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序論：在您撰寫房地產(chǎn)工程管理時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
論文摘要摘要:本文討論了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容、出現(xiàn)的新問題以及相應(yīng)的策略建議。
一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理
規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”,項目開發(fā)剛開始,千頭萬緒。這一階段的重點工作,就是確定建筑的規(guī)劃方案,此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹慎取舍,因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的功能,關(guān)系到項目開發(fā)的成敗,所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析探究。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理
設(shè)計理念的先進和否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范合理,對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計的好壞,都將直接影響工程管理目標的實現(xiàn)。為此,房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理應(yīng)做好以下幾個方面的工作摘要:
1、注重對設(shè)計單位的選擇,切忌因過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計費用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實力的設(shè)計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),擇優(yōu)選擇設(shè)計單位承擔(dān)設(shè)計任務(wù)。
2、保持和設(shè)計人員的工作性溝通,隨時把握設(shè)計的進度,及時解決設(shè)計中出現(xiàn)的,需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜,同時要把對于項目的設(shè)計要求、希望達到的目標等和主要設(shè)計人員進行溝通、探索。
3、要督促設(shè)計單位嚴格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標準注重提高工程的科技含量,并按要求進行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則,不要自行變更已審查批準的施工圖設(shè)計文件,以杜絕工程隱患,確實需要改進圖紙時,必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理,具有時間跨度長、內(nèi)容多、影響大、涉及面廣的特征,它和工程管理目標的實現(xiàn)有著最直接的關(guān)系。應(yīng)遵循公開、公平、公正和老實守信的原則,擇優(yōu)選擇施工企業(yè),從工程開工到工程竣工,處理好每一個重要環(huán)節(jié)。嚴格執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)范,從而完成工程的質(zhì)量、工期、成本三控制。
1、施工合同管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)簽訂的施工合同,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所開發(fā)項目進行施工管理的法律依據(jù)。該合同條款的制訂是施工管理的第一步,也是首要任務(wù)。
2、施工質(zhì)量控制
施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員,要善于把握全局,引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3、工期控制
工期控制在房地產(chǎn)項目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因為其不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益,還涉及到第三方——購房者的利益,可以說它是個連環(huán)套。為此,要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際,編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃,以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
二、房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的新問題
(一)對所開發(fā)的工程建設(shè)前期工作預(yù)備不充分
開發(fā)企業(yè)對地塊關(guān)注的焦點大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位,往往對前期工作預(yù)備不充分,尤其是對技術(shù)資料普遍把握不足?？赡軙虚_發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對此類工作不了解,匆匆上馬。由于沒有把握有關(guān)工程管線情況,沒有在基礎(chǔ)設(shè)計前委托地質(zhì)勘探,設(shè)計依據(jù)不充分,出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打倒流沙層完全沉沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對城市有關(guān)配套管理規(guī)定不清楚,發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。
(二)對有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠
開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項目,就希望工程進度盡快滿足銷售的要求,實現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前,加上辦理施工許可證的手續(xù)較多,不少房地產(chǎn)企業(yè)對辦理許可證的要求不重視,往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打擦邊球,先辦理基坑開挖的手續(xù),在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工,結(jié)果導(dǎo)致城管部門要求施工單位停工、建設(shè)主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動,影響工程的順利推進,還有可能造成不好的社會影響。
(三)對工程驗收及備案管理不到位
對于開發(fā)企業(yè)而言,工程竣工驗收意味著可以“交樓”,工程驗收也是能越快辦完越好。然而,開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位,到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足,不能辦理驗收,造成備案滯后和拖延交付使用的后果。假如實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位,那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
三、相應(yīng)的策略建議
(一)始終把握工程管理的控制權(quán)
作為開發(fā)企業(yè),其擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何,都不能放棄對自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌,在整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面,要有統(tǒng)籌和控制能力,要有具備相應(yīng)經(jīng)驗的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應(yīng)全面把握工程情況,制定計劃,明確目標,督促各參建單位完成各自任務(wù)。
(二)在策劃階段做深做細全局控制計劃
高級工程管理人員在策劃階段就要深度介入,將工程建設(shè)和營銷計劃、資金計劃相配合,以協(xié)同形成可行的項目計劃書。這樣可以達到公司層面的優(yōu)化,有利于公司層面對全局的把握和統(tǒng)籌。而且要對全局的計劃進行分解,就像公司的戰(zhàn)略要轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力一樣,將全局控制計劃形成各層各單位可操作的指導(dǎo)文件。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；經(jīng)濟效益
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵工作，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的核心。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理有助于保障工程建設(shè)施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點
2.1提高企業(yè)工程管理綜合能力，促進企業(yè)的市場競爭力
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力的項目經(jīng)理與項目管理部門的有關(guān)人員。他們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎(chǔ)與經(jīng)驗，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。
針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要形成規(guī)范性，制定一套的完善企業(yè)管理制度，使企業(yè)工程管理按規(guī)而行，按時完成，提高工程管理的效率。
2.2以市場需求為導(dǎo)向進行房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理工作
現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居
住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計滿足現(xiàn)代人們對居住場所
休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設(shè)計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導(dǎo)向進行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理?，F(xiàn)階段，如居住類型的房地產(chǎn)，盛天置地推出小戶型及雙衛(wèi)型戶型。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理人員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計審批有關(guān)法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。并且在工程概算的控制下，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計，降低工程成本，便利施工。
2.3以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程
針對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標企業(yè)勞務(wù)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作，以施工單位、勞務(wù)分包單位、各專業(yè)施工配件單位、監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期等主要因素同施工過程的各方進行協(xié)調(diào)，如現(xiàn)場協(xié)調(diào)、專題會議等，確保工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟比重的財產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身
安全。我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關(guān)鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對各參建公司的嚴格要求保障工程建設(shè)施工質(zhì)量。
作為房地產(chǎn)開發(fā)主體，如盛天置地，有成本部、招標部、設(shè)計部、項目部等部門。但是最重要是工程建設(shè)現(xiàn)場的項目部，他們在現(xiàn)場工作中起到監(jiān)督與管理，在項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)技術(shù)工程師的工作，監(jiān)督各參建單位包括勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任行為是否符合合同和規(guī)范要求，主持檢查設(shè)計圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，審核辦理現(xiàn)場設(shè)計、技術(shù)變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質(zhì)量檢查驗收記錄臺帳，最終確保工程質(zhì)量。項目工程部的嚴格把控施工保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎(chǔ)，為減少和避免業(yè)主進戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎(chǔ)。
2.5、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理。
保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設(shè)計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務(wù)人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預(yù)算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以整個開發(fā)過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。根據(jù)合同和公司狀況，確定每月的資金收支情況，讓公司資金充裕，增強企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。
3、小結(jié)
綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理
中圖分類號：F407.9文獻標識碼：A
1 工程管理的涵義
工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。
2目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題
2.1項目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2.3委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混
亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4對工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
3 房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問題分析
成本、質(zhì)量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。
3.1成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買．房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3 進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應(yīng)加大對各參建單位的人員設(shè)備落實情況的檢查，嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。
4.2 嚴格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。
4.3嚴把設(shè)備、材料價格關(guān)。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位．在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況．建立設(shè)備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4推動工程建設(shè)管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構(gòu)與責(zé)任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定．消除質(zhì)量隱患．預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確?！捌桨补さ亍被顒幽軌蛉〉脤嵭?。
4.6做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險分析與預(yù)防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預(yù)案及危險源預(yù)案，通過防護和交底措施，做好預(yù)控工作。
5結(jié)語
房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位，素質(zhì)高的施工企業(yè)和項
目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來得以實現(xiàn)目標。提高房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中風(fēng)險的識別,在開發(fā)實踐中增強風(fēng)險理念。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中風(fēng)險因素眾多，加強風(fēng)險管理有助于開發(fā)商識別風(fēng)險以保證房地產(chǎn)項目的成功。房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的項目風(fēng)險管理機制，保障房地產(chǎn)項目管理的正確性，提高房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險管理水平，加強風(fēng)險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目能夠順利實現(xiàn)。一個能充分防范風(fēng)險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發(fā)商加強自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；措施
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，出現(xiàn)了前所未有的繁榮，而工程管理的優(yōu)劣決定了地產(chǎn)項目的品質(zhì)好壞，工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中占有十分重要的地位，它是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，其管理要素（成本、質(zhì)量、進度、安全）中任何一個環(huán)節(jié)控制不好，都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)或項目的成敗。因此，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。
1 工程管理的涵義
工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。工程成本管理是效益管理，節(jié)約可控才能創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益和社會效益。
2 目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題
2.1項目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，水平參差不期。同時一個工程項目還涉及到施工方、分包方、材料供應(yīng)商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2.3委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4對工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗收意味著可以交付，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
3房地產(chǎn)工程管理中的重要性分析
成本、質(zhì)量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。
3.1成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
3.4安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應(yīng)加大對各參建單位的人員設(shè)備落實情況的檢查，嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。
4.2嚴格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的浪費。
4.3嚴把設(shè)備、材料價格關(guān)。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況，建立設(shè)備、材料價格信息，適時減少或增加材料購置，以減少投資。
4.4推動工程建設(shè)管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構(gòu)與責(zé)任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5優(yōu)化人力資源的配置。要把人力資源的優(yōu)化配置，作為加強工程管理的重點。企業(yè)要根據(jù)工程對勞動力的需求情況，在各建筑之間，對現(xiàn)實的和潛在的勞動力進行周密計劃，有效流動，合理調(diào)配，充分調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性，提高勞動效率。項目經(jīng)理要按照動態(tài)平衡、統(tǒng)籌優(yōu)化的原則，建立勞動力整體優(yōu)化、實現(xiàn)勞動力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運行機制，對勞動力的分配和流向做出總體安排，保證勞動力與建筑需求的總體平衡，并定期跟蹤檢查，進行有效監(jiān)控和及時調(diào)整，使勞動力資源得到最大限度的利用。
4.6創(chuàng)建“文明安全工地”。編制“文明安全工地”實施方案，召開“文明安全工地”建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確?！拔拿靼踩さ亍被顒幽軌蛉〉脤嵭А?/p>
4.7做好三階段預(yù)防工作。按預(yù)案、預(yù)控、預(yù)警三階段安全風(fēng)險分析與預(yù)防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預(yù)案及危險源預(yù)案，通過防護和交底措施，做好預(yù)控工作。
5 結(jié)語
總之，房地產(chǎn)工程項目是復(fù)雜性的系統(tǒng)工程，其工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著房屋建造的品質(zhì)。既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量與合理的成本，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。
參考文獻:
[1]王譜蘇.工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].科技傳播,2010.
[2]成 虎.工程項目管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2002.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 工程管理問題對策建議
1 工程管理的含義
工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié),也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。解決這個主要問題,將使工程管理躍上一個新的臺階。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。
工程進度管理是管理過程,時間就是金錢,時間就是生命,加快工程進度,節(jié)約工程工期,快速高效地進行生產(chǎn)運作,才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果,工程質(zhì)量是工程之根本,只有在滿足質(zhì)量的情況下,工程進度管理才有其意義“造名,更要造實”。用質(zhì)量說話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價,工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū),合理降低工程造價,一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤,另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。兩全其美,何樂不為呢?
2 房地產(chǎn)工程管理的方式
2.1 選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位。
優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵,一個好的勘探隊伍能準確地對土質(zhì)情況進行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計依據(jù),從而節(jié)約工程的造價。一個優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確地對房屋進行設(shè)計,優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費,節(jié)約了工程造價并加快了工程進度。
2.2 選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。
施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞,直接關(guān)系著工程進度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個整套的組織架構(gòu),如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項目經(jīng)理資質(zhì)、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。
2.3 建立高效合理的管理模式。
高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場調(diào)研,多方面進行比較和區(qū)分,合理的選價和選材,嚴把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān),提高材料的供應(yīng)速度,這就同時加快了工程進度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設(shè)的主體,要對工程隊伍進行行之有效的管理.
3 工程項目管理內(nèi)容
3.1 合同管理
合同是約定項目參與各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是選擇合同類型，主要是價格類型，不同形式價格的合同體現(xiàn)了風(fēng)險分配形式。合同管理一般按標準合同文本執(zhí)行，可適當(dāng)加以修正。
3.2 人力資源管理
項目建設(shè)的實現(xiàn)要靠團隊進行，項目經(jīng)理則是項目團隊的領(lǐng)導(dǎo)者，所肩負的責(zé)任就是領(lǐng)導(dǎo)他的團隊準時、優(yōu)質(zhì)地完成全部工作，在不超出預(yù)算的情況下實現(xiàn)項目目標。從現(xiàn)代管理角度，人們開始把人當(dāng)作一種資源來開發(fā)而不是作為工具來管理，“人力資源管理”一詞越來越多地為理論與實踐所提及，雖然實際上離這個詞的本意還有很遠。項目人力資源管理方法主要是利用組織結(jié)構(gòu)圖、責(zé)任分配圖進行人員需求分析，落實責(zé)任，建立激勵機制，調(diào)動各參與人的積極性，保證項目目標順利實現(xiàn)。
3.3 風(fēng)險管理
項目風(fēng)險來自各方面，市場價格變化、業(yè)主、供應(yīng)商、分包商、項目所在地的經(jīng)濟環(huán)境等，項目越大，涉及相關(guān)人越多，項目風(fēng)險越大。風(fēng)險有業(yè)主的，也有承包商的。風(fēng)險管理的原則是對風(fēng)險作出正確的估計并采用適當(dāng)措施予以規(guī)避或轉(zhuǎn)移。風(fēng)險管理以風(fēng)險評估為依據(jù)，風(fēng)險評估有SWOT分析、概率分析方法，各自從不同視角對項目風(fēng)險作出評價。
3.4 項目工程的綜合管理
項目工程的綜合管理實際上就是對項目工程各目標、各環(huán)節(jié)、各要素、各過程進行全面協(xié)調(diào)，以保證項目整體效果最優(yōu)，這也是系統(tǒng)思想在項目實施中的表現(xiàn)。項目工程綜合管理采用計劃、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)的方法。項目工程綜合管理是針對項目系統(tǒng)進行，而不是某一個別目標和過程。綜合管理是現(xiàn)代項目管理的主要特點。
4 房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問題
4.1 對所開發(fā)的工程建設(shè)前期工作準備不充分
開發(fā)企業(yè)對地塊關(guān)注的焦點大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位，往往對前期工作準備不充分，尤其是對技術(shù)資料普遍掌握不足?？赡軙虚_發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有掌握有關(guān)工程管線情況，沒有在基礎(chǔ)設(shè)計前委托地質(zhì)勘探，設(shè)計依據(jù)不充分，出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打倒流沙層完全淹沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對城市有關(guān)配套管理規(guī)定不清晰，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。
4.2 對有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠
開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求，實現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工，結(jié)果導(dǎo)致城管部門要求施工單位停工、建設(shè)主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。
4.3 對工程驗收及備案管理不到位
對于開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
5 相應(yīng)的對策建議
5.1 始終掌握工程管理的控制權(quán)
作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的預(yù)測和判斷、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌，在整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應(yīng)經(jīng)驗的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應(yīng)全面掌握工程情況，制定計劃，明確目標，督促各參建單位完成各自任務(wù)。
5.2 在策劃階段做深做細全局控制計劃
高級工程管理人員在策劃階段就要深度介入，將工程建設(shè)與營銷計劃、資金計劃相配合，以協(xié)同形成可行的項目計劃書。這樣可以達到公司層面的優(yōu)化，有利于公司層面對全局的掌握和統(tǒng)籌。而且要對全局的計劃進行分解，就像公司的戰(zhàn)略要轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力一樣，將全局控制計劃形成各層各單位可操作的指導(dǎo)文件。
5.3 形成組織記憶，發(fā)揮經(jīng)驗的作用
如果說對工程建設(shè)前期報建、竣工驗收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的運用，那么對工程建設(shè)過程整體質(zhì)量和進度的控制，則是一種經(jīng)驗的體現(xiàn)。一個高級工程管理人員要經(jīng)過實際工程的鍛煉，一個組織也是如此。做一項工程，可能會出現(xiàn)錯誤，也會有成功的經(jīng)驗，把幾個人做過某個項目的經(jīng)驗加以總結(jié)合提升，并為組織所共享，就可以形成組織記憶?，F(xiàn)在不少開發(fā)多個項目的大型房產(chǎn)公司開發(fā)樓盤能夠做到越來越順利、工程建設(shè)控制得越來越好，就是因為建立了組織記憶系統(tǒng)，形成了公司獨有的知識體系。
關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)開發(fā)；質(zhì)量管理
中圖分類號：E271文獻標識碼： A
在我國目前房地產(chǎn)市場低迷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重工程管理團隊的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項目成敗的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜、龐大的工程，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是項目建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個工程項目設(shè)計階段、招標階段、實施階段和竣工驗收的全過程。
從工程管理流程上看，從工程前期準備到入住，工程管理主要包括以下幾個方面：
工程前期準備
項目工程管理人員要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始加入，在項目前期對工程如何開展有個初步的認識并且根據(jù)自身經(jīng)驗和項目的特點與設(shè)計人員進行探討。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。
施工圖設(shè)計質(zhì)量是房屋產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)保證，先天不足必將帶來后患無窮。所以工程管理人員要對設(shè)計方案中住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等深刻理解，在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，對施工圖設(shè)計進行仔細分析并設(shè)計出初步施工方案。
二、工程計劃管理
計劃是工程管理的牛鼻子，只有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴絲合縫地配合工程項目進度的完成，因此工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關(guān)系，學(xué)會用配套計劃調(diào)動公司的整體資源。工程部在編制每個月施工計劃的同時就應(yīng)該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已就可以解決，但是涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求。
三、工程技術(shù)管理
工程技術(shù)管理是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，其中包括輔助施工和直接施工兩個方面。輔助施工的技術(shù)管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，輔助施工直接關(guān)系著房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要選擇項目現(xiàn)場管理能力好、技術(shù)質(zhì)量管理能力高、專業(yè)素養(yǎng)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計要求，并且達到有關(guān)國際規(guī)范、標準的要求，并必須具有出廠合格證、保修證書。但在進入工地前，仍需進行嚴格檢驗、檢查。
直接施工的技術(shù)管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點：
1、要強化施工隊伍“質(zhì)量第一”的意識。通過思想道德教育，達到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都擁有“質(zhì)量為先”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個個為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。
2、要強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取請專業(yè)技術(shù)強，專業(yè)素養(yǎng)高的老師教學(xué)的形式學(xué)習(xí)先進技術(shù)和先進經(jīng)驗，也可以根據(jù)施工現(xiàn)場實地施工技術(shù)普及項目相關(guān)基本知識，強化技能。
3、強化施工現(xiàn)場的技術(shù)人員管理。具體說來，就是嚴格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴格把關(guān)檢驗，不合格的不準使用。二是抽驗關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴格按照施工設(shè)計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)?，F(xiàn)場施工管理人員，每天都要認真負責(zé)填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個環(huán)節(jié)都達到設(shè)計要求，切實保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。
四、工程成本管理
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理、控制投資，意義重大。項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。由此工程管理人員必須嚴格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時予以批示。
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本可通過多種方式進行優(yōu)化，而工程管理人員主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設(shè)計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質(zhì)，運用科學(xué)的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。三是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。四是加強合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟效益的有效途徑。項目合同管理應(yīng)從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強工程實施過程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進行過程中的成本控制和防止被對方索賠。
總之，成本預(yù)測為工程成本確立目標，成本控制才有針對性，不進行成本控制，成本預(yù)測也就失去了存在的意義，也就無從談成本管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實有效地把這些工作開展好。
五、安全文明施工
項目施工現(xiàn)場是一個露天、受到不同氣候影響,多工種立體交叉作業(yè),臨時設(shè)施多,作業(yè)面變化多,而且是人員集中的生產(chǎn)場所。由于“產(chǎn)品”固定,作業(yè)環(huán)境多變，人、機流動性大,安全管理系統(tǒng)不能及時適應(yīng)、配套、跟上。并且隨著經(jīng)濟體制的改革,建筑市場的開放,鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊伍發(fā)展很快,這些隊伍由于沒有很好地經(jīng)過安全培訓(xùn),職工隊伍安全素質(zhì)低,自我保護能力差,施工現(xiàn)場安全管理混亂,致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊伍重大傷亡事故頻頻發(fā)生。因此,為減輕傷亡事故帶來的損失,在施工現(xiàn)場安全管理中進行經(jīng)常性的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,防患于未然,強化施工現(xiàn)場的安全動態(tài)管理刻不容緩。
六、成品保護及質(zhì)保期服務(wù)
在施工過程中，部分工程已經(jīng)完成而部分工程仍尚在施工；或者某些部位已經(jīng)完成，其它部位正在施工。如果對于成品不采取妥善措施加以保護，會造成損毀或傷害，影響結(jié)構(gòu)和觀感質(zhì)量。因此，加強成品保護是一項關(guān)系到工程整體質(zhì)量、提高項目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、投資金額大、風(fēng)險大的特點，因而管理工作具有復(fù)雜性及系統(tǒng)性。房地產(chǎn)工程管理主要由策劃階段、設(shè)計階段及實施階段組成，項目開發(fā)商作為管理主體，是整個項目的組織者及實施者，其項目管理工作直接影響到房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量、施工工期及開發(fā)商的經(jīng)濟效益，因而工程管理及項目成本管理極為重要。
1. 房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容
1.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的工作
前期工作主要指房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目從獲得土地使用權(quán)到進入工程實體建設(shè)之間的相關(guān)管理工作，土地競標中標到工程正式施工，這一階段最為關(guān)鍵。前期工作的主要任務(wù)包括規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖紙、招投標文件、施工合同及實地勘查等，一旦出現(xiàn)一絲紕漏，都極有可能給后期的管理工作帶來問題，甚至給施工企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，該階段對項目投資的影響最深。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理
設(shè)計管理工作主要包括以下幾個部分：第一，需要選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計單位，不得過分節(jié)約設(shè)計費用，切忌選擇資質(zhì)水平低、設(shè)計實力弱的設(shè)計單位。要能夠考察設(shè)計單位的設(shè)計觀念、設(shè)計實力、成本控制等，以此來挑選最為適用的設(shè)計單位。第二，需要與設(shè)計人員加強溝通，以便實時掌握設(shè)計進度，及時解決設(shè)計工作過程中存在的問題，將期望的設(shè)計要求及目標與主要設(shè)計人員進行溝通。
第三，督促設(shè)計單位嚴格遵循相關(guān)強制性技術(shù)標準，切實提高工程的設(shè)計質(zhì)量，嚴格審查施工圖紙。房地產(chǎn)企業(yè)需要以身作則，嚴格安裝審查批準的施工圖設(shè)計文件開展相關(guān)工作，不得私自變更設(shè)計，以此來有效消除工程隱患，如果需要進行變更，必須要根據(jù)相關(guān)規(guī)定程序來辦理手續(xù)。
1.3項目工程管理
（一）施工合同管理。這能夠有效節(jié)約開支，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益。（二）工程質(zhì)量管理。質(zhì)量是工程之根本，事關(guān)施工企業(yè)的企業(yè)形象，只有保障工程施工質(zhì)量，工程進度管理才有實際意義，因而工程質(zhì)量管理是項目管理工作的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員需要立足全局，協(xié)調(diào)好設(shè)計、監(jiān)理及施工等單位，督促其共同做好工程質(zhì)量管理工作。（三）工程進度管理。工程進度管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)及購房者的利益，因此要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際情況來編制施工組織設(shè)計及進度計劃，以促進房地產(chǎn)工程的有序開展。
1.4項目成本管理
房地產(chǎn)項目成本管理是指根據(jù)企業(yè)的總體目標及工程項目的實際要求，在項目實施過程中，對項目成本進行科學(xué)的組織、實施、控制、跟蹤、分析及考核等管理，以提高經(jīng)營管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。
在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)普遍追求的經(jīng)濟效益最大化，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，房地產(chǎn)項目成本管理工作也應(yīng)樹立成本效益觀念及系統(tǒng)管理觀念。房地產(chǎn)企業(yè)長期受計劃經(jīng)濟觀念的影響，在項目成本管理工作中往往只注重生產(chǎn)成本，而忽視其他成本的分析與研究，這就無法滿足新時期市場經(jīng)濟環(huán)境的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟環(huán)境下，應(yīng)增強系統(tǒng)管理的觀念，強調(diào)整體與全局，樹立長遠眼光，全面分析企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容及方法。一方面，成本管理不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，而應(yīng)將延伸到產(chǎn)品的市場需求、相關(guān)技術(shù)發(fā)展及產(chǎn)品的設(shè)計、客戶的使用、維修及物業(yè)管理等方面上來，管理工作應(yīng)嚴格遵循成本全程管理要求，切實做好信息來源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷售成本及處置成本等成本的管控工作。
2. 項目成本管理在房地產(chǎn)工程管理中的具體應(yīng)用
2.1設(shè)計階段的成本控制
由上述分析可知，設(shè)計階段對項目投資的影響最深，其影響的可能性占到75%～95%；擴初設(shè)計階段對工程造價的影響約占35%～75%；施工圖紙設(shè)計階段對項目投資的影響達到5%～35%。根據(jù)價值工程理論，適當(dāng)?shù)卦黾釉O(shè)計費，能夠有效降低建設(shè)項目的成本，從而提高開發(fā)商的資金利用率，因此要能夠?qū)Υ嗽O(shè)計階段的成本控制加強管理。
2.2承發(fā)包階段的造價控制
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建設(shè)項目招投標來選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商。一般情況下，招投標方式可分為公開招標及邀請招標兩種，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)具體的工程項目來選擇最為適用的招標方式，不同的招標方式都有自身所適用的范圍，也各有優(yōu)缺點，例如多層住宅技術(shù)適合采用施工圖招標；高層及超高層住宅工程適合采用工程量清單招標；如果工程規(guī)模大且工期要求高，那么可以使用費率招標的方式。如果采用施工圖招標及工程量清單招標，那么房地產(chǎn)企業(yè)可委托中介機構(gòu)來編制標底以明確預(yù)期價格；工程量清單招標工程可以使用單價合同，具體的變更情況可以根據(jù)實際情況進行適當(dāng)調(diào)整。為了有效避免材料價格風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可約定漲價及降價風(fēng)險范圍，一般情況下，主要材料的漲價及降價幅度為5%，施工企業(yè)需要承擔(dān)風(fēng)險范圍內(nèi)的材料漲降價，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險范圍之外的費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快掌握項目工程的大概造價，這樣才能夠做到心里有數(shù)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用總價合同，但總價合同也存在一定風(fēng)險，尤其是工期較長的項目工程，其實施過程中極易出現(xiàn)各種新的政策、材料價格也會出現(xiàn)一定波動。
2.3施工階段的成本控制
施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括以下幾個方面：需要增強成本意識，統(tǒng)籌全局，做好各方面的管理工作；認真編制成本計劃，明確成本控制對象；進一步建立健全并貫徹落實項目成本控制制度；制定有效的獎勵措施；認真審查施工組織設(shè)計及施工方案，提高其可行性；加強工程款動態(tài)結(jié)算的控制；嚴格控制工程變更；做好施工全過程的直接費用監(jiān)測及間接費用監(jiān)測分析工作。由此可見，要想加強施工階段的成本控制，就必須要認真做好事前控制。
2.4 工程預(yù)決算的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中，還需對建設(shè)工程全過程的造價加強監(jiān)督與控制。工程項目建設(shè)過程的造價監(jiān)控一般是指房地產(chǎn)企業(yè)委托建設(shè)造價咨詢等社會中介機構(gòu)，運用專業(yè)技術(shù)知識，全程、全方位地為房地產(chǎn)企業(yè)提供建設(shè)項目的造價咨詢服務(wù)。加強工程項目造價的監(jiān)控，有助于提高投資價款的利用率，促進建設(shè)工程投資效益最大化的實現(xiàn)。
