián)營經(jīng)濟、港澳臺投資和其他經(jīng)濟呈下降態(tài)勢。
圖1 2005-2012年上海固定資產(chǎn)投資者信心指數(shù)
（二）宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)單位的投資意向有所抑制，但對全市投資增長影響不大
2012年開展的投資意向調(diào)查主要對全市各種登記注冊類型的企業(yè)、事業(yè)和行政單位共1427家進行的計劃總投資（或?qū)嶋H需要總投資）500萬元及500萬元以上的固定資產(chǎn)投資項目，包括建設(shè)和改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其他固定資產(chǎn)投資進行調(diào)查。
調(diào)查結(jié)果顯示，六成以上的調(diào)查單位認(rèn)為宏觀政策保證了上海固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長。分行業(yè)看，宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)投資的抑制作用比較明顯，44%的房地產(chǎn)業(yè)單位認(rèn)為上年的宏觀政策影響了本單位的投資（見表1）。
（三）投資項目資金到位情況總體較為理想，國有經(jīng)濟投資資金到位情況略好于民間投資
調(diào)查結(jié)果顯示，九成以上的調(diào)查單位2012年固定資產(chǎn)投資項目到位資金大于或等于當(dāng)年的實際投資額，該比重較2011年調(diào)查結(jié)果提高0.8個百分點；8.5%的調(diào)查單位小于當(dāng)年投資額，比重下降 0.8個百分點。從投資主體看，國有經(jīng)濟投資資金到位情況略好于民間投資，89.5%的國有經(jīng)濟調(diào)查單位的投資項目資金到位情況良好，比民間投資調(diào)查單位高3.8個百分點。其中，資金到位金額大于實際投資額的國有經(jīng)濟投資單位占5%，和實際投資額相等的占84.5%，小于實際投資額的占10.5%；資金到位金額大于實際投資額的民間投資調(diào)查單位占5.4%，和實際投資額相等的占80.3%，小于實際投資額的占14.3%（見圖2）。
（四）投資項目進展順利，大項目進展更顯優(yōu)勢
85%的調(diào)查單位2012年固定資產(chǎn)投資項目進展順利：1.2%的調(diào)查單位投資項目進展超前于預(yù)定計劃，與2011年調(diào)查結(jié)果持平；83.8%的項目進展與計劃基本一致，比上年提高3.9個百分點；15%的項目進展滯后于預(yù)定計劃，下降3.9個百分點。從項目規(guī)?？矗箜椖客顿Y進展更顯優(yōu)勢，86.1%的投資額在5億元及以上的調(diào)查單位投資進展順利，比2011年提高6.4個百分點；13.9%的項目進展滯后于計劃，下降6.4個百分點。
二、2013年上海固定資產(chǎn)投資趨勢預(yù)測
（一）投資環(huán)境總體較為平穩(wěn)
從調(diào)查情況看，上海投資環(huán)境總體趨穩(wěn)。43.7%的調(diào)查單位認(rèn)為2013年的投資環(huán)境和2012年基本相同，這一比例比上次調(diào)查提高2.3個百分點。其中，投資項目規(guī)模大的調(diào)查單位對2013年投資環(huán)境的預(yù)期更為樂觀 （見表2）。
（二）2013年投資總量基本持平
從規(guī)?？矗?013年投資總量將基本保持2012年的規(guī)模。上海圍繞現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“硬投資”雖然進入一個相對的低谷期，但在產(chǎn)業(yè)升級、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和教育文化醫(yī)療等民生問題上還存在很大的“軟投資”空間。在2012年發(fā)生固定資產(chǎn)投資行為的599家調(diào)查單位中，表示2013年將會繼續(xù)保持或者增加固定資產(chǎn)投資規(guī)模的單位有396家，占66.1%。在2012年未發(fā)生固定資產(chǎn)投資的828家調(diào)查單位中，表示2013年將增加投資的單位有126家，占15.2%。其中當(dāng)年投資規(guī)模較大的調(diào)查單位對下一年度投資保持較高的投資意愿。2012年預(yù)計投資完成5億元及以上的調(diào)查單位有79家，其中72.2%的單位2013年將保持或者增加投資。這些投資量的有效釋放對2013年固定資產(chǎn)投資規(guī)模的形成是有力的支撐。因此，初步判斷2013年上海的投資總量將基本保持2012年的規(guī)模。
從增速看，2013年投資增速可能出現(xiàn)回落。根據(jù)調(diào)查單位對2013年本單位固定資產(chǎn)投資量的預(yù)期，我們分別依據(jù)樂觀估計（預(yù)期增長最多、下降最少的估計）、中間估計（增長和下降均折中的估計）和保守估計（預(yù)期增長最少、下降最多的估計）對2013年上海固定資產(chǎn)投資增速做出預(yù)測：樂觀估計2013年上海固定資產(chǎn)投資比2012年增長6.7%，中間估計下降0.2%，保守估計下降7%。據(jù)此綜合判斷，2013年上海固定資產(chǎn)投資增速可能會出現(xiàn)小幅回落。
三、2012年上海固定資產(chǎn)投資中呈現(xiàn)的問題
（一）大型城市基礎(chǔ)設(shè)施投資項目融資難度有所上升
2012年，調(diào)查單位固定資產(chǎn)投資的建設(shè)資金融資緊張情況總體有所緩解。認(rèn)為投資項目的融資難度比上年度提高的調(diào)查單位占22%，比2011年調(diào)查結(jié)果下降12個百分點；認(rèn)為基本不變的占68.6%，提高8.3個百分點；認(rèn)為下降的占9.4%，提高3.7個百分點。但是投資規(guī)模在5億元及以上的調(diào)查單位中，認(rèn)為融資難度提高的占31.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平（見圖3）。在這些投資規(guī)模大的調(diào)查單位中，除了受房價調(diào)控政策影響較大的房地產(chǎn)單位外，還涉及到部分承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的單位。
（二）投資項目的預(yù)期效益有所下降
2012年以來，上海工業(yè)生產(chǎn)增速較低，房價增長明顯放緩。受此影響，眾多調(diào)查單位對2012年本單位固定資產(chǎn)投資項目效益預(yù)期出現(xiàn)一定下滑。認(rèn)為固定資產(chǎn)投資項目回報率在10%以上的單位數(shù)明顯回落，回報率在0-10%的單位數(shù)有所增加。本次調(diào)查中，項目投資回報率在20%以上的調(diào)查單位占5.3%，這一比例比2011年下降1.4個百分點；投資回報率在10%-20%的占26%，下降3個百分點；回報率在0-10%的占35.1%，提高2.1個百分點。其中，工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查單位中，認(rèn)為項目投資年回報率在10%以上的比重分別為36.8%和30.8%，比2011年下降6.8個和3個百分點；投資回報率在0-10%的比重分別為34%和35%，提高3.7個和0.6個百分點。
（三）民間資本投資意愿減弱
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民間投資具有進展快、回報率高的特點，但同時也存在投資相對謹(jǐn)慎的情況。調(diào)查結(jié)果顯示，90.2%的民間投資調(diào)查單位投資項目進展順利，比國有經(jīng)濟投資高11.3個百分點；36.6%的民間投資項目投資回報率在10%以上，比國有經(jīng)濟投資高13.6個百分點。但是比較調(diào)查單位2011年、2012年和2013年的投資總額可以發(fā)現(xiàn)，民間資本投資意愿明顯弱于國有資本投資。15.2%的民間投資2012年投資總額比上年度有所增加，比國有經(jīng)濟投資低18.2個百分點；14.7%的民間資本預(yù)計2013年投資將比2012年有所增加，比國有經(jīng)濟投資低15.9個百分點。
（四）跨行業(yè)投資意向謹(jǐn)慎
考慮到發(fā)展定位局限、缺少資金和融資困難、投資風(fēng)險過大等原因，調(diào)查單位對于跨行業(yè)的投資一直保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。在1427家調(diào)查單位中，明確表示愿意跨行業(yè)進行固定資產(chǎn)投資的單位有28家，僅占調(diào)查單位的2%；而明確表示肯定不會跨行業(yè)投資的單位有1267家，占88.8%。在表示肯定會跨行業(yè)投資的調(diào)查單位中，投資行業(yè)雖然依然較為集中在房地產(chǎn)開發(fā)，但是公用設(shè)施、新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保、新能源、教育、科研和綜合技術(shù)服務(wù)等領(lǐng)域投資也漸漸有所涉足。比較往年的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，跨行業(yè)的投資選擇范圍已經(jīng)有所擴大。投資項目前景看好、與自身行業(yè)的相關(guān)性高、投資回報高和投資風(fēng)險小是調(diào)查單位選擇這些行業(yè)進行投資的最主要原因。不過電力建設(shè)、生物醫(yī)藥制造、石油化工及精細(xì)化工制造等領(lǐng)域的投資依然無人問津。
四、關(guān)于改善投資環(huán)境優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的四點建議
（一）引導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，穩(wěn)步推動產(chǎn)業(yè)升級
“創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展”是上海經(jīng)濟發(fā)展的主線。要加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)。在投資建設(shè)領(lǐng)域，2012年上海第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成3949.04億元，比上年同期增長5.1%，占全部固定資產(chǎn)投資的75.2%。其中，房地產(chǎn)業(yè)投資占到第三產(chǎn)業(yè)投資的六成以上，投資2404.53億元，增長5.9%；交通運輸、倉儲和郵政業(yè)投資510.57億元，下降18.3%，占12.9%；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資121.34億元，增長44.3%，占3.1%；金融業(yè)投資49.15億元，增長1.1倍，占1.2%；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)投資151.73億元，增長1.8倍，占3.8%。為穩(wěn)步推動產(chǎn)業(yè)升級，要合理引導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)投資進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，儲備和啟動如迪斯尼樂園和虹橋商務(wù)區(qū)等項目作為新的“增長點”；健全重大項目協(xié)調(diào)推進機制，爭取落地一批總部機構(gòu)、研發(fā)中心、運營中心和銀行二總部等功能性項目。
（二）努力提升工業(yè)能級，穩(wěn)定傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)的投資規(guī)模，加大對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的培育
2012年，上海工業(yè)投資1292.61億元，比上年同期增長1.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資的24.6%。其中，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、汽車制造業(yè)、石油化工及精細(xì)化工制造業(yè)、精品鋼材制造業(yè)、成套設(shè)備制造業(yè)和生物醫(yī)藥制造業(yè)等六個重點工業(yè)投資740.35億元，同比增長4.8%，占工業(yè)投資的57.3%。六個重點工業(yè)行業(yè)占據(jù)工業(yè)投資的半壁江山，不僅形成了完整的制造業(yè)基礎(chǔ)，而且也培養(yǎng)了大量的技術(shù)、管理和技能方面的人才。應(yīng)充分發(fā)揮這些優(yōu)勢，加大更新改造的投入，穩(wěn)步推動傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)的投資規(guī)模。同時重點培育節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，落實好《上海市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，在財政、稅收和金融信貸上提供多方面的扶持。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在技術(shù)突破的基礎(chǔ)上，通過示范項目運營推廣產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用，形成大規(guī)模的生產(chǎn)和對上下游產(chǎn)業(yè)裝備的帶動，逐步成為投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新亮點。
（三）關(guān)注民間資本的投資環(huán)境，尤其關(guān)注中小民營企業(yè)的發(fā)展
近年來，上海民間投資增長較快，占全市投資比重也不斷提升。2012年，民間投資1890.28億元，比上年同期增長13.2%，占全社會投資的36%，比重同比提高3.1個百分點。但是，從項目涉及領(lǐng)域看，民間投資項目仍局限于房地產(chǎn)開發(fā)和傳統(tǒng)工業(yè)領(lǐng)域，平均投資規(guī)模和全市投資項目相比也明顯偏小。從調(diào)查情況看，民間投資融資難度相對困難，投資也相對謹(jǐn)慎。為繼續(xù)改善民間資本的投資環(huán)境，關(guān)注中小民營企業(yè)的發(fā)展，要充分調(diào)動社會資金，引導(dǎo)民間資本更多投入重點發(fā)展行業(yè)，拓寬民間資本的融資渠道，開展多種融資擔(dān)保，支持中小企業(yè)早期發(fā)展，重視中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力，建設(shè)綜合性公共平臺，突破行業(yè)壁壘，為中小企業(yè)提供免費或者低成本的信息服務(wù)。
