時(shí)間：2023-07-03 15:50:46
序論：在您撰寫房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
（一）平穩(wěn)增長(zhǎng)，但增速低于去年同期水平
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的月度數(shù)據(jù)，2011年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)際增速也一直與上年水平相當(dāng)，沒(méi)有出現(xiàn)2010年那種投資實(shí)際增速逐月下降的情況。1―8月，投資較上年同期增長(zhǎng)25%，剔除價(jià)格變動(dòng)的影響后，實(shí)際增速在17%左右。
（二）制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)較快，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)18個(gè)百分點(diǎn)以上
從月度投資（累計(jì)）同比增速看，2011年以來(lái)，制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增速分別在29%和31%以上，明顯高于同期固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）平均增速。
從投資增速變動(dòng)趨勢(shì)看，制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增速總體趨于上升，其投資增速領(lǐng)先幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。1―8月，制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增速分別為32.2%和33.4%，比年初高2.3和0.8個(gè)百分點(diǎn)，較年內(nèi)最低投資增速（制造業(yè)為1―4月投資增速，房地產(chǎn)業(yè)為1―3月投資增速）高3.2和2.4個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)先同期固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增速7.2和8.4個(gè)百分點(diǎn)。
在上述投資增長(zhǎng)狀況下，制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)合計(jì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長(zhǎng)18個(gè)百分點(diǎn)以上，比上年同期提高3個(gè)百分點(diǎn)左右。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)乏力，增速較低
從月度投資（累計(jì)）同比增速看，2011年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投資增速一直低于投資平均增速，增長(zhǎng)乏力狀況日益顯現(xiàn)。1―8月，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)實(shí)際增速一直為負(fù)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)投資增速直線下行，實(shí)際增速已經(jīng)不足1%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資增長(zhǎng)狀況相對(duì)較好，但實(shí)際增速也不到10%。
在上述投資增長(zhǎng)狀況下，2011年1―8月，三大基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)對(duì)投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)在2個(gè)百分點(diǎn)左右，較上年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)以上。
（四）制造業(yè)投資結(jié)構(gòu)基本保持2004年以來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)
從2004―2010年制造業(yè)投資構(gòu)成看，行業(yè)投資占制造業(yè)投資比重明顯上升的部門有：通用設(shè)備制造業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，金屬制品業(yè)，專用設(shè)備制造業(yè)，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)；行業(yè)投資占制造業(yè)投資比重明顯下降的部門有：黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)，紡織業(yè)，造紙及紙制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)，醫(yī)藥制造業(yè)，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)。
從2011年以來(lái)的制造業(yè)投資構(gòu)成看，它基本延續(xù)了2004年以來(lái)的結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢(shì)。在投資比重明顯上升的部門中，比重繼續(xù)顯著上升的是電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，較上年同期提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；所占比重不升反降的有非金屬礦物制品業(yè)、金屬制品業(yè)和交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，其中比重下降相對(duì)明顯的是交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，其占制造業(yè)投資的比重比上年同期下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。
在投資比重明顯下降的制造業(yè)部門中，比重繼續(xù)顯著下降的行業(yè)是黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)，分別較上年同期下降0.7和0.9個(gè)百分點(diǎn)，所占比重不降反升的行業(yè)是紡織業(yè)和通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，所占比重分別比去年同期提高0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)。另外，2011年出現(xiàn)的紡織業(yè)和通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)投資比重變動(dòng)特征是2010年?duì)顩r的繼續(xù)。
二、2011年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)24% 左右
（一）2011年固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)增長(zhǎng)24%左右
2011年1―8月固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)25%。從以往經(jīng)驗(yàn)看，固定資產(chǎn)投資全年增速一般要比前8個(gè)月低一些，2004―2010年平均低1.8個(gè)百分點(diǎn)，2010年全年固定資產(chǎn)投資增速比前8個(gè)月低0.3個(gè)百分點(diǎn)。2011年前4個(gè)月，固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增速逐漸升高，5月以來(lái)累計(jì)同比增速逐步降低，估計(jì)2011年全年固定資產(chǎn)投資增速將比與前8個(gè)月低，估計(jì)為24%左右。
（二）未來(lái)數(shù)月，制造業(yè)投資增速變化不大，房地產(chǎn)業(yè)投資增速將下行
從制造業(yè)投資看，扣除價(jià)格變動(dòng)影響后，2011年1―8月同比實(shí)際增長(zhǎng)24%左右，與2008―2010年制造業(yè)投資年均增速相當(dāng)，低于全球金融危機(jī)之前的年均增速。2004―2008年的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，制造業(yè)投資增速與工業(yè)增加值增速存在正相關(guān)性，如果未來(lái)數(shù)月工業(yè)增加值增速繼續(xù)下行，制造業(yè)投資增速將有所反應(yīng)，但發(fā)生大幅下降的可能性較小。
從房地產(chǎn)業(yè)投資看，扣除價(jià)格變動(dòng)影響后，2011年1―8月同比實(shí)際增長(zhǎng)25%左右，高于2008―2010年房地產(chǎn)業(yè)投資年均增速，也高于全球金融危機(jī)前的年均增速。經(jīng)驗(yàn)顯示，新開(kāi)工面積增速和施工面積增速與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速之間有較強(qiáng)的正相關(guān)性，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2011年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積和新開(kāi)工面積增速已經(jīng)明顯下降，因此，未來(lái)數(shù)月，房地產(chǎn)業(yè)投資增速會(huì)有一定程度的下降。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施投資繼續(xù)低速增長(zhǎng)
除了年初既定的財(cái)政、貨幣和信貸政策，地方政府融資平臺(tái)清理規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入減少都會(huì)抑制地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施投融資能力；此外，鐵路建設(shè)項(xiàng)目安全大檢查等也是影響年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)的重要因素。總體上看，除水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資增速將繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)外，其他基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的投資增長(zhǎng)乏力狀況難以改變。
三、2012年固定資產(chǎn)投資增速下降的可能性很大
全球金融危機(jī)前，我國(guó)固定資產(chǎn)投資實(shí)際增速總體上呈下降趨勢(shì)，主要原因是制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增速明顯下降。大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策使得2009年投資增速大幅上升，隨著刺激政策效應(yīng)的逐漸消失，2010年和2011年投資增速重回下降趨勢(shì)，但實(shí)際增速依然在17%以上，其中房地產(chǎn)業(yè)投資的高增長(zhǎng)起到了重要的拉動(dòng)作用，對(duì)總投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率2010年超過(guò)了31%，2011年1―8月達(dá)到34%，是2004年以來(lái)的最高值。2012年作為投資增長(zhǎng)重要引擎之一的房地產(chǎn)業(yè)投資增速的向下調(diào)整，將使固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)減速明顯。
從危機(jī)后投資增速的變化看，經(jīng)濟(jì)刺激政策的實(shí)施使2009年固定資產(chǎn)投資實(shí)際增速大幅上升到1978年以來(lái)的最高點(diǎn)33.2%，兩年后迅速回落到2011年的17.3%。2009年投資增長(zhǎng)的最主要拉動(dòng)力來(lái)自大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，其投資實(shí)際增速高達(dá)46.2%，拉動(dòng)總投資增長(zhǎng)11.1個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于以往3個(gè)多百分點(diǎn)的水平。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目逐漸接近尾聲，2011年其投資實(shí)際增長(zhǎng)速度迅速下降到9.3%，對(duì)總投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)僅為4%。由于前期基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模已經(jīng)很大，2012年再次出現(xiàn)由政府引導(dǎo)的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的可能性較??；另外，地方政府融資平臺(tái)清理規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控引致的土地出讓金收入減少、從緊的貨幣信貸政策等，既限制了地方政府的融資能力，也對(duì)交通、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金來(lái)源產(chǎn)生很大影響。交通部在其的“2011年前三季度交通運(yùn)輸業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況”中就指出，“交通固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)放緩，交通建設(shè)資金緊張狀況緩解難度大。今年以來(lái)，由于貨幣政策調(diào)整，融資平臺(tái)清理等政策的共同作用，公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金緊張。”因此，從需求和資金供給兩方面考慮，我們估計(jì)2012年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速出現(xiàn)顯著回升的可能性較小。
以自發(fā)投資為主的制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)受刺激政策的影響相對(duì)較小，2010年、2011年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的動(dòng)力主要來(lái)自這兩個(gè)行業(yè)，兩者對(duì)總投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)了74%。2012年固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)也將取決于房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的投資增長(zhǎng)情況。
在房地產(chǎn)業(yè)投資方面。近年來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2004―2011年房地產(chǎn)業(yè)投資占總投資比重在23%左右，平均每年拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)以上，平均貢獻(xiàn)率近25%，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎之一。2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速依然保持高位，其主要原因：一是2010年商品房新開(kāi)工面積大幅上升，達(dá)到了41%，其大部分投資要在2011年發(fā)生；二是2011年新開(kāi)工的1000萬(wàn)套保障房項(xiàng)目對(duì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)較大。受嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2011年1―8月商品房新開(kāi)工面積增速出現(xiàn)了較大幅度的下降，估計(jì)2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的可能性較小，商品房新開(kāi)工和施工面積增速將延續(xù)2011年下半年以來(lái)的下降態(tài)勢(shì)。商品房新開(kāi)工面積增速連續(xù)下降，將嚴(yán)重影響2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)；即使政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)保持上年度建設(shè)規(guī)模，由于沒(méi)有增量，對(duì)投資增長(zhǎng)的作用有限。綜合商品房和保障房?jī)煞矫婵紤]，2012年房地產(chǎn)業(yè)投資增速將明顯下滑。
在制造業(yè)投資方面。根據(jù)我們的研究，現(xiàn)階段我國(guó)工業(yè)增加值比重可能已達(dá)到峰值，“十二五”及以后時(shí)期工業(yè)增加值比重將逐漸下降，相應(yīng)地，制造業(yè)固定資產(chǎn)投資增速也將會(huì)逐漸下降。近年來(lái)制造業(yè)投資增長(zhǎng)的表現(xiàn)也印證了這一點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，危機(jī)前，制造業(yè)投資實(shí)際增速總體上呈下降趨勢(shì)，受刺激政策間接拉動(dòng)的影響，2009年增速有所回升，但隨后兩年回歸下降趨勢(shì)。2012年房地產(chǎn)投資增速的大幅下滑將會(huì)對(duì)制造業(yè)投資增長(zhǎng)產(chǎn)生影響，另外，目前歐美債務(wù)危機(jī)日趨嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)前景暗淡，我國(guó)的出口形勢(shì)不樂(lè)觀。從內(nèi)、外兩方面考慮，并結(jié)合我國(guó)制造業(yè)投資增長(zhǎng)的總體趨勢(shì)判斷，2012年制造業(yè)投資增速向下調(diào)整的可能性大。
在農(nóng)業(yè)、采礦業(yè)和其他行業(yè)投資方面。2004―2011年農(nóng)業(yè)投資占總投資3%左右，增速總體呈上升趨勢(shì)，2010年下降幅度較大，2011年1―8月同比增速有所回升，估計(jì)2012年將繼續(xù)有所上升；2004―2011年采礦業(yè)投資占總投資的4%左右，增速呈下降趨勢(shì)，從趨勢(shì)估計(jì)，2012年增速將繼續(xù)有所下降；除房地產(chǎn)、制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)和采礦業(yè)以外的其他行業(yè)固定資產(chǎn)投資占總投資的13%左右，2004年以來(lái)其投資增速總體上呈上升趨勢(shì)，2011年1―8月同比實(shí)際增速比去年同期略有上升，估計(jì)2012年其他行業(yè)固定資產(chǎn)投資增速將有所上升。
綜合以上對(duì)主要行業(yè)投資增長(zhǎng)的判斷，2012年固定資產(chǎn)投資實(shí)際增速很難達(dá)到2011年的水平。
四、政策建議
第一，密切關(guān)注房地產(chǎn)投資增速變化情況。從不同行業(yè)投資增長(zhǎng)變動(dòng)趨勢(shì)看，可能對(duì)2012年投資形勢(shì)產(chǎn)生較大影響的行業(yè)主要是房地產(chǎn)業(yè)。除了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們?cè)诮陂_(kāi)展的實(shí)地調(diào)研中也看到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正在迅速下調(diào)自身的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。
第二，積極防范可能因房地產(chǎn)投資增速下滑而出現(xiàn)固定資產(chǎn)投資增速下降過(guò)多的情況。2009、2010年投資（資本形成）對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為91.3%和54%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)分別為8.4和5.6個(gè)百分點(diǎn)，同期，外需對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由負(fù)轉(zhuǎn)正，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)由負(fù)的3.6個(gè)百分點(diǎn)轉(zhuǎn)為正的0.9個(gè)百分點(diǎn)，外需增長(zhǎng)狀況的好轉(zhuǎn)彌補(bǔ)了投資增長(zhǎng)拉動(dòng)作用的下降。在外需和國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求增長(zhǎng)狀況保持2011年增長(zhǎng)趨勢(shì)的情況下，如果投資增速出現(xiàn)過(guò)快下降，將不利于2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。
第三，抓緊落實(shí)“十二五”規(guī)劃提出的促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展、培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)政策措施，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。主要政策措施包括：建立健全中小企業(yè)金融服務(wù)和信用擔(dān)保體系，提高中小企業(yè)貸款規(guī)模和比重，拓寬直接融資渠道。落實(shí)和完善稅收等優(yōu)惠政策，減輕中小企業(yè)社會(huì)負(fù)擔(dān)。擴(kuò)大政府新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資規(guī)模，發(fā)揮多層次資本市場(chǎng)融資功能，帶動(dòng)社會(huì)資金投向處于創(chuàng)業(yè)早中期階段的創(chuàng)新型企業(yè)。綜合運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)蓉?cái)政優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大信貸支持力度。完善鼓勵(lì)創(chuàng)新、引導(dǎo)投資和消費(fèi)的稅收支持政策等。
關(guān)鍵詞：京津冀協(xié)同發(fā)展；固定資產(chǎn)投資；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整
中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16723198（2016）02001002
1 引言
本文通過(guò)對(duì)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成行業(yè)的固定資產(chǎn)投資數(shù)額以2003年為基期剔除物價(jià)指數(shù)影響因素之后的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出河北省和北京、天津的行業(yè)固定資產(chǎn)投資比重差距，從而對(duì)河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提出具有針對(duì)性的方向和建議。
2 京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定投資狀況分析
河北省、北京和天津的社會(huì)固定資產(chǎn)投資如表1所示。
由表1，北京、天津和河北省三個(gè)地區(qū)的省固定資產(chǎn)投資額都呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。京津冀三地區(qū)的社會(huì)固定資產(chǎn)投資的變化趨勢(shì)都成逐年上升的趨勢(shì)。河北省的固定資產(chǎn)投資一直處于三個(gè)地區(qū)的首位，河北省的社會(huì)固定資產(chǎn)投資一直處于高速增長(zhǎng)的狀態(tài)，天津的固定資產(chǎn)投資額在2009年超過(guò)了北京，增長(zhǎng)速度較北京強(qiáng)，天津和北京的社會(huì)固定資產(chǎn)投資之間的差距也在逐年拉大。
由圖1，河北省的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；建筑業(yè)；信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；教育業(yè)；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)和公共管理和社會(huì)組織的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。制造業(yè)；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；住宿和餐飲業(yè)和金融業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)和文化、體育和娛樂(lè)業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢(shì)。水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢(shì)。采礦業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為先上升后趨于平穩(wěn)。河北省社會(huì)固定資產(chǎn)投資各行業(yè)占比最高的是制造業(yè)，其次是房地產(chǎn)業(yè)。
北京各行業(yè)固定資產(chǎn)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資所占的比重變化趨勢(shì)如圖2所示。
由圖2，北京的建筑業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和公共管理和社會(huì)組織的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重均呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重呈平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)。金融業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈上升趨勢(shì)。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈先平穩(wěn)后上升的趨勢(shì)。采礦業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)和文化、體育和娛樂(lè)業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢(shì)。制造業(yè)；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)和教育業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢(shì)。住宿和餐飲業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先上升后下降再上升的趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)先下降后上升再下降的趨勢(shì)。北京固定資產(chǎn)投資比重較大的是房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)的固定資產(chǎn)投資和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)的投資比重。
天津各行業(yè)固定資產(chǎn)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)投資所占的比重變化趨勢(shì)如圖3所示。
根據(jù)圖3，天津的采礦業(yè)；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)；建筑業(yè)；信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)和教育業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。制造業(yè)；住宿和餐飲業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；批發(fā)和零售業(yè)；金融業(yè)；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈上升的發(fā)展趨勢(shì)。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)和公共管理和社會(huì)組織的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈先上升后下降的趨勢(shì)。文化、體育和娛樂(lè)業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈先下降后上升的趨勢(shì)。科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重呈先上升后下降再上升的發(fā)展趨勢(shì)。天津的固定資產(chǎn)投資比重比較大的是制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)的投資比重。
由以上分析可以看出河北省在第一產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重過(guò)大，是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，在第三產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重過(guò)低，仍然處于偏基礎(chǔ)性的生產(chǎn)階段。沒(méi)有充分利用好自身的地理優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
3 京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定投資差異狀況分析
京、津、冀三地區(qū)的固定資產(chǎn)投資比重在各行各業(yè)都存在或多或少的差異。北京和河北省的固定資產(chǎn)投資比重差值狀況如圖4所示。
由圖4，河北省的房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯低于北京的房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)及文化、體育和娛樂(lè)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也低于北京的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重。河北省的制造業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯高于北京相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，河北省的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；采礦業(yè)；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)和建筑業(yè)的固定資產(chǎn)投資也都高于北京相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重。
天津和河北省的固定資產(chǎn)投資比重差值狀況如圖5所示。
由圖5，河北省的水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)固定資產(chǎn)投資比重明顯低于天津的水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理固定資產(chǎn)投資比重，采礦業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也低于天津市的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，房地產(chǎn)業(yè)也大都低于天津的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重，只是從2009年開(kāi)始河北省的房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重才略高于天津的相應(yīng)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重。河北省的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重明顯高于天津制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)和電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重也都比天津的高。
綜合以上分析河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于相對(duì)落后的組織狀態(tài)。固定資產(chǎn)投資于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比重偏大，投資于金融服務(wù)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的比值偏小。經(jīng)濟(jì)整體缺乏積極的牽引力，仍然處于偏基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生產(chǎn)階段。
4 河北省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的對(duì)策建議
基于以上分析的京、津、冀地區(qū)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資比重的差異狀況，河北省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)注重于提升房地產(chǎn)業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)及文化、體育和娛樂(lè)業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，提升對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)的重視程度和投資力度。適度降低制造業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、采礦業(yè)、電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)和建筑業(yè)的固定資產(chǎn)投資比重，減輕對(duì)第一產(chǎn)業(yè)的重視程度，轉(zhuǎn)移其固定資產(chǎn)投資至第三產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展。
關(guān)鍵詞 宏觀經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)調(diào)控 經(jīng)濟(jì)過(guò)熱 資源供給 投資率 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)業(yè)
[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A
[文章編號(hào)] 1672-4690(2009)02-0001-02
一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展不等于過(guò)熱
中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長(zhǎng)，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（企業(yè)利潤(rùn)、居民收入、物價(jià)、財(cái)政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現(xiàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)并非不存在問(wèn)題，但對(duì)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)作出已經(jīng)“過(guò)熱”的判斷不能令人信服。
1、判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱極為困難
一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)質(zhì)是一個(gè)自然歷史的過(guò)程，其發(fā)展速度主要取決于該國(guó)（地區(qū)）的復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的計(jì)劃或預(yù)期。
2、國(guó)內(nèi)外條件為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了可能
正在完成的工業(yè)化、加速的城市化進(jìn)程和居民生活水平的日益提高對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲(chǔ)蓄為中國(guó)的高投資提供了前提條件，從而成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ慈?。日益改進(jìn)的宏觀調(diào)控為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快發(fā)展增加了保障條件。這就是通常所說(shuō)的中國(guó)戰(zhàn)略機(jī)遇期。用好這一戰(zhàn)略機(jī)遇期是中國(guó)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的要求。
3、在現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展具有必然性
經(jīng)濟(jì)發(fā)展的存量、基數(shù)、起點(diǎn)不同，同樣增量的增速會(huì)有很大不同。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長(zhǎng)總量也只有2000多億美元，人均增量不過(guò)200多美元；美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使僅有3%，經(jīng)濟(jì)增量亦達(dá)4000億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上。
4、中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，是可以通過(guò)調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步適步得到解決的
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展有風(fēng)險(xiǎn)，但較快發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低；相反，若中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢下來(lái)則會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，支付更高的社會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展更進(jìn)一步增強(qiáng)了這種抗風(fēng)險(xiǎn)能力。警惕中國(guó)經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但過(guò)分高估這種風(fēng)險(xiǎn)將支付極高的現(xiàn)代化建設(shè)成本。
二、較高投資率是中國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證
學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)作為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的重要依據(jù)，把擴(kuò)大消費(fèi)作為中國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要方面。其實(shí)，較高的固定資產(chǎn)投資在中國(guó)現(xiàn)階段有必然性和合理性。
1、較高的儲(chǔ)蓄率決定了中國(guó)現(xiàn)階段較高的投資率具有必然性
較高的儲(chǔ)蓄率既源于中國(guó)國(guó)民文化傳統(tǒng)，也是中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家特殊的歷史發(fā)展階段和相應(yīng)的社會(huì)保障制度缺失使然。在今后一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展階段，中國(guó)較高的儲(chǔ)蓄率要求有較高的投資率來(lái)消納，中國(guó)較高的儲(chǔ)蓄率為較高的投資率提供了支撐條件。
2、中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展有賴于一個(gè)較高的投資率
中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，發(fā)展不足是當(dāng)代中國(guó)社會(huì)主要矛盾的主要方面。發(fā)展中國(guó)家的基本特征不僅表現(xiàn)為物質(zhì)生產(chǎn)供給相對(duì)不足，而且表現(xiàn)為提高居民生活品質(zhì)提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重短缺。有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的較高的投資率才能為中國(guó)建設(shè)全面小康社會(huì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化逐步奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的較高的投資率才能從根本上解決物質(zhì)條件不足這一當(dāng)代中國(guó)社會(huì)的主要矛盾。
3、較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，主要取決于投資結(jié)構(gòu)的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低
固定資產(chǎn)投資既包括增加物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資；既包括生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，也包括非生產(chǎn)性、消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資中，既有擴(kuò)大生產(chǎn)資料再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資，也有擴(kuò)大最終消費(fèi)品再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資。城鄉(xiāng)公用基礎(chǔ)設(shè)施、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、居民住宅、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強(qiáng)等非生產(chǎn)性和最終生活消費(fèi)品擴(kuò)大再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市的運(yùn)行提供物質(zhì)支撐，為居民物質(zhì)文化生活提供物質(zhì)保障，與產(chǎn)能過(guò)剩（若有過(guò)剩應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰）、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱沒(méi)有必然的因果關(guān)系。有需求、有效益的固定資產(chǎn)投資是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證，也是加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有較快發(fā)展
中國(guó)目前房地產(chǎn)投資約占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的近20%。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)是中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國(guó)城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國(guó)目前的投資率將下降6~7個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求，完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國(guó)城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度是合理的、正常的。
今后幾十年是中國(guó)城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬(wàn)，2013年前后中國(guó)的城市化率將超過(guò)50%，2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將超過(guò)7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門，也是為全面建設(shè)小康社會(huì)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)?？焖俚某鞘谢匈囉诜康禺a(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
據(jù)測(cè)算，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積將達(dá)400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40%左右。適度松動(dòng)土地和資金兩個(gè)閘門，特別是土地閘門，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿足住房需求，不僅是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，消化“過(guò)?！碑a(chǎn)能（如果有“過(guò)?！保档瓦^(guò)高的存貸差，增加就業(yè)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實(shí)意義。美國(guó)的“次貸風(fēng)波”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過(guò)度夸大美國(guó)次貸對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是有害的。中美兩國(guó)國(guó)情、發(fā)展階段不同，中國(guó)的房貸對(duì)象也完全不同于美國(guó)?；谥袊?guó)房貸結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的主陣地和主防線應(yīng)是金融機(jī)構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。
四、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給
年終歲尾，幾個(gè)城市商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，或市場(chǎng)交易量銳減，有價(jià)無(wú)市。但作出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的判斷為時(shí)尚早。2007年全國(guó)房地產(chǎn)投資2.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長(zhǎng)5.0%；商品房銷售面積6.91億m2，同比增長(zhǎng)24.7%；70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬(wàn)m2，同比下降16.6%。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化。商品房?jī)r(jià)漲漲落落是市場(chǎng)發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個(gè)逐步完善、提高的過(guò)程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給應(yīng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控長(zhǎng)期主導(dǎo)方向，也是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的基礎(chǔ)。中國(guó)要建設(shè)市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時(shí)也不能奢望市場(chǎng)化能夠解決中國(guó)住房的所有問(wèn)題，尤其是政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)起構(gòu)建住房保障體系的責(zé)任。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，關(guān)系民生改善，核心問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的升值收益合理分配，是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開(kāi)發(fā)商、被征地農(nóng)民（拆遷市民）之間的利益關(guān)系。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的兩個(gè)方面的責(zé)任：一是重視解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿足普通市民改善性住房需求所造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化行政手段在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域的作用，以增加有效供給為主導(dǎo)方向，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施正確的調(diào)控，包括規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)境，打擊合同欺詐、捂盤銷售、哄抬房?jī)r(jià)，加強(qiáng)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管，強(qiáng)制披露房地產(chǎn)信息等；二是根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；縣域經(jīng)濟(jì)；灰色關(guān)聯(lián)分析方法；實(shí)證分析
中圖分類號(hào)：F239.30文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3309（2008）09-0044-03
國(guó)內(nèi)許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行了研究。曹振良認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)定位也就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系問(wèn)題；劉育中闡述了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)的作用；劉靜巖分析了房地產(chǎn)投資和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，探討房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用；曹宏亮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)成了密切的聯(lián)系，并且兩者的發(fā)展呈現(xiàn)同向波動(dòng)關(guān)系；李啟明就房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的相關(guān)關(guān)系等方面進(jìn)行了評(píng)述；劉文婷對(duì)武漢房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行了實(shí)證研究等等。但以往的研究偏重于國(guó)家或者大中城市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的研究，小城鎮(zhèn)的相關(guān)研究略顯單薄。因此，本文以湖南省望城縣為例，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)分析。
一、望城縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況
望城縣緊鄰長(zhǎng)沙市區(qū)，是長(zhǎng)沙中心城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向外擴(kuò)散的承接區(qū)域。近年，望城縣房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫，特別是隨著長(zhǎng)沙市融城建城步伐的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，多條交通干線的貫通，以及日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)需求，加上自身優(yōu)越的自然環(huán)境和城市區(qū)位，使房地產(chǎn)業(yè)成為望城縣的支柱產(chǎn)業(yè)。2006年，全縣房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資259487萬(wàn)元,進(jìn)駐望城縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá)52家。商品房新開(kāi)工建設(shè)面積100.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)85%；新竣工建設(shè)面積42.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27%。自2002年起，投資額逐年攀升，由1300萬(wàn)元陡升至2006年的259487萬(wàn)元。房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升，帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？傊强h房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)很快，表現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。
二、望城縣房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系實(shí)證分析
（一）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)分析
社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用或是帶動(dòng)，或是制約。一般來(lái)說(shuō)，GDP、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、社會(huì)固定資產(chǎn)投資水平以及消費(fèi)水平、信貸規(guī)模和利率都與房地產(chǎn)業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有不同程度的影響。在此，采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法對(duì)望城縣各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析。
1.研究方法介紹
灰色關(guān)聯(lián)分析方法能夠反映系統(tǒng)內(nèi)各因素的動(dòng)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，其基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來(lái)判斷其聯(lián)系是否緊密，以關(guān)聯(lián)度作為其關(guān)系密切程度及相互比較的主要標(biāo)志，曲線越接近，相關(guān)序列之間的關(guān)聯(lián)度就越大，反之則越小。灰色關(guān)聯(lián)分析方法計(jì)算過(guò)程如下：
首先，給出原始數(shù)據(jù)列的參考序列（X0）和比較序列（Xm）：
X0（k）=（x0（1），x0（2），…，x0（n））
………
Xm（k）=（xm（1），xm（2），…，xm（n））
其次，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理。求出參考序列和比較序列之間的差序列，計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)?灼：
?孜（k）=
式中，?灼為分辨系數(shù)，且?灼∈（0，1），i=0，1，2，…，m。
再次，采用公式
?酌=?孜（k）
計(jì)算關(guān)聯(lián)度，列出關(guān)聯(lián)序。
最后，比較關(guān)聯(lián)度的強(qiáng)弱。若?酌a＞?酌b，則稱影響因素Xa的關(guān)聯(lián)度優(yōu)于Xb。
2.數(shù)據(jù)指標(biāo)選取
根據(jù)望城縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，分別從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及生活消費(fèi)水平3個(gè)方面選取以下8項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)：X1=固定資產(chǎn)投資（萬(wàn)元）、X2=GDP（萬(wàn)元）、X3=財(cái)政收入（萬(wàn)元）、X4=工業(yè)產(chǎn)值（萬(wàn)元）、X5=第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（萬(wàn)元）、X6=社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元）、X7=人均GDP（元）、X8=農(nóng)民人均純收入（元），與X9=房地產(chǎn)投資（萬(wàn)元），各項(xiàng)指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)如表1所示。
3.關(guān)聯(lián)度計(jì)算過(guò)程以及排序
利用SPSS11.5軟件對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，求出參考序列以及比較序列差序列矩陣。確定關(guān)聯(lián)系數(shù)?灼，這里取值0.5，并計(jì)算得出關(guān)聯(lián)系數(shù)矩陣。計(jì)算關(guān)聯(lián)度γm并進(jìn)行排序，結(jié)果如表2所示：
4.結(jié)果分析
通過(guò)對(duì)望城縣的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)行分析可知，在各項(xiàng)指標(biāo)中，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系最為密切的是工業(yè)總產(chǎn)值，其次是固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、GDP、人均GDP、財(cái)政收入、農(nóng)民年人均純收入、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等。這些指標(biāo)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)聯(lián)度差距最多為0.2，說(shuō)明望城縣各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)緊密，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析
望城縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也在很大程度上帶動(dòng)了這些部門的發(fā)展。
1.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用
依據(jù)表1中望城縣社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)可知，社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資趨于同向增長(zhǎng)。根據(jù)社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)，采用最小二乘法進(jìn)行線性回歸分析，所得到的相關(guān)模型(1)如下：
Y=84695.81+2.70686X………………（1）
R2=0.890049
t=（2.514844）（7.52761）
F=56.66491
由模型（1）可知，望城縣房地產(chǎn)投資每增加1億元，可以直接帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增加2.7億元。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可以帶動(dòng)GDP以及財(cái)政收入的增加，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動(dòng)作用。
2.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)52個(gè)行業(yè)。通過(guò)對(duì)望城縣房地產(chǎn)投資與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)分析，房地產(chǎn)投資與工業(yè)總產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)度最高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)可以直接帶動(dòng)建材業(yè)、冶金業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)、裝飾裝璜業(yè)、家具生產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接或者間接帶動(dòng)工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。依據(jù)表1中工業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)，可以得出工業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資之間的相關(guān)模型（2）:
Y=197546.2+2.844X……………………（2）
R2=0.916848
t=（6.524859）（8.785383）
F=77.18295
由模型（2）可知，望城縣房地產(chǎn)投資每增加1億元，就可以帶動(dòng)工業(yè)總產(chǎn)值增加2.8億元。房地產(chǎn)在促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，又創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。綜合算賬，房地產(chǎn)業(yè)每投資10萬(wàn)元可創(chuàng)造一個(gè)就業(yè)崗位。據(jù)此，2006年較2005年，望城縣房地產(chǎn)業(yè)投資增加值便可為望城縣直接或者間接增加25949個(gè)工作崗位。
3.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)消費(fèi)，改善人居環(huán)境
望城縣社會(huì)消費(fèi)零售總額與房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)序排在第四位，房地產(chǎn)投資促進(jìn)了社會(huì)消費(fèi)，望城縣的人均GDP也明顯有了很大的提高。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，群眾生活條件有了極大改善。人們逐漸向住宅小區(qū)聚集，住房消費(fèi)大幅度增加。住房消費(fèi)是居民家庭最大的消費(fèi)，進(jìn)而住房消費(fèi)的大量增加，加快了望城縣整個(gè)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。
三、總結(jié)
通過(guò)以上分析，我們可以看出，望城縣房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度比較緊密，相互促進(jìn)發(fā)展。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、帶動(dòng)就業(yè)和優(yōu)化城市形象環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量具有重要意義。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)望城縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用。
但是，在依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，首先應(yīng)該認(rèn)識(shí)到湖南省現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)總體來(lái)看還不是很成熟，特別是在房地產(chǎn)的1/3的市場(chǎng)都集中在長(zhǎng)沙市，其余也大多集中在各地市，縣域的房地產(chǎn)市場(chǎng)還只是處在起步階段。其次，應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展情況出現(xiàn)整體投資過(guò)熱，局部存在泡沫的現(xiàn)象。從另一個(gè)角度來(lái)看，就是存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，以科學(xué)、合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依托，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：回歸分析；聚類分析；因子分析
中圖分類號(hào)：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-000-01
一、研究背景和目的
目前，關(guān)于固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)的分析主要集中在使用結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)，胡永平就其投資的來(lái)源、投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，提出通過(guò)投資增量調(diào)整方法來(lái)解決投資與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，司增綽從投資用途方面對(duì)我國(guó)固定資產(chǎn)投資進(jìn)行了實(shí)證分析，由于投資行業(yè)之間具有一定的相關(guān)性，根據(jù)以上分析難以滿足實(shí)際的需要，因此，文章將從投資行業(yè)的角度出發(fā)，利用我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的固定資產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)研究我國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，定量分析各行業(yè)之間聯(lián)系和區(qū)別，初步探索投資結(jié)構(gòu)的區(qū)域性差異。
二、研究方法
依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2012》說(shuō)法，對(duì)于固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，根據(jù)投資目的將其分為：1.農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；2.采礦業(yè)；3.制造業(yè)；4.電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；5.建筑業(yè)；6.交通運(yùn)輸、倉(cāng)庫(kù)和郵政業(yè)；7.信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)；8.批發(fā)和零售業(yè)；9.住宿和餐飲業(yè)；10.金融業(yè)；11.房地產(chǎn)業(yè)；12.租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)；13.科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；14.水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)；15.居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；16.教育；17.衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)；18.文化、體育和娛樂(lè)業(yè)；19.公共管理和社會(huì)組織；20.國(guó)際組織。在進(jìn)行分析時(shí)，由于非農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資交易額占了投資總額的絕大部分，文章采用不含農(nóng)戶的行業(yè)數(shù)據(jù)，由于國(guó)際組織數(shù)據(jù)樣本資料數(shù)據(jù)無(wú)從取得，將該項(xiàng)省掉，將剩下的19個(gè)方面作為19個(gè)變量，分別以字母A～S表示，總固定資產(chǎn)用字母T表示。文章數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2012》，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的方法主要有：回歸分析、因子分析、聚類分析、相關(guān)分析等。
三、研究思路
利用相關(guān)分析分析固定資產(chǎn)投資各變量之間的關(guān)系；然后利用因子分析找出各變量的公共因子；最后使用聚類分析對(duì)各省的投資情況進(jìn)行聚類，以分析省際之間的投資差異；提出保證固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)的建議。
四、數(shù)據(jù)分析與報(bào)告
以總固定資產(chǎn)投資為因變量，以各行業(yè)投資為自變量，進(jìn)行多重線性線性回歸，估計(jì)結(jié)果中修正，說(shuō)明模型的解釋能力強(qiáng)，方差分析中P值小于0.05，模型顯著，在整體上很具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義的，文章采用標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)系數(shù)（SPSS19.0中定義為試用版），通過(guò)多重線性回歸可以分析出其投資結(jié)構(gòu)，估計(jì)模型如下：
（1）
在以上模型中可以看出C（制造業(yè)）、K（房地產(chǎn)業(yè)）對(duì)總投資的單位影響分別達(dá)到0.474、0.269個(gè)單位，遠(yuǎn)大于對(duì)其他行業(yè)投資的影響。為了研究各行業(yè)之間的關(guān)系，對(duì)固定資產(chǎn)投資的19個(gè)組成部分進(jìn)行相關(guān)分析，根據(jù)Pearson相關(guān)分析，除B（采礦業(yè)）與G（軟件業(yè)）相關(guān)系數(shù)值為-0.231外，其他行業(yè)之間表現(xiàn)出很好的正相關(guān)性。通過(guò)相關(guān)分析可知，固定資產(chǎn)投資的各變量之間存在一定的相關(guān)關(guān)系，意味著存在一定的信息重疊，變量之間具有公共的信息，為了找出這一部分信息，文章對(duì)19各變量進(jìn)行因子分析。案例的KMO值為0.831，檢驗(yàn)說(shuō)明案例很適合因子分析，公因子變量對(duì)各行業(yè)信息提取度達(dá)到70%以上，比較合理，根據(jù)成分的特征值大于1和累計(jì)方程貢獻(xiàn)率大于80%的標(biāo)準(zhǔn)，提出三個(gè)公因子，分別以表示，第一個(gè)因子在A、C、D、F、H、I、L、K、O、R行業(yè)載荷較高，第二個(gè)因子在E、G、J、M、S行業(yè)載荷較高，第三個(gè)因子在B、N、Q行業(yè)載荷較高。為了研究提取出來(lái)的公因子對(duì)總投資的貢獻(xiàn)，利用T作為因變量，以提出的公因子作為自變量進(jìn)行多重線性回歸分析，估計(jì)模型如下：
（2）
由于地域差異性的存在，第一公因子總投資影響最大，主要集中在制造業(yè)、房地產(chǎn)等與人們生活消費(fèi)、住行方面，這也是符合實(shí)際情況，其次是第二、三公因子所涉及的行業(yè)。
五、研究結(jié)論與總結(jié)
1.我國(guó)固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)是：用于制造業(yè)、房地產(chǎn)的投資要高于其他行業(yè)的投資。
2.制造業(yè)、房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)總投資有顯著影響，在這兩方面的投資占總投資的比例比較大，其中制造業(yè)投資增長(zhǎng)1元會(huì)帶來(lái)總投資0.474元的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)1元會(huì)帶來(lái)總投資0.269元的增長(zhǎng)，這與目前我國(guó)人民日益增長(zhǎng)的生活消費(fèi)和住房緊張等問(wèn)題相契合。
3.構(gòu)成我國(guó)固定資產(chǎn)投資的19個(gè)行業(yè)之間有著很強(qiáng)的相關(guān)性，這就使得增加一個(gè)行業(yè)的投資可能會(huì)帶來(lái)其他行業(yè)發(fā)展，特別是以制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等龍頭行業(yè)。
4.鑒于構(gòu)成我國(guó)固定資產(chǎn)投資的各個(gè)組成部分之間存在很大的相關(guān)關(guān)系，文章對(duì)各變量進(jìn)行因子分析，將其精簡(jiǎn)為三個(gè)公因子。固定資產(chǎn)投資與這三個(gè)公因子呈正相關(guān)，對(duì)總投資的影響依次減弱。
5.北京、廣州、上海等地區(qū)的各行業(yè)的固定資產(chǎn)投資都要領(lǐng)先于其他城市，投資結(jié)構(gòu)在各地區(qū)中最為合理。
根據(jù)研究結(jié)論，總結(jié)如下：由于各變量之間相關(guān)性比較高，呈現(xiàn)正向相關(guān)，說(shuō)明我國(guó)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)“同步式”投資現(xiàn)象，在一方面的投資必然會(huì)帶動(dòng)其他方面的投資。投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)地區(qū)性的差異，特別是貴州、云南、廣西在投資方面比較落后，投資效率低、結(jié)構(gòu)不合理，所以一方面要繼續(xù)支出西部建設(shè)，推動(dòng)其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面要根據(jù)各省的投資結(jié)構(gòu)差異性制定更加合理宏觀投資調(diào)控政策，形成合理的地區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，合理布局基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的投資，充分利用預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資等資金來(lái)源。
參考文獻(xiàn)：
[1]胡永平.我國(guó)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析[J].經(jīng)濟(jì)探索問(wèn)題，2003，02
[2]司增綽.我國(guó)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)實(shí)證研究[J]，統(tǒng)計(jì)與決策，2005，12
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)基本面；聯(lián)合影響；直接彈性；間接彈性
一、引言
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“區(qū)域分化”明顯，不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響不盡相同。就東部地區(qū)而言，其房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用仍然較強(qiáng)；而中部與西部面臨的房地產(chǎn)投資萎縮、房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重等問(wèn)題對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面的沖擊則愈加顯現(xiàn)。誠(chéng)然，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響，不單單是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，而是涉及到經(jīng)濟(jì)基本面多個(gè)方面的聯(lián)合影響。那么，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面哪些指標(biāo)產(chǎn)生顯著的聯(lián)合影響，其直接影響作用與間接影響作用有多大，這些問(wèn)題是本文的研究所在。有關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的影響，國(guó)內(nèi)外研究主要圍繞房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響作用而展開(kāi)。在其影響關(guān)系分析上，一類是利用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者之間是否具有因果關(guān)系，并由此建立VAR模型；另一類是利用投入產(chǎn)出法或要素投入貢獻(xiàn)率分解法，運(yùn)用生產(chǎn)函數(shù)或拓展的柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，建立房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投入產(chǎn)出關(guān)系。
主要結(jié)論包括：Green（1997）對(duì)1952—1992年美國(guó)住宅投資與GDP的影響關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，指出住宅投資是GDP的格蘭杰原因，且住宅投資引導(dǎo)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期變動(dòng)；Wigren和Wilhelmsson（2007）利用14個(gè)歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，認(rèn)為住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了長(zhǎng)期的影響；梁云芳、高鐵梅等（2006）運(yùn)用脈沖響應(yīng)模型，分析房地產(chǎn)投資的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期影響作用，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)基本面之間既互相拉動(dòng)又互相牽制；孔煜（2009）鑒于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征，分析指出我國(guó)東部與中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)互為因果關(guān)系，而西部地區(qū)并不存在這種因果關(guān)系；張洪、金杰等（2014）[5]利用1998—2010年我國(guó)70個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用空間動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)方法，構(gòu)建了包括房地產(chǎn)投資及其空間效應(yīng)的空間動(dòng)態(tài)計(jì)量模型，實(shí)證分析房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的地區(qū)影響效果；等等。這些研究主要考慮房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者之間的影響關(guān)系。本文以我國(guó)東部、中部和西部為研究對(duì)象，通過(guò)分析區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面多個(gè)指標(biāo)的相關(guān)性，探討區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的聯(lián)合影響，由此建立聯(lián)立方程組形式的遞歸模型，以檢驗(yàn)影響關(guān)系的有效性，并估計(jì)其直接與間接影響作用的大小，從而為制定因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供量化依據(jù)。
二、區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)性
在房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)基本面構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)（如：房屋面積與套數(shù)等）同全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（簡(jiǎn)稱：固定資產(chǎn)投資）、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緊密聯(lián)系。其中，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分；房地產(chǎn)供應(yīng)所提供的產(chǎn)品及其帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)發(fā)展，反映了房地產(chǎn)所屬產(chǎn)品及其相關(guān)產(chǎn)品的總消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響；而房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其吸引的資金流向帶動(dòng)人力與物力的集聚，直接或間接地拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，這里以房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）組成經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)?？紤]房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面的區(qū)域差異，本文以我國(guó)28個(gè)?。ㄊ校檠芯繉?duì)象。為敘述方便，仍然將這28個(gè)?。ㄊ校﹦澐譃闁|部、中部和西部區(qū)域，東部包括：北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部包括：山西、吉林、安徽、黑龍江、江西、河南、湖北、湖南；西部包括：廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏。同時(shí)，考慮數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，選擇的樣本區(qū)間為2005年1季度至2015年4季度。因數(shù)據(jù)缺失，西部區(qū)域數(shù)據(jù)未包含內(nèi)蒙古、和新疆的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。我國(guó)東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資總額不盡相同，但區(qū)域房地產(chǎn)投資占其固定資產(chǎn)投資比重的變動(dòng)態(tài)勢(shì)基本一致。
2005年1季度至2015年4季度區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額占其固定資產(chǎn)投資額比重的變化（注：數(shù)據(jù)進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整，消除了季節(jié)影響）。由圖1可見(jiàn)，東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資占比分別在均值線25%、15%和20%上呈現(xiàn)基本一致的走勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資占比分別平均為24.79%、15.61%和19.82%，其波動(dòng)幅度均在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差左右。近年來(lái)，各區(qū)域房地產(chǎn)投資占比都呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，同樣是平均下降5個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部從高位27.52%降至22%左右、中部由17.64%降至13%左右、西部從22.61%降至17%左右。究其緣由，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資與其固定資產(chǎn)投資的變化是同步的，兩者的相關(guān)系數(shù)都達(dá)到0.99以上，具有很強(qiáng)的相關(guān)性。以區(qū)域房地產(chǎn)竣工面積與新開(kāi)工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)，以廣義貨幣供應(yīng)量（M2）表示資金市場(chǎng)供給，統(tǒng)計(jì)顯示，東部房地產(chǎn)投資與其房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場(chǎng)供給以及GDP的相關(guān)系數(shù)分別為0.75、0.92和0.98；中部的分別為0.84、0.88和0.97；西部的分別為0.84、0.94和0.96。因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場(chǎng)供給以及GDP之間也呈現(xiàn)較強(qiáng)的相關(guān)性。綜上所述，區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性。
三、區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響關(guān)系設(shè)定
1、提出假設(shè)
依據(jù)房地產(chǎn)理論和上述區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)性分析，假設(shè)房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接外部因素，且通過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部單向作用產(chǎn)生間接影響。對(duì)此，提出以下假設(shè)。假設(shè)1：區(qū)域房地產(chǎn)投資將帶動(dòng)房地產(chǎn)供應(yīng)、引致固定資產(chǎn)投資、吸引資金市場(chǎng)供給，進(jìn)而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)2：由于房地產(chǎn)供應(yīng)的增加會(huì)擴(kuò)大總消費(fèi)，減少總投資，但最終仍然是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，由此，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給產(chǎn)生直接的負(fù)向影響，而對(duì)GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)3：固定資產(chǎn)投資對(duì)資金市場(chǎng)供給、GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)4：資金市場(chǎng)供給產(chǎn)生的集聚效應(yīng)將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，資金市場(chǎng)供給對(duì)GDP產(chǎn)生直接的正向影響。
2、遞歸模型的設(shè)立
（1）面板數(shù)據(jù)的指標(biāo)選取。依據(jù)上述東部、中部和西部區(qū)域的劃分，樣本數(shù)據(jù)為2005年1季度至2015年4季度各區(qū)域?qū)?yīng)?。ㄊ校┑募径葦?shù)據(jù)組成的面板數(shù)據(jù)，其中，東部是11個(gè)?。ㄊ校┙M成的樣本量為484的面板數(shù)據(jù)，中部是8個(gè)?。ㄊ校┙M成的樣本量為352的面板數(shù)據(jù)，西部是9個(gè)省（市）組成的樣本量為396的面板數(shù)據(jù)。在指標(biāo)與變量選取中，以各省（市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額表示房地產(chǎn)投資（記作：X）（單位：億元），以其房地產(chǎn)竣工面積與新開(kāi)工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)（記作：Y1）（單位：萬(wàn)平方米），以其全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額表示固定資產(chǎn)投資（記作：Y2）（單位：億元），選取廣義貨幣供應(yīng)量（即：M2）表示資金市場(chǎng)供給（記作：Y3）（單位：億元），各省（市）GDP（記作：Y4）（單位：億元）。同時(shí)，為避免數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)的異方差性，所有變量均以對(duì)數(shù)形式引入模型之中，簡(jiǎn)記為：ln（）。
（2）遞歸模型。在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的聯(lián)立方程模型中，遞歸模型（RecursiveModels）[6]以其獨(dú)特的內(nèi)生變量單向傳遞關(guān)系，通過(guò)聯(lián)立方程組的形式，系統(tǒng)地反映內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間的因果依賴性以及直接與間接聯(lián)合影響關(guān)系。于是，遞歸模型的內(nèi)生變量為：房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP；外生變量為房地產(chǎn)投資。為簡(jiǎn)便起見(jiàn)，不妨將外生變量與滯后變量組成的向量簡(jiǎn)記為Z。
1，2，3，4。在遞歸模型式（1）中，第一個(gè)方程為區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)方程，假設(shè)房地產(chǎn)供應(yīng)主要由房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量所決定；第二個(gè)方程為區(qū)域固定資產(chǎn)投資方程，假設(shè)固定資產(chǎn)投資不僅受房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量的影響，而且與第一個(gè)方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)）有關(guān)，因而，將房地產(chǎn)供應(yīng)與房地產(chǎn)投資兩者都看作是決定固定資產(chǎn)投資的“原因”；由此類推，第三個(gè)方程為區(qū)域資金市場(chǎng)供給方程，假設(shè)決定資金市場(chǎng)供給的“原因”包含第一、第二個(gè)方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資）以及房地產(chǎn)投資；第四個(gè)方程為區(qū)域GDP方程，假設(shè)GDP由第一至第三個(gè)方程的內(nèi)生變量以及房地產(chǎn)投資共同決定。于是，這些方程的內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間形成了因果決定關(guān)系，其系數(shù)βij反映了經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部彈性影響；系數(shù)γij為房地產(chǎn)投資等外部因素影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性，而∑（βij×γkl）則為間接彈性。
四、區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的實(shí)證分析
1、面板數(shù)據(jù)的協(xié)整性與變截距效應(yīng)檢驗(yàn)
（1）面板數(shù)據(jù)的單位檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)。面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)顯示，東部區(qū)域的所有變量均為2階單整的非平穩(wěn)序列；中部與西部區(qū)域的變量則同為1階單整非平穩(wěn)序列。進(jìn)一步，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)顯示，各區(qū)域的這五個(gè)變量之間均存在協(xié)整關(guān)系方程。由于遞歸模型的單個(gè)方程均滿足最小二乘估計(jì)方法的基本假定，所以，對(duì)于單整階數(shù)相同且具有協(xié)整關(guān)系的面板數(shù)據(jù)，單個(gè)方程均可以直接用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)。
（2）變截距效應(yīng)的檢驗(yàn)。依據(jù)面板數(shù)據(jù)的特征，遞歸模型的截距項(xiàng)或斜率系數(shù)可能隨橫截面單元的個(gè)體（即：?。ㄊ校┑牟煌兓?。如果這些系數(shù)隨個(gè)體是不變的，其對(duì)應(yīng)的模型是固定效應(yīng)模型，估計(jì)的系數(shù)被稱為共同系數(shù)；如果截距項(xiàng)或斜率系數(shù)隨個(gè)體不同而變化，其模型被稱為變截距效應(yīng)模型或變斜率效應(yīng)模型。經(jīng)計(jì)算與檢驗(yàn)顯示，東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的遞歸模型具有變截距效應(yīng)，而斜率系數(shù)則是固定效應(yīng)。因此，各區(qū)域的遞歸模型具有變截距效應(yīng)的特征。
2、遞歸模型的估計(jì)
現(xiàn)分別利用東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)，對(duì)遞歸模型的單個(gè)方程進(jìn)行逐個(gè)估計(jì)。由最小二乘法得到2005年1季度至2015年4季度我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性，其變量指向關(guān)系與對(duì)應(yīng)的彈性系數(shù)如表1所示（因篇幅所限，未列出其變截距項(xiàng)部分的回歸結(jié)果），同時(shí)，模型的整體擬合效果較好，且不存在異方差和自相關(guān)性。因此，回歸方程可用于經(jīng)濟(jì)分析。
3、比較分析區(qū)域房地產(chǎn)投資的彈性影響
根據(jù)上述回歸系數(shù)，經(jīng)整理得到2005年1季度至2015年4季度我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性。
（1）直接彈性。一是房地產(chǎn)供應(yīng)：房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性作用，彈性值分別為0.527、0.685和0.545，即東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資每提高1%，將使其房地產(chǎn)供應(yīng)（面積）分別上升0.527%、0.685%和0.545%，因而，不同區(qū)域的房地產(chǎn)供應(yīng)增速基本相同。二是固定資產(chǎn)投資：東部、中部與西部的直接彈性均接近于1，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍。三是資金市場(chǎng)供給：東部與中部的直接彈性為正，分別為0.227和0.137，表明東部與中部的房地產(chǎn)投資每上升1%，將吸引資金的供給分別提高0.227個(gè)百分點(diǎn)和0.137個(gè)百分點(diǎn)；但西部的直接彈性是負(fù)值，這與理論上假設(shè)的正向影響不一致，說(shuō)明西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持，其投資每提高1%，資金供給卻下降了0.135%。四是GDP：東部、中部與西部的直接彈性分別為0.198、0.06和0.165，即房地產(chǎn)投資每提高1%，將直接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別提高0.198個(gè)百分點(diǎn)、0.06個(gè)百分點(diǎn)和0.165個(gè)百分點(diǎn)。因此，東部與西部的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)效應(yīng)基本相同，而中部的帶動(dòng)效應(yīng)較弱。
（2）間接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的間接影響，來(lái)自經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部影響關(guān)系和彈性作用。具體來(lái)說(shuō)：一是房地產(chǎn)供應(yīng)的負(fù)向傳遞作用，使固定資產(chǎn)投資增速下降。這與理論假定是一致的，說(shuō)明當(dāng)房地產(chǎn)供應(yīng)增加時(shí)，總消費(fèi)的擴(kuò)大使得總投資減少。經(jīng)計(jì)算，東部、中部與西部的固定資產(chǎn)投資間接彈性分別為-0.038、-0.223和-0.046。可見(jiàn)，東部和西部的間接彈性較小，這種間接影響不敏感；而中部的彈性較大，間接影響較為敏感，表明中部的固定資產(chǎn)投資缺乏后續(xù)支撐。二是西部的資金市場(chǎng)供給間接彈性增大。雖然西部房地產(chǎn)投資引致資金市場(chǎng)供給不足，但其間接帶動(dòng)的資金市場(chǎng)供給彈性較大，彈性為0.316。三是區(qū)域GDP的間接彈性大于直接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資通過(guò)房地產(chǎn)供應(yīng)與資金市場(chǎng)供給對(duì)GDP產(chǎn)生間接作用，東部、中部和西部的間接彈性分別為0.220、0.211和0.179。比較而言，區(qū)域GDP的間接彈性略大于直接彈性。因此，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接帶動(dòng)效應(yīng)不容忽視。
五、結(jié)論與政策建議
1、主要結(jié)論
我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP組成的經(jīng)濟(jì)基本面具有較強(qiáng)的相關(guān)性。構(gòu)建的遞歸模型反映了區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的聯(lián)合影響，以及直接彈性與間接彈性關(guān)系。實(shí)證分析表明，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性影響；區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍；東部與中部的資金市場(chǎng)供給具有正向直接彈性，表明房地產(chǎn)投資能夠吸引資金市場(chǎng)的相應(yīng)供給，但西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持。同時(shí)，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接影響略大于直接影響，其中，東部與西部的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)效應(yīng)基本相同，但中部的直接帶動(dòng)效應(yīng)較弱。
2、政策建議
（1）保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，防止區(qū)域房地產(chǎn)投資的過(guò)度下滑對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生下行沖擊。區(qū)域房地產(chǎn)投資不僅直接影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、固定資產(chǎn)投資的增速、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生顯著的間接影響。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)處于新常態(tài)的背景下，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，有利于創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于穩(wěn)定發(fā)揮投資要素對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。
（2）實(shí)施區(qū)域差異化的房地產(chǎn)投資策略。東部房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)型升級(jí)，有利于經(jīng)濟(jì)基本面逐步退出對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。中部房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接帶動(dòng)效應(yīng)較弱，因而，需要將投資更多地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于西部房地產(chǎn)投資缺少資金供給的支持，因此，在資金供應(yīng)有限的條件下，應(yīng)適度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，以保證其他行業(yè)發(fā)展的資金需求。
（3）區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，以提高調(diào)控效果。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大范圍的多輪房地產(chǎn)調(diào)控，盡管實(shí)施了差異化的區(qū)域限購(gòu)、限貸等需求管理政策，但始終未能達(dá)到預(yù)想的調(diào)控效果，而是落入“限購(gòu)限貸”與“放松限購(gòu)限貸”的循環(huán)圈?？蓪⑦@種以需求管理為主的調(diào)控轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)供給側(cè)管理，即：在規(guī)范房地產(chǎn)有序開(kāi)發(fā)的同時(shí)，提高房地產(chǎn)供應(yīng)的有效供給，將房屋的“空置”、“庫(kù)存”轉(zhuǎn)化為人們當(dāng)前的居住與商用需求，進(jìn)而使區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控跳出“循環(huán)圈”，達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)投資 形勢(shì) 展望 問(wèn)題 對(duì)策
一、2012年上海固定資產(chǎn)投資運(yùn)行情況
（一）投資者信心指數(shù)企穩(wěn)，全市固定資產(chǎn)投資小幅增長(zhǎng)
2012年上海固定資產(chǎn)投資者信心指數(shù)為114.58點(diǎn)，比2011年小幅回落0.26點(diǎn)，呈現(xiàn)低位運(yùn)行但逐步企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖1）。全年完成固定資產(chǎn)投資5254.38億元，比上年同期增長(zhǎng)3.7%。從投資主體的經(jīng)濟(jì)類型看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資1855.24億元，同比下降1.1%；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資3399.14億元，增長(zhǎng)6.5%。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資中，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)和外商投資保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，集體經(jīng)濟(jì)、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資和其他經(jīng)濟(jì)呈下降態(tài)勢(shì)。
圖1 2005-2012年上海固定資產(chǎn)投資者信心指數(shù)
（二）宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)單位的投資意向有所抑制，但對(duì)全市投資增長(zhǎng)影響不大
2012年開(kāi)展的投資意向調(diào)查主要對(duì)全市各種登記注冊(cè)類型的企業(yè)、事業(yè)和行政單位共1427家進(jìn)行的計(jì)劃總投資（或?qū)嶋H需要總投資）500萬(wàn)元及500萬(wàn)元以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，包括建設(shè)和改造投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其他固定資產(chǎn)投資進(jìn)行調(diào)查。
調(diào)查結(jié)果顯示，六成以上的調(diào)查單位認(rèn)為宏觀政策保證了上海固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。分行業(yè)看，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的抑制作用比較明顯，44%的房地產(chǎn)業(yè)單位認(rèn)為上年的宏觀政策影響了本單位的投資（見(jiàn)表1）。
（三）投資項(xiàng)目資金到位情況總體較為理想，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資資金到位情況略好于民間投資
調(diào)查結(jié)果顯示，九成以上的調(diào)查單位2012年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目到位資金大于或等于當(dāng)年的實(shí)際投資額，該比重較2011年調(diào)查結(jié)果提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；8.5%的調(diào)查單位小于當(dāng)年投資額，比重下降 0.8個(gè)百分點(diǎn)。從投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資資金到位情況略好于民間投資，89.5%的國(guó)有經(jīng)濟(jì)調(diào)查單位的投資項(xiàng)目資金到位情況良好，比民間投資調(diào)查單位高3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，資金到位金額大于實(shí)際投資額的國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資單位占5%，和實(shí)際投資額相等的占84.5%，小于實(shí)際投資額的占10.5%；資金到位金額大于實(shí)際投資額的民間投資調(diào)查單位占5.4%，和實(shí)際投資額相等的占80.3%，小于實(shí)際投資額的占14.3%（見(jiàn)圖2）。
（四）投資項(xiàng)目進(jìn)展順利，大項(xiàng)目進(jìn)展更顯優(yōu)勢(shì)
85%的調(diào)查單位2012年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)展順利：1.2%的調(diào)查單位投資項(xiàng)目進(jìn)展超前于預(yù)定計(jì)劃，與2011年調(diào)查結(jié)果持平；83.8%的項(xiàng)目進(jìn)展與計(jì)劃基本一致，比上年提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；15%的項(xiàng)目進(jìn)展滯后于預(yù)定計(jì)劃，下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。從項(xiàng)目規(guī)?？?，大項(xiàng)目投資進(jìn)展更顯優(yōu)勢(shì)，86.1%的投資額在5億元及以上的調(diào)查單位投資進(jìn)展順利，比2011年提高6.4個(gè)百分點(diǎn)；13.9%的項(xiàng)目進(jìn)展滯后于計(jì)劃，下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。
二、2013年上海固定資產(chǎn)投資趨勢(shì)預(yù)測(cè)
（一）投資環(huán)境總體較為平穩(wěn)
從調(diào)查情況看，上海投資環(huán)境總體趨穩(wěn)。43.7%的調(diào)查單位認(rèn)為2013年的投資環(huán)境和2012年基本相同，這一比例比上次調(diào)查提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，投資項(xiàng)目規(guī)模大的調(diào)查單位對(duì)2013年投資環(huán)境的預(yù)期更為樂(lè)觀 （見(jiàn)表2）。
（二）2013年投資總量基本持平
從規(guī)模看，2013年投資總量將基本保持2012年的規(guī)模。上海圍繞現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“硬投資”雖然進(jìn)入一個(gè)相對(duì)的低谷期，但在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和教育文化醫(yī)療等民生問(wèn)題上還存在很大的“軟投資”空間。在2012年發(fā)生固定資產(chǎn)投資行為的599家調(diào)查單位中，表示2013年將會(huì)繼續(xù)保持或者增加固定資產(chǎn)投資規(guī)模的單位有396家，占66.1%。在2012年未發(fā)生固定資產(chǎn)投資的828家調(diào)查單位中，表示2013年將增加投資的單位有126家，占15.2%。其中當(dāng)年投資規(guī)模較大的調(diào)查單位對(duì)下一年度投資保持較高的投資意愿。2012年預(yù)計(jì)投資完成5億元及以上的調(diào)查單位有79家，其中72.2%的單位2013年將保持或者增加投資。這些投資量的有效釋放對(duì)2013年固定資產(chǎn)投資規(guī)模的形成是有力的支撐。因此，初步判斷2013年上海的投資總量將基本保持2012年的規(guī)模。
從增速看，2013年投資增速可能出現(xiàn)回落。根據(jù)調(diào)查單位對(duì)2013年本單位固定資產(chǎn)投資量的預(yù)期，我們分別依據(jù)樂(lè)觀估計(jì)（預(yù)期增長(zhǎng)最多、下降最少的估計(jì)）、中間估計(jì)（增長(zhǎng)和下降均折中的估計(jì)）和保守估計(jì)（預(yù)期增長(zhǎng)最少、下降最多的估計(jì)）對(duì)2013年上海固定資產(chǎn)投資增速做出預(yù)測(cè)：樂(lè)觀估計(jì)2013年上海固定資產(chǎn)投資比2012年增長(zhǎng)6.7%，中間估計(jì)下降0.2%，保守估計(jì)下降7%。據(jù)此綜合判斷，2013年上海固定資產(chǎn)投資增速可能會(huì)出現(xiàn)小幅回落。
三、2012年上海固定資產(chǎn)投資中呈現(xiàn)的問(wèn)題
（一）大型城市基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目融資難度有所上升
2012年，調(diào)查單位固定資產(chǎn)投資的建設(shè)資金融資緊張情況總體有所緩解。認(rèn)為投資項(xiàng)目的融資難度比上年度提高的調(diào)查單位占22%，比2011年調(diào)查結(jié)果下降12個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為基本不變的占68.6%，提高8.3個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為下降的占9.4%，提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。但是投資規(guī)模在5億元及以上的調(diào)查單位中，認(rèn)為融資難度提高的占31.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平（見(jiàn)圖3）。在這些投資規(guī)模大的調(diào)查單位中，除了受房?jī)r(jià)調(diào)控政策影響較大的房地產(chǎn)單位外，還涉及到部分承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的單位。
（二）投資項(xiàng)目的預(yù)期效益有所下降
2012年以來(lái)，上海工業(yè)生產(chǎn)增速較低，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯放緩。受此影響，眾多調(diào)查單位對(duì)2012年本單位固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目效益預(yù)期出現(xiàn)一定下滑。認(rèn)為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目回報(bào)率在10%以上的單位數(shù)明顯回落，回報(bào)率在0-10%的單位數(shù)有所增加。本次調(diào)查中，項(xiàng)目投資回報(bào)率在20%以上的調(diào)查單位占5.3%，這一比例比2011年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；投資回報(bào)率在10%-20%的占26%，下降3個(gè)百分點(diǎn)；回報(bào)率在0-10%的占35.1%，提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查單位中，認(rèn)為項(xiàng)目投資年回報(bào)率在10%以上的比重分別為36.8%和30.8%，比2011年下降6.8個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)；投資回報(bào)率在0-10%的比重分別為34%和35%，提高3.7個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。
（三）民間資本投資意愿減弱
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民間投資具有進(jìn)展快、回報(bào)率高的特點(diǎn)，但同時(shí)也存在投資相對(duì)謹(jǐn)慎的情況。調(diào)查結(jié)果顯示，90.2%的民間投資調(diào)查單位投資項(xiàng)目進(jìn)展順利，比國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資高11.3個(gè)百分點(diǎn)；36.6%的民間投資項(xiàng)目投資回報(bào)率在10%以上，比國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資高13.6個(gè)百分點(diǎn)。但是比較調(diào)查單位2011年、2012年和2013年的投資總額可以發(fā)現(xiàn)，民間資本投資意愿明顯弱于國(guó)有資本投資。15.2%的民間投資2012年投資總額比上年度有所增加，比國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資低18.2個(gè)百分點(diǎn)；14.7%的民間資本預(yù)計(jì)2013年投資將比2012年有所增加，比國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資低15.9個(gè)百分點(diǎn)。
（四）跨行業(yè)投資意向謹(jǐn)慎
考慮到發(fā)展定位局限、缺少資金和融資困難、投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大等原因，調(diào)查單位對(duì)于跨行業(yè)的投資一直保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。在1427家調(diào)查單位中，明確表示愿意跨行業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位有28家，僅占調(diào)查單位的2%；而明確表示肯定不會(huì)跨行業(yè)投資的單位有1267家，占88.8%。在表示肯定會(huì)跨行業(yè)投資的調(diào)查單位中，投資行業(yè)雖然依然較為集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是公用設(shè)施、新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保、新能源、教育、科研和綜合技術(shù)服務(wù)等領(lǐng)域投資也漸漸有所涉足。比較往年的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，跨行業(yè)的投資選擇范圍已經(jīng)有所擴(kuò)大。投資項(xiàng)目前景看好、與自身行業(yè)的相關(guān)性高、投資回報(bào)高和投資風(fēng)險(xiǎn)小是調(diào)查單位選擇這些行業(yè)進(jìn)行投資的最主要原因。不過(guò)電力建設(shè)、生物醫(yī)藥制造、石油化工及精細(xì)化工制造等領(lǐng)域的投資依然無(wú)人問(wèn)津。
四、關(guān)于改善投資環(huán)境優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的四點(diǎn)建議
（一）引導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，穩(wěn)步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)
“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主線。要加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)。在投資建設(shè)領(lǐng)域，2012年上海第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成3949.04億元，比上年同期增長(zhǎng)5.1%，占全部固定資產(chǎn)投資的75.2%。其中，房地產(chǎn)業(yè)投資占到第三產(chǎn)業(yè)投資的六成以上，投資2404.53億元，增長(zhǎng)5.9%；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)投資510.57億元，下降18.3%，占12.9%；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資121.34億元，增長(zhǎng)44.3%，占3.1%；金融業(yè)投資49.15億元，增長(zhǎng)1.1倍，占1.2%；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)投資151.73億元，增長(zhǎng)1.8倍，占3.8%。為穩(wěn)步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，要合理引導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，儲(chǔ)備和啟動(dòng)如迪斯尼樂(lè)園和虹橋商務(wù)區(qū)等項(xiàng)目作為新的“增長(zhǎng)點(diǎn)”；健全重大項(xiàng)目協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，爭(zhēng)取落地一批總部機(jī)構(gòu)、研發(fā)中心、運(yùn)營(yíng)中心和銀行二總部等功能性項(xiàng)目。
（二）努力提升工業(yè)能級(jí)，穩(wěn)定傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)的投資規(guī)模，加大對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的培育
2012年，上海工業(yè)投資1292.61億元，比上年同期增長(zhǎng)1.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的24.6%。其中，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、汽車制造業(yè)、石油化工及精細(xì)化工制造業(yè)、精品鋼材制造業(yè)、成套設(shè)備制造業(yè)和生物醫(yī)藥制造業(yè)等六個(gè)重點(diǎn)工業(yè)投資740.35億元，同比增長(zhǎng)4.8%，占工業(yè)投資的57.3%。六個(gè)重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)占據(jù)工業(yè)投資的半壁江山，不僅形成了完整的制造業(yè)基礎(chǔ)，而且也培養(yǎng)了大量的技術(shù)、管理和技能方面的人才。應(yīng)充分發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，加大更新改造的投入，穩(wěn)步推動(dòng)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)的投資規(guī)模。同時(shí)重點(diǎn)培育節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，落實(shí)好《上海市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，在財(cái)政、稅收和金融信貸上提供多方面的扶持。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在技術(shù)突破的基礎(chǔ)上，通過(guò)示范項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)推廣產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用，形成大規(guī)模的生產(chǎn)和對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)裝備的帶動(dòng)，逐步成為投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新亮點(diǎn)。
（三）關(guān)注民間資本的投資環(huán)境，尤其關(guān)注中小民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展
近年來(lái)，上海民間投資增長(zhǎng)較快，占全市投資比重也不斷提升。2012年，民間投資1890.28億元，比上年同期增長(zhǎng)13.2%，占全社會(huì)投資的36%，比重同比提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。但是，從項(xiàng)目涉及領(lǐng)域看，民間投資項(xiàng)目仍局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和傳統(tǒng)工業(yè)領(lǐng)域，平均投資規(guī)模和全市投資項(xiàng)目相比也明顯偏小。從調(diào)查情況看，民間投資融資難度相對(duì)困難，投資也相對(duì)謹(jǐn)慎。為繼續(xù)改善民間資本的投資環(huán)境，關(guān)注中小民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，引導(dǎo)民間資本更多投入重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)，拓寬民間資本的融資渠道，開(kāi)展多種融資擔(dān)保，支持中小企業(yè)早期發(fā)展，重視中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力，建設(shè)綜合性公共平臺(tái)，突破行業(yè)壁壘，為中小企業(yè)提供免費(fèi)或者低成本的信息服務(wù)。
