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關(guān)鍵詞：融資難 現(xiàn)金流 多元化 外資
一、房地產(chǎn)現(xiàn)金流量基本概念
外資房地產(chǎn)企業(yè)在我國房地產(chǎn)投資中占據(jù)了一定的市場份額，使得大量的外資地產(chǎn)涌入我國房地產(chǎn)市場，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)融資由單一間接融資走向多元化直接融資。近幾年我國房地產(chǎn)利潤空間極大，加之人民幣的升值預(yù)期使得外來資本更加看好我國地產(chǎn)市場，因此外資大量涌入并加速流入。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資長金是經(jīng)營運作的動力。要想使企業(yè)持續(xù)經(jīng)營那么保持資金鏈的穩(wěn)定和順暢是其必要條件。外資房地產(chǎn)企業(yè)同和其他行業(yè)一樣在市場經(jīng)濟運行中起到很重大角色，但是外資房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流量上和普通企業(yè)是有一定的區(qū)別的，同時外資企業(yè)會在財務(wù)報表上側(cè)重現(xiàn)金流量的分析，這也是對當(dāng)前財務(wù)分析的趨勢。
現(xiàn)金流量是企業(yè)在一段時間內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出的總數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要在三個方面一是經(jīng)營方面產(chǎn)生的現(xiàn)流，二是投資方面產(chǎn)生的現(xiàn)金流，三是籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流
（一）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流
經(jīng)營活動是指企業(yè)除了投資和籌資活動以外的活動。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量有銷售房屋，轉(zhuǎn)讓土地、出租房屋、購買設(shè)備，提供勞務(wù)等現(xiàn)金流入以及支付營業(yè)稅、所得稅、支付給職工的工資等
（二）投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流
投資活動是指企業(yè)長期資產(chǎn)的構(gòu)建以及除用現(xiàn)金等價物等的投資。房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流在收回投資得到的現(xiàn)金，以現(xiàn)金取得的利息分紅，處置固定資產(chǎn)等現(xiàn)金流入和債權(quán)和權(quán)益性現(xiàn)金投資，購買固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等現(xiàn)金流出等
（三）籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流
籌資活動是指能使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)規(guī)模發(fā)生變化的活動。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流有發(fā)行債券獲得的現(xiàn)金收入，借款取得的現(xiàn)金收入等現(xiàn)金流入和以現(xiàn)金方式支付的籌資費用，債券利息，以現(xiàn)金支付的股利等。
二、外資企業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀分析
（一）資金來源結(jié)構(gòu)單一
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中有很大一部分是來自銀行貸款，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展離不開銀行信貸的支持。雖然現(xiàn)在我們國家出臺一些政策抑制房價的快速增長，但是從現(xiàn)狀來看，我國的房價仍然有持續(xù)增長的態(tài)勢，市場的需求較大，房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)的市場仍抱有一定的信心，此時需要大量的資金來給予支持，在現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)單一的情況下，大量資金需求單一資金來源的情況下，必然導(dǎo)致資金鏈缺乏穩(wěn)定性。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量的不合理性
為了滿足企業(yè)的交易動機，維持企業(yè)的正常經(jīng)營活動，必須持有一定的現(xiàn)金以備使用，但是過多的現(xiàn)金持有量帶的機會成本是利息的損失。因此為了保證企業(yè)利潤最大化，企業(yè)要在現(xiàn)金持有量的收益和成本之間進行權(quán)衡，在出售房屋和保留房屋實物上進行權(quán)衡。
（三）資金使用率。
房地產(chǎn)企業(yè)會面臨某段時間需要大量資金，某段時間資金空閑的情況，如何合理的分配資金使用率是企業(yè)面臨的一個重大問題，只有這樣，企業(yè)才能提高資金利用率，加速資金流通，提高企業(yè)利潤。
三、外資房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)現(xiàn)金流特點
外資房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)在經(jīng)營、投資、籌資方面有很大的不同。
（一）資金籌集繁重
由于房地產(chǎn)企業(yè)主要是建設(shè)房屋，大型的建筑物，所需的資金量通常是巨大的，雖然外資的流入對解決資金起到一定的作用，但是有些企業(yè)可能同時承接著多項大型工程建設(shè)，加大了資金的籌集難度。如果長時間無法籌集到資金，可能會導(dǎo)致工程的停滯，資金鏈的鍛煉，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)。然而一般性企業(yè)只需在初始建立時籌集大量資金，如果企業(yè)沒有擴建或者購買大型機械設(shè)備安排，那么企業(yè)只需儲備足夠的流動現(xiàn)金以備日常生產(chǎn)經(jīng)營活動即可。
（二）現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時間長
一般來說房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一工程要經(jīng)歷從征地、建設(shè)、竣工到交付使用這些階段，房屋建成后大部分會選擇分期付款，在進行租賃經(jīng)營中，還往往付出一筆維修費，使得資金的收回時間較長，一般來說從投入到收回，需要幾年到十幾年的時間。而一般的企業(yè)通過原材料采購、生產(chǎn)經(jīng)營到銷售收回貨款，大部分的企業(yè)可以在一年之內(nèi)完成，甚至有些企業(yè)資金回收周期更短。
（三）現(xiàn)金的流動波動大
房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一項工程，需要籌集大量的資金，資金的使用分配到各個分項目中去，最后也將從這些項目中回收資金。房地產(chǎn)企業(yè)由于其周期較長，資金在各個項目之間的流動性較大。而一般的企業(yè)資金周轉(zhuǎn)時間較短，可能在購買原材料的同時就有一筆銷售款項的收回，相比房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金的流動性明顯較小。
（四）保持現(xiàn)金流平衡性難度較大
房地產(chǎn)企業(yè)一般是同時或者是相隔這進行著項目，有的項目可能處于建設(shè)開發(fā)去，有些項目可能已將處于完工期，現(xiàn)金的流動性較大，不易維持現(xiàn)金流的供銷平衡，對這些企業(yè)的現(xiàn)金管理難度相對較大。而一般企業(yè)相對能較好的維持產(chǎn)銷平衡，因此能較好的維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定。
（五）現(xiàn)金流的管理面對的關(guān)系相對復(fù)雜
房地產(chǎn)企業(yè)與其資金往來關(guān)系的不僅僅是供貨者、消費者，投資者、銀行等，還與遷址居民、設(shè)計院、轉(zhuǎn)讓土地單位等有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的特點導(dǎo)致其不僅與其他企業(yè)之間較為麻煩，尤其在與消費者之間存在的應(yīng)付應(yīng)收賬款、預(yù)收預(yù)付賬款等比一般的企業(yè)要復(fù)雜的多，使得其承受的風(fēng)險相對較大。而一般的企業(yè)現(xiàn)金流的管理多是與供貨商、購買商、投資者、銀行等有關(guān)心，相比之下較為簡單點。
（六）現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式多
房地產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式各部相同，因此現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)方式也各具特色，可能在同一企業(yè)內(nèi)部，不同項目之間的貨幣資金的相互轉(zhuǎn)化方式也不同。比如房地產(chǎn)企業(yè)中內(nèi)設(shè)施工單位的就與內(nèi)部不設(shè)置施工單位的差別很大，因此產(chǎn)生現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式較多。而一般性企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)差不多就是按照購買原材料、生產(chǎn)經(jīng)營、銷售商品、收回貨款，繼續(xù)購買原材料這個過程進行的?，F(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式相對于外資房地產(chǎn)企業(yè)較為簡單。
四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的改進辦法
（一）多渠道融資
房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)面臨的最大問題是資金短缺，外資房地產(chǎn)企業(yè)雖然在改變了以往房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行進行融資的方式，吸引海外資金對房地產(chǎn)市場進行投資，但是在資金融資多樣化方面仍然亟需改進。要擴大海外融資的在資金來源中的比例，從單一化融資向多元化方向發(fā)展。要進一步加大海外房地產(chǎn)基金的作用，實現(xiàn)房產(chǎn)基金真正從理論走向?qū)嵺`。房產(chǎn)基金不僅對房地產(chǎn)行業(yè)的融資拓寬的道路，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場。海外基金現(xiàn)在多投資于優(yōu)質(zhì)的項目，很多企業(yè)吸引不到海外基金的投資。隨著房地產(chǎn)業(yè)的成熟發(fā)展，越來越多的海外資金流向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)和項目，為了獲得房地產(chǎn)基金，則要求外資房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強自身的經(jīng)營，加強自身的規(guī)模優(yōu)勢，提高抵御風(fēng)險的能力，這樣才能在市場的競爭中贏得一席之地。
（二）現(xiàn)金持有量的確定
外資房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身需要。合理判斷何時企業(yè)需要多少現(xiàn)金的流入、現(xiàn)金流出，確定企業(yè)目標(biāo)現(xiàn)金留存量，使得企業(yè)的現(xiàn)金流能夠滿足其開發(fā)、正常的生產(chǎn)經(jīng)營，同時不會因為過多的現(xiàn)金留存導(dǎo)致現(xiàn)金持有成本增加。合理確定現(xiàn)金持有量，使得能面對企業(yè)出現(xiàn)的狀況，在資金不足時能及時籌集到資金，在資金盈余時，選擇適合企業(yè)的項目進行投資。
（三）提高資金利用率
房地產(chǎn)企業(yè)一般會同時幾個項目，企業(yè)購置的機械物資，不是只專用于某個項目，一次性的物資，很多項目物資在項目中是可以通用的。項目所用的物資要合理的在物資短缺和物資盈余項目中分配。這樣既可以是閑置資金用于再投資，又可以起到減少多余物資積壓庫存。對于內(nèi)部閑置資金，要進行再投資，可以在合法合規(guī)前提下投資于有價證券，提高資金利用率，加速資金周轉(zhuǎn)，是資金進行良性循環(huán)狀態(tài)。
五、結(jié)束語
近些年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，但是我國的房地產(chǎn)市場仍然不是很成熟，房地產(chǎn)行業(yè)在面對我國宏觀調(diào)控和國際環(huán)境震蕩下受到波動較大，資金鏈較為脆弱，房地產(chǎn)業(yè)要想實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要通過提高自身競爭力，保持合理的現(xiàn)金凈流量，實現(xiàn)利潤，需要企業(yè)企業(yè)加強自身的現(xiàn)金流量管理。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)金流 案例分析
作為我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科堅持主流市場定位，以市場、客戶、股東為導(dǎo)向，積極促進銷售，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，經(jīng)營業(yè)績連上臺階。在銷售和開發(fā)穩(wěn)步增長的同時，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容也日趨豐富。但是房地產(chǎn)行業(yè)的增速過快使得企業(yè)快速發(fā)展的同時伴隨著許多危機。全球金融危機使得潛在的危機漸漸浮出水面，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)失衡等問題再度成為萬眾矚目的焦點。因此，包括萬科在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛對傳統(tǒng)的經(jīng)營模式進行反思，企業(yè)是否能抵御這場金融危機的寒流。萬科的經(jīng)營策略，相對是比較穩(wěn)定的。其中包括堅持快速周轉(zhuǎn)和穩(wěn)健的投資策略等。快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，具有更強的制造業(yè)特色，有利于促使企業(yè)不斷提升專業(yè)能力。而快速周轉(zhuǎn)加上謹(jǐn)慎投資，則保證了企業(yè)在市場波動中保持經(jīng)營的安全性和靈活性。
占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位的萬科憑借其對市場變化的敏感度和對行業(yè)波動的準(zhǔn)確把握，業(yè)績穩(wěn)定增長，2012年全年累計實現(xiàn)銷售面積1 295.6萬平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業(yè)記錄，并在服務(wù)理念方面保持領(lǐng)先，相繼推出了包括第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內(nèi)的一系列服務(wù)創(chuàng)新，進一步豐富和拓展了產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容。同時，萬科憑借穩(wěn)健的經(jīng)營策略保持了相對良好的財務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況。
一、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析
（一）現(xiàn)金流量整體分析
經(jīng)營活動現(xiàn)金流量對企業(yè)來說至關(guān)重要，會影響企業(yè)的盈利質(zhì)量以及未來的經(jīng)營成果。從萬科近三年的經(jīng)營現(xiàn)金流量狀況來看（見表1），伴隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和銷售水平的不斷提高，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額也同步呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，但實質(zhì)的盈利質(zhì)量并不是很高。原因是盡管企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入在總流入中占的比例很高，但由于經(jīng)營活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占比例也非常高，導(dǎo)致其經(jīng)營活動為企業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金流很少，并且耗用了企業(yè)很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬科流動資產(chǎn)中占到70%以上，因此需要進一步分析存貨內(nèi)部構(gòu)成對現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響。進一步分析2010-2012年萬科的存貨明細(xì)可知，萬科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開發(fā)產(chǎn)品，在建和擬開發(fā)產(chǎn)品占了總存貨的90%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，這些項目占用的資金周轉(zhuǎn)較慢，加之在建項目需要持續(xù)的后續(xù)資金投入，導(dǎo)致資金的耗用越來越多。但是，在市場交易逐步復(fù)蘇帶來的存貨消化速度回升的作用下，企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流的平穩(wěn)會得到一定的保障，企業(yè)的資金壓力會相對減輕，企業(yè)有望抓住市場的復(fù)蘇機會，進一步改善運營效率以應(yīng)對后期市場變化。
由于投資尚處于資金投入期，投資活動的現(xiàn)金流入無法滿足現(xiàn)金支出的需求，投資活動的現(xiàn)金流量凈額在三年間均為負(fù)值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因為收購項目產(chǎn)生的投資現(xiàn)金流入大量減少。我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金活動受國家宏觀調(diào)控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對樓市的調(diào)控措施密集出臺后，為鞏固和擴大前期調(diào)控的成果，國務(wù)院在2011年1月再次推出“新國八條”。這些政策的出臺對市場產(chǎn)生明顯影響，受政策環(huán)境和市場形勢變化的影響，企業(yè)的土地購置和開發(fā)投資行為都大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力和投資意愿普遍減弱。進一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科投資支出的現(xiàn)金在減少，這也說明萬科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹(jǐn)慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調(diào)貸款利率，萬科在行業(yè)整體融資環(huán)境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時償還債務(wù)支出的現(xiàn)金又大量增加，從而導(dǎo)致籌資活動現(xiàn)金流量凈額在2011年大幅下降。
（二）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析
2010-2012年萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均占總流入的70%以上（見表2），這說明企業(yè)的現(xiàn)金流入主要來自于經(jīng)營活動，同時經(jīng)營活動現(xiàn)金流入呈逐年上升的趨勢，其主要原因是萬科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場景氣度的下滑相應(yīng)地增加打折促銷行為。企業(yè)來自投資活動的現(xiàn)金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因為萬科的收購項目中，存在購買價格中以現(xiàn)金支付的部分減去被收購企業(yè)持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物后的凈額為負(fù)數(shù)的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目中進行反映，該項目在投資活動現(xiàn)金流入中占很大的比率，而2011年該項目金額又大幅減少，最終導(dǎo)致2011年的投資活動現(xiàn)金流入大幅下降。籌資活動現(xiàn)金流入在2011年有所下降是因為央行在前三季度三次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，使流動性呈現(xiàn)緊縮態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動的現(xiàn)金流入較2011年有較大增長，占到總流入的29.13%，成為公司現(xiàn)金流入的重要來源，這也體現(xiàn)了國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資手段，企業(yè)營運現(xiàn)金很大部分是由貸款獲得。進一步分析萬科的籌資活動現(xiàn)金流入發(fā)現(xiàn)，除了借款收到的現(xiàn)金增長外，吸收投資收到的現(xiàn)金和收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金均小幅下降。這也表明企業(yè)的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動仍然需要得到企業(yè)更多的關(guān)注。
（三）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析
2010-2012年，因為企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴大和結(jié)算規(guī)模的增長，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出金額呈逐年增加的趨勢（見表3），但是其占總現(xiàn)金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因為籌資活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比例增加導(dǎo)致。進一步分析發(fā)現(xiàn)，公司將近80%的籌資現(xiàn)金流出用于歸還借款。投資活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說明萬科在投資上依然堅持謹(jǐn)慎的策略，不把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預(yù)期上，選擇合理時機獲取未來發(fā)展所需的項目資源。
二、現(xiàn)金流量比率分析
（一）償債能力分析
保持較高的流動性和短期償債能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。流動比率是短期償債能力分析的一個重要指標(biāo)，比率越高說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強，短期償債能力也越強，一般認(rèn)為合理的流動比率為2。萬科的流動比率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因為預(yù)收賬款增加了49%，導(dǎo)致流動負(fù)債增加了55%。到2012年期末的時候，流動比率降為1.40，遠低于基準(zhǔn)值2，這也說明企業(yè)的短期償債壓力增強。由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現(xiàn)時間較長，特別是可能出現(xiàn)積壓、滯銷等情況，流動性較差，而速動比率將存貨這樣的流動性較差的資產(chǎn)從流動比率中扣除，因此，速動比率更具有參考價值。速動比率一般應(yīng)保持在1以上。萬科近四年的速動比率呈現(xiàn)波浪式的變動趨勢，2011年速動比率大幅下降，主要是因為企業(yè)2011年度的預(yù)收賬款由2010年的744.1億元大幅增長至1 111億元?，F(xiàn)金流動比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與流動負(fù)債的比率，從現(xiàn)金流量的角度反映了企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。萬科2010-2012年的現(xiàn)金流動比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量不足以抵償流動負(fù)債，必須另外籌集資金以償還短期債務(wù)，企業(yè)的流動性較差，現(xiàn)金壓力較大，有一定的財務(wù)風(fēng)險。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額和資產(chǎn)總額的比率，是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險程度的重要標(biāo)志。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬科的資產(chǎn)總額分別增加了37.36%和27.88%，說明企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模在不斷擴大。同時，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年都高于70%，且呈現(xiàn)上升趨勢，這一方面說明企業(yè)很好地利用了財務(wù)杠桿，另一方面也暗示了企業(yè)的負(fù)債水平較高，企業(yè)的現(xiàn)金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢，存在一定的財務(wù)風(fēng)險。進一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科的流動比率和速動比率都較低、資產(chǎn)負(fù)債率較高，主要都是因為預(yù)收賬款的增加，除預(yù)收賬款外，企業(yè)其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%，企業(yè)的凈負(fù)債率也保持在行業(yè)較低的水平。這說明萬科保持著相對安全的財務(wù)結(jié)構(gòu)，但是來自資金鏈的壓力依然是企業(yè)尋求發(fā)展必須要面對的重要課題。
（二）獲現(xiàn)能力分析
萬科2010-2012年銷售現(xiàn)金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增長了9.93%，而營業(yè)收入增長了43.65%。說明營業(yè)收入的增長中現(xiàn)金的保障程度較低，這也不是說企業(yè)的情況不好，還要結(jié)合應(yīng)收賬款政策等進行具體分析。但是這種情況應(yīng)該引起企業(yè)的注意。總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率反映了企業(yè)運營全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力，比值越大說明企業(yè)利用資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流的效果越好，企業(yè)的獲現(xiàn)能力也就越強。萬科的資產(chǎn)在不斷的增長，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額的不穩(wěn)定也就導(dǎo)致了總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的不穩(wěn)定。這也提醒企業(yè)需要時刻關(guān)注企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)健性。
每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額表明企業(yè)每股所獲取的現(xiàn)金流量的數(shù)量，該指標(biāo)越大則表明企業(yè)的股利支付能力越強。三年間，萬科的每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額呈逐年增加趨勢，2011年每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上期有較大幅度的增加，這一方面是因為企業(yè)打折促銷行為的增加從而帶來銷售回款增加，另一方面是因為結(jié)算規(guī)模的增長。因此，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動受限的情況下，企業(yè)對銷售回款的依賴將持續(xù)，以維持企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流平衡，保障企業(yè)持續(xù)安全的發(fā)展。
（三）盈利能力分析
營業(yè)利潤率是營業(yè)利潤和營業(yè)收入的比率，它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。萬科的營業(yè)利潤率呈逐步下降的趨勢，表明企業(yè)的商品銷售額提供的營業(yè)利潤在減少，企業(yè)盈利能力在減弱。
銷售凈利率是指凈利潤和銷售收入的比率，用來衡量企業(yè)一定時期內(nèi)的銷售收入獲取利潤的能力。萬科的銷售凈利率總體變動不大但也呈逐年下降的趨勢，這說明企業(yè)在擴大銷售的同時，企業(yè)凈利潤不是同比例的增長，銷售帶來的凈利潤在減少。
總資產(chǎn)報酬率是企業(yè)一定時期內(nèi)獲得的報酬總額與資產(chǎn)總額的比率，反映了企業(yè)運用全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)的投入產(chǎn)出水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運營越有效。從萬科總資產(chǎn)報酬率2010年和2011年度的數(shù)據(jù)來看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤總額的增長幅度小于資產(chǎn)總額的增長幅度。
這些都表明企業(yè)經(jīng)營效率并未像銷售業(yè)績一樣令人滿意，企業(yè)的持續(xù)成長能力堪憂。盡管企業(yè)銷售業(yè)績增長迅速，但房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續(xù)上漲的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能找到新的創(chuàng)利來源，或者無法有效地控制成本，企業(yè)的利潤空間被進一步壓縮的狀況將在更長時期內(nèi)持續(xù)。受制于房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)創(chuàng)利來源的日漸縮小，企業(yè)應(yīng)該積極探尋全新的盈利渠道。萬科憑借更強的市場變化和競爭壓力的應(yīng)對能力，通過靈活的銷售策略，嚴(yán)格的成本控制以及準(zhǔn)確的戰(zhàn)略制定等層面的領(lǐng)先優(yōu)勢實現(xiàn)了銷售業(yè)績的持續(xù)增長。
（四）營運能力分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率，它說明一定時期內(nèi)公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)，周轉(zhuǎn)率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈逐步上升趨勢，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長了31%，這與當(dāng)前的銀行信貸調(diào)控政策相關(guān)，并且其整體水平仍然高于同行業(yè)平均水平，主要是因為公司的主營業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大、較嚴(yán)格的信用條件和有力的收款政策。這說明公司的收款變現(xiàn)的速度在變快，資金被外單位占用的時間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉(zhuǎn)率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉(zhuǎn)越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度也越快。企業(yè)應(yīng)該在保證生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時，提高資金的使用效率。在房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)中，存貨所占的比重較大，存貨對公司經(jīng)營活動變化的敏感性也很強。萬科的經(jīng)營規(guī)模在不斷擴大，但是公司注重庫存去化，這使得庫存結(jié)構(gòu)一直保持在健康狀態(tài)，在其自身規(guī)模增長的同時存貨銷售也在增長，只是增長的不同比例造成存貨周轉(zhuǎn)率的波動。這些都與公司謹(jǐn)慎拿地、快速開發(fā)策略以及保持快速周轉(zhuǎn)分不開。2012年存貨周轉(zhuǎn)率的回升，也表明困擾企業(yè)的存貨問題得到了一定程度的舒緩?，F(xiàn)金周轉(zhuǎn)期是指從購買存貨支付現(xiàn)金到收回現(xiàn)金這一期間的長度?，F(xiàn)金周轉(zhuǎn)期越短，說明企業(yè)在運營資本的管理中所采用的現(xiàn)金管理越成功。萬科的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)下降的同時，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)反而上升，這說明企業(yè)在這幾年經(jīng)濟環(huán)境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴(yán)格的銷售信用政策，同時又更多的延長付款時間、無償占用供應(yīng)商的營運資金，從而加快現(xiàn)金流速度，提高企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價值的能力。
三、結(jié)論與建議
（一）加強經(jīng)營環(huán)境研究、注重現(xiàn)金流管理和公司戰(zhàn)略的結(jié)合
2013年2月舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控的“國五條”。會議再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房。這是自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，繼“國十條”、“新國八條”等政策之后的第五次調(diào)控升級。這些政策減緩了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，但是企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注市場，分析公司的經(jīng)營環(huán)境，將現(xiàn)金流管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，制定清晰的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略和自身的經(jīng)營財務(wù)狀況，制定相應(yīng)的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略。在考慮現(xiàn)金流的可利用程度和現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢等問題的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流實際情況選擇與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相符的投資項目，真正建立企業(yè)的價值源和現(xiàn)金流增長源，提高現(xiàn)金流的使用效果，實現(xiàn)企業(yè)的長期健康發(fā)展。
（二）加強現(xiàn)金動態(tài)管理，加快周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率
現(xiàn)金周轉(zhuǎn)過程是動態(tài)的，因此對現(xiàn)金流的管理也應(yīng)該是動態(tài)的，企業(yè)應(yīng)建立基于現(xiàn)金流的預(yù)算控制系統(tǒng)，通過編制企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算，對經(jīng)營活動中現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的各個階段都制定詳細(xì)的預(yù)算并進行有效的控制，及時發(fā)現(xiàn)各個階段出現(xiàn)的問題并進行調(diào)整，保證經(jīng)營活動順利進行。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強對現(xiàn)金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉(zhuǎn)速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識，追求效率保持高速周轉(zhuǎn)的企業(yè)才能持續(xù)快速的增長。快速周轉(zhuǎn)模式不僅能使企業(yè)有效規(guī)避市場風(fēng)險，而且盡管高周轉(zhuǎn)犧牲了單個項目利潤率，但事實證明高周轉(zhuǎn)帶來的資本收益水平提升遠遠超過單個項目的利潤率損失。當(dāng)前外部市場的不確定性和日趨激烈的競爭都要求企業(yè)加快周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率。
（三）實現(xiàn)多元化融資
資金鏈安全作為企業(yè)價值增長的重要保障一直倍受關(guān)注。從2010年開始，我國資本市場就基本上關(guān)閉了包括股權(quán)和債權(quán)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道，企業(yè)從資本市場獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調(diào)控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)進入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來，隨著企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的好轉(zhuǎn)，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來自銀行的借款仍然是開發(fā)企業(yè)籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的大量要求，因此，融資創(chuàng)新，尋求新的融資渠道將是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要策略。企業(yè)可以探索合作開發(fā)模式，引入房地產(chǎn)信托，還可以加大對新型房地產(chǎn)基金、海外融資等創(chuàng)新融資渠道的關(guān)注。
合作開發(fā)可以變相融資，達到雙方共贏的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)需要的資金和土地，合作方則通過投資獲得相應(yīng)的經(jīng)營收益。而且合作開發(fā)可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來規(guī)模效益，有效分散市場風(fēng)險，合作雙方共同開發(fā)、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益。房地產(chǎn)信托投資可以吸引大量的社會閑散資金，融資效率較高，而且房地產(chǎn)信托受到嚴(yán)格的政府監(jiān)管，安全性較高。房地產(chǎn)企業(yè)還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問題，而且可以引進國外的先進經(jīng)營理念和更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金運營方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業(yè)的優(yōu)勢開拓海外融資渠道。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和抗風(fēng)險能力都有一定的強化作用。
（四）強化企業(yè)危機意識，提高企業(yè)經(jīng)營能力
由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況變差，生產(chǎn)經(jīng)營能力難以在短期內(nèi)得到有效的改善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化危機意識，加強抗風(fēng)險能力，提高自身的經(jīng)營能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規(guī)模和土地儲備取勝的時代已經(jīng)遠去，房地產(chǎn)企業(yè)不能再冒進經(jīng)營，應(yīng)合理控制土地占用量，謹(jǐn)慎拿地，經(jīng)營理念也應(yīng)該從“土地為王”回歸到“現(xiàn)金為王”，確保經(jīng)營活動創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，這才是企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的根基。
居高不下的房價，讓許多對住房有剛性需求的消費者望而卻步，即使國家出臺了救市政策，也并不能為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身的經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎拿地，加快項目的開發(fā)進程，對庫存商品房做好各項促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價風(fēng)險，從而提高存貨周轉(zhuǎn)率。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要加快銷售回款的進度，確保資金及時到賬，縮短應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)時間。
（五）實施品牌創(chuàng)新，形成核心能力競爭優(yōu)勢
隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。由依靠土地升值發(fā)展到產(chǎn)品競爭，行業(yè)競爭程度不斷升級更將競爭模式逐步帶向品牌競爭。這種競爭模式的轉(zhuǎn)變一方面是因為行業(yè)的成熟發(fā)展，另一方面是因為在政策調(diào)控下房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機需求被抑制，消費者購房行為趨于理性，對企業(yè)品牌、項目品質(zhì)、行業(yè)風(fēng)險等許多方面的認(rèn)知能力都有所提升。順應(yīng)市場的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多的回歸到品牌、產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)等自身能力的建設(shè)上。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來企業(yè)的競爭能力將不僅僅體現(xiàn)在住宅本身，服務(wù)配套也將成為客戶購房時重點考慮的因素。企業(yè)要進一步豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競爭優(yōu)勢的企業(yè)往往才能更準(zhǔn)確地把握市場變動，抓住發(fā)展良機。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流量管理
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展后，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱性行業(yè)。近年來，國家多次推出限制房價、提高貸款利率、限制購房等房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了遏制。雖然自2014年下半年以來，我國對房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步放松了調(diào)控，給企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，但調(diào)控造成的影響短期內(nèi)依然存在。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達到企業(yè)價值最大化的目標(biāo)，通過預(yù)測、決策、計劃、控制、報告和分析等手段全面系統(tǒng)的管理本企業(yè)不同時期現(xiàn)金流入、流出的時間和數(shù)量的活動。
一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點
相比較一般企業(yè)“貨幣資本實物資本貨幣資本”的資金循環(huán)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)則是“貨幣資本地產(chǎn)資本房產(chǎn)資本商品資本貨幣資本”這樣一個貨幣資金的長期循環(huán)[1]。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈運行模式，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點包括：
（一）資金需求額大，籌集任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象是房屋土地、大型開發(fā)項目等，高額的地價以及房屋工程造價使得投資數(shù)額少則千萬，多則上億。并且，房地產(chǎn)的開發(fā)項目往往可能不止有一個項目，很可能多個項目同時進行，就更加增大了資金的需求數(shù)額。同資金需求數(shù)額一起增加的是籌集項目資金的難度，一般企業(yè)只有在創(chuàng)立之初或者擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的情況下需要籌集大量資金，而在日常經(jīng)營過程中只需要籌集一部分流動資金來維持企業(yè)的生產(chǎn)運營，即使籌不到資金，企業(yè)只要維持現(xiàn)有規(guī)模也能繼續(xù)生存下去。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，籌集不到資金面臨的風(fēng)險很肯是項目終止，其損失的巨大的，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此相比較一般企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資壓力非常大。[1]
（二）資金流轉(zhuǎn)時間長
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈表現(xiàn)為貨幣資金的長期循環(huán)，貨幣資金回收所經(jīng)歷環(huán)節(jié)多、時間長。一般來說，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)從征地開始，需要經(jīng)歷土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工交付使用等多個階段，通常要花費2-3年甚至更長并且，所開發(fā)的項目只有銷售到一定的數(shù)量之后才能回收成本。因此開發(fā)期長、資金周轉(zhuǎn)緩慢、回收期長共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)時間長的特點。
（三）資金流波動幅度大、分布不均
由房地產(chǎn)資金鏈的結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)公司開發(fā)項目之初要籌集大量的貨幣資金，再將這些貨幣資金投向各個項目，經(jīng)過地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本、商品資本等環(huán)節(jié)，最后從這些項目中回收大量資金。由于回收周期長的特點，很可能某年投入了大量資金，現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量為負(fù)，而另一年到了銷售階段則回籠大量資金，現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，凈現(xiàn)金流量為正。[2]以萬科2008-2013年度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為例，可以看出房產(chǎn)企業(yè)資金流波動幅度大的特點。
（四）資金占用風(fēng)險大
房地產(chǎn)項目的資金一旦投入就具有了不可移動性。即使企業(yè)所處的內(nèi)部環(huán)境以及社會經(jīng)濟、市場等外部環(huán)境發(fā)生重大變動，也很難進行調(diào)整和改變。[3]這樣資金一旦投入，風(fēng)險就會隨著回收的不確定因素的增加而增加。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一般都會借助金融機構(gòu)以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構(gòu)或者資本市場出現(xiàn)變動，資金鏈就很容易斷開，從而加劇資金占用的風(fēng)險。再次，近幾年國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策性的調(diào)整，2010年明確了首次購房的標(biāo)準(zhǔn)，2012年央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，首套房優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，利率的上調(diào)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，是的預(yù)期收益相對降低。與此同時為了加強房貸風(fēng)險的防控，對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)進行一系列的行政降福，加上人們對房地產(chǎn)投資的理性回歸，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金無法良性循環(huán)，產(chǎn)生財務(wù)危機。[4]
（五）現(xiàn)金流量管理涉及的關(guān)系復(fù)雜
房地產(chǎn)資金鏈的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性。一般企業(yè)的財務(wù)關(guān)系基本都是圍繞投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、員工、被投資者、企業(yè)內(nèi)部各部門以及國家財政、銀行、審計、工商稅務(wù)而展開。而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除此之外，在經(jīng)營過程中還要處理與被遷動單位和居民、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位、委托建房單位、接受由此轉(zhuǎn)讓土地的單位等機構(gòu)及個人的關(guān)系。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售特點，其余消費者個人的各種預(yù)收預(yù)付和應(yīng)收應(yīng)付關(guān)系更加頻繁復(fù)雜。[5]
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量現(xiàn)有管理體系
現(xiàn)金流量管理的對象是企業(yè)的整個資金價值運動，涉及企業(yè)的每一方面，不僅僅局限于現(xiàn)金資產(chǎn)，現(xiàn)金管理是現(xiàn)金流量管理的重要組成部分，但現(xiàn)金管理并不等同于現(xiàn)金流管理。現(xiàn)金流量管理是企業(yè)價值管理的一部分，它以企業(yè)價值最大化為目標(biāo)，所以現(xiàn)金流量管理必須從企業(yè)戰(zhàn)略的角度出發(fā)。企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系的內(nèi)容主要包括：經(jīng)營活動現(xiàn)金流、投資活動現(xiàn)金流和籌資活動現(xiàn)金流。
（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理
就房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營活動主要包括有：銷售房屋、出租房屋、發(fā)包工程。轉(zhuǎn)讓土地、征用土地、批租土地以及購買建筑材料、繳納稅款、支付利息等。其中，經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：銷售房屋、出租房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、稅費返還等；而經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：發(fā)包工程、支付員工工資、征用土地、購買設(shè)備材料、支付營業(yè)稅所得稅等。[6]
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理主要包括日常經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理、企業(yè)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量管理、應(yīng)收賬款管理三個方面。
1. 日常現(xiàn)金流量管理
（1）現(xiàn)金流量的管理?，F(xiàn)金流量包括流入量、流出來和凈流量，其反映了企業(yè)現(xiàn)金盈余水平：流入量大于流出量，企業(yè)財務(wù)狀況良好，反之企業(yè)則面臨著財務(wù)風(fēng)險。[7]房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營過程中，要對日?，F(xiàn)金的流入量和流出量有一定把握，計算出理論上凈流量余額的理想值，編制現(xiàn)金收支計劃、對日?，F(xiàn)金流入流出量進行控制，加速流入，合理控制流出。
（2）現(xiàn)金流速的管理。現(xiàn)金流速是指現(xiàn)金投入到回籠的速度，綜合反映企業(yè)經(jīng)營效率與流動資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金鏈長、轉(zhuǎn)期速度慢的特點，而這些都不利于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營的順利進行。因此為了提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，加速資金循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)要在：縮短建造交付時間、建立有效的現(xiàn)金流考核制度、加快房屋銷售速度等方面不斷加強。
（3）現(xiàn)金流程的管理?，F(xiàn)金流程涉及了企業(yè)授權(quán)審批制度、職責(zé)分工、業(yè)務(wù)受理程序以及內(nèi)部稽核制度等，反映了企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流動的程序。房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)關(guān)系較一般企業(yè)要復(fù)雜，因此企業(yè)更應(yīng)該對各個流程進行優(yōu)化升級，確?，F(xiàn)金流能安全有限的進行循環(huán)。
2.企業(yè)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量管理
（1）現(xiàn)金流量的預(yù)算?，F(xiàn)金流量總預(yù)算更加著重于規(guī)劃控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營活動，從而保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，而日常現(xiàn)金流量預(yù)算著重于合理安排企業(yè)日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金支付，保障企業(yè)現(xiàn)金流有條不紊、周而復(fù)始，從而保障企業(yè)再生產(chǎn)的順利進行，為企業(yè)創(chuàng)造價值提供條件。房地產(chǎn)企業(yè)在每年年初，應(yīng)編制資金預(yù)算計劃，包括資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩大部分內(nèi)容。其中收入預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)銷售房屋所得現(xiàn)金凈增加額，支出預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅利所需的資金支出。
（2）現(xiàn)金收入的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的收入來源主要是由銷售房屋產(chǎn)品產(chǎn)生。因此現(xiàn)金收入管理的重點則應(yīng)該放在提高企業(yè)銷售變現(xiàn)能力，加強房屋市場反饋功能，制定房屋銷售的最優(yōu)方式，盡量按照社會需要的數(shù)量和質(zhì)量來組織房屋建設(shè)和銷售。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)較特殊的銷售方式，應(yīng)收賬款較之一般企業(yè)數(shù)額巨大，因此催收應(yīng)收賬款是加強現(xiàn)金收入管理的又一重要內(nèi)容。
（3）現(xiàn)金支付的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金支出主要由土地成本支出和建筑安裝支出構(gòu)成，加強土地購置款項和工程建筑款項的管理成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付管理的主要內(nèi)容。[8]
（二）籌資活動現(xiàn)金流量管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的運用過程中，資金扮演者極重要的角色，由于資金需求量大，為了維持資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，籌資活動對于房地產(chǎn)企業(yè)而言就顯得意義重大。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對的問題是如何多渠道、有效地籌集資金，構(gòu)建良性資金鏈。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，一般都會借助金融機構(gòu)以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構(gòu)或者資本市場出現(xiàn)變動，資金鏈就很容易斷開，使得企業(yè)面對的財務(wù)風(fēng)險加劇。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為了分散籌資風(fēng)險、降低籌資成本、提高籌資效率，務(wù)必要開發(fā)多渠道的籌資方式，選擇最優(yōu)籌資組合。[9]
籌資包括內(nèi)部籌資和外部籌資，而企業(yè)內(nèi)部籌資方式也就是自有資金籌集，主要包括企業(yè)自有資金、其他速動資產(chǎn)和近期內(nèi)可回收的應(yīng)收款項等。自有資金具有無需支付利息的優(yōu)勢，當(dāng)某一個開發(fā)項目的預(yù)計利潤遠遠高于銀行存款利率時，企業(yè)就可以根據(jù)自身能力適時地投入自有資金。自有資金除了一部分存于銀行的現(xiàn)金，還包括信用證、銀行票據(jù)、股票和債券以及各種應(yīng)收款項等。預(yù)售樓宇也是一種重要的內(nèi)部籌資手段，一方面預(yù)售樓宇可以籌集到一部分建設(shè)資金，另一方面也可將一部分市場風(fēng)險分擔(dān)給客戶。利用客戶資金風(fēng)險小、成本低，是最佳的負(fù)債經(jīng)營方案，只要項目能按時交付使用，資金即可定期流入，也不必考慮負(fù)債償還問題。
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動主要還是依靠外部籌資，且籌資渠道單一，主要還是借助銀行信貸籌集，對銀行等金融機構(gòu)依賴性過大，其實外部籌資的方式還有很多，例如：融資租賃、售后租回、上市融資（包括發(fā)行股票、發(fā)行公司債券等）、各類信托資金、吸引外資、借助有經(jīng)濟實力的公司合作開發(fā)等等。在綜合考慮宏觀經(jīng)濟政策、自身特點以及項目特點的情況下，企業(yè)應(yīng)該打開多種籌資渠道，盡可能降低籌資成本、合理安排用資時間，以保證企業(yè)資金投放需求。（作者單位：大連民族大學(xué)文科綜合實驗中心）
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流管理；現(xiàn)金流管理體系
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是一項高投入、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來保證其日常經(jīng)營運轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成長與生存，此外，由于近年來國家政策的實施及宏觀調(diào)控的影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)間競爭的加劇的影響，完善的現(xiàn)金流的管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注現(xiàn)金流管理，并制定了相應(yīng)的現(xiàn)金流管理制度，現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要議題之一。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強現(xiàn)金流管理的重要性
房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特性，決定了其需要大量的資金作為日常運營的儲備。由于房地產(chǎn)業(yè)的項目周期通常較長，成本與收入的變動性較大，成本的變動與實際收益的變動存在一定的滯后性，且調(diào)整的期限通常較長。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流直接反應(yīng)出了企業(yè)的財務(wù)狀況與企業(yè)實際業(yè)績間的相互關(guān)系。企業(yè)業(yè)績的好壞通?？梢詮默F(xiàn)金流量的財務(wù)報表中得到體現(xiàn)。通過企業(yè)現(xiàn)金流管理將現(xiàn)金流與收益質(zhì)量相結(jié)合，不僅能提高企業(yè)的收益質(zhì)量，而且能真實地反映企業(yè)的實際業(yè)績。另外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量相當(dāng)大?，F(xiàn)金流管理將房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與現(xiàn)金的支出狀況通過現(xiàn)金流量表反映，同時，現(xiàn)金流量表能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。也即當(dāng)現(xiàn)金流量大于現(xiàn)金的支出額度，資金的流通速度較快時，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強的償債能力，企業(yè)管理者此時可根據(jù)投資的需要進行合理投資。合理的現(xiàn)金管理能幫助企業(yè)管理者進行正確的投資決策。
三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理普遍存在的問題
（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不適應(yīng)
目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理目光短淺，過度重視眼前的短期利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)?，F(xiàn)金流管理沒有被提到與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展的高度上來，對現(xiàn)金流管理層次較低，主要關(guān)注企業(yè)的日常經(jīng)營活動，如現(xiàn)金預(yù)算、日常現(xiàn)金流量、流程與流動速度，追求短期的盈利目標(biāo)，忽略了現(xiàn)金流管理長期的戰(zhàn)略目標(biāo)，導(dǎo)致現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。此外，在土地儲備方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)意識到土地儲備與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線，土地儲備越多，企業(yè)的固定資產(chǎn)越多。正是由于土地資源的稀缺性，導(dǎo)致越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光放在積累土地，認(rèn)為掌握的土地資源越多，企業(yè)的資產(chǎn)就越殷實。但是土地儲備量的上升，在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)，從長遠來看土地儲備的上升侵占了企業(yè)大量的現(xiàn)金量，過度的土地儲備會導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流縮減，導(dǎo)致企業(yè)用于投資生產(chǎn)的現(xiàn)金量不足，在一定程度上制約了企業(yè)的未來發(fā)展，使現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)背道而馳。
（二）企業(yè)管理層對現(xiàn)金流管理的意識淡薄
通過現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠清晰地獲得企業(yè)的資金流動的相關(guān)信息。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理者缺乏財務(wù)管理的理論知識，對企業(yè)財務(wù)報表反映的會計信息分析不夠全面，導(dǎo)致其無法在危機關(guān)頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，巨大經(jīng)濟利潤誘惑的背后，吸引了越來越多的企業(yè)對房地產(chǎn)的關(guān)注，并紛紛對房地產(chǎn)進行不同程度的投資，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的文化素質(zhì)水平不高，缺乏現(xiàn)代化的現(xiàn)金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者將會計、出納等重要職位聘用自己的親屬擔(dān)任，為房地產(chǎn)企業(yè)資本化與規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展埋下了隱患，甚至可能造成企業(yè)的衰敗。另外，企業(yè)管理者過度重視經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)企業(yè)對定期召開的財務(wù)大會，在進行預(yù)算分析時，過于強調(diào)企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的財務(wù)預(yù)算規(guī)劃，不利于企業(yè)合理地做出正確的投資決策。
（三）現(xiàn)金流管理體系不健全
現(xiàn)金流管理的最終目標(biāo)是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金流動的穩(wěn)定性，為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。產(chǎn)品銷售和融資籌資是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源渠道，購地款、工程款及由于生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的管理費用、營銷費用和財務(wù)費用等則是構(gòu)成現(xiàn)金流出的主要方式?，F(xiàn)金流管理的本質(zhì)是保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理體系尚不完善，主要表現(xiàn)為企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系低層次、不規(guī)范、缺乏科學(xué)性。在現(xiàn)金流管理模式上，一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)過度追求現(xiàn)金流管理短期目標(biāo)，忽略了長期的現(xiàn)金流管理。同時，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨的現(xiàn)金流比率高，而現(xiàn)金流的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流凈值連年呈現(xiàn)負(fù)值，為企業(yè)未來的發(fā)展埋下了禍根。在實際業(yè)務(wù)操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)投資過度重視土地儲備制度。土地和現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造無限價值驅(qū)動了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)追求土地的儲備，而土地的儲備是需要高成本的，大量的土地儲備造成企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，大大減少了企業(yè)的現(xiàn)金流量，易導(dǎo)致現(xiàn)金流的失衡。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，對銀行依賴程度高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金、債券等方式，而票據(jù)（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對現(xiàn)金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導(dǎo)致房地產(chǎn)企要做好現(xiàn)金流的管理工作[1]。
（四）現(xiàn)金流管理全程控制重視度低
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈貫穿于生產(chǎn)、銷售、售后等各環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)對資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理過多地重視事后監(jiān)控環(huán)節(jié)，忽略了事前與事中的現(xiàn)金流管理。此外，現(xiàn)金流管理涉及財務(wù)部、銷售部、工程部等各部門，由于各部門管理范圍的不同，各部門對現(xiàn)金流管理的認(rèn)識不同，存在現(xiàn)金流管理是財務(wù)部的職責(zé)的認(rèn)識偏差，導(dǎo)致其對現(xiàn)金流管理的重視度不夠，現(xiàn)金流管理全程監(jiān)控機制缺乏事前預(yù)測、事中控制與事后分析的有機結(jié)合?，F(xiàn)金流管理離不開各部門各人員間相互協(xié)調(diào)與合作，脫離了任何一環(huán)節(jié)都無法保障現(xiàn)金流管理的順利開展。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤，并將現(xiàn)金流管理與利潤目標(biāo)直接掛鉤，對業(yè)績的考核偏重企業(yè)的短期利潤，沒有從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，過度重視企業(yè)現(xiàn)金流管理的量，忽視了現(xiàn)金流管理的質(zhì)量。企業(yè)無法正常發(fā)放員工工資、沒有資金用以購進原材料、需要繳納大量現(xiàn)金用于交稅時，現(xiàn)金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法在規(guī)定期限內(nèi)支付土地款項，發(fā)生拖欠土地款和工程款等不良行為。
（五）成本控制與現(xiàn)金流管理不匹配
大部分房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制偏重于房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制，忽略了項目開發(fā)前期的可行性成本，招投標(biāo)所帶來的成本與項目設(shè)計環(huán)節(jié)中所涉及的成本控制，易導(dǎo)致企業(yè)在這些環(huán)節(jié)中成本支出超出現(xiàn)金預(yù)算范圍，成本控制與企業(yè)現(xiàn)金流管理嚴(yán)重失調(diào)。在企業(yè)的日常經(jīng)營活動中，大部分企業(yè)對日常的成本支出的控制較為嚴(yán)格，追求收入最大化，將現(xiàn)金流管理的目標(biāo)至于短期的收益最大化，忽略了企業(yè)長遠發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，國家政策會對房地產(chǎn)業(yè)帶來直接的影響，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，加上外部宏觀環(huán)境的影響，抑制了房價的攀升，與此同時，用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的人工成本、建筑原材料價格不斷上漲，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本不斷上升，房價的下跌與房地產(chǎn)項目成本的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配與成本控制不協(xié)調(diào)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理建議與對策
（一）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合
現(xiàn)金流管理要把握企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，從企業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，改變現(xiàn)金流管理停滯在企業(yè)運營低層次的局面。無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)進行現(xiàn)金流管理時要立足企業(yè)所處的環(huán)境，對環(huán)境因素進行正確分析，保證現(xiàn)金流動與企業(yè)環(huán)境變化趨勢相吻合。同時，房地產(chǎn)總公司要與其子公司進行信息的溝通與交流，房地產(chǎn)子公司制定的現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo)要與總公司的預(yù)算目標(biāo)相協(xié)調(diào)，子公司制定的現(xiàn)金流管理最終是要服務(wù)于總公司的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，是對現(xiàn)金流管理體系的補充，不能脫離房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的總規(guī)劃，從整體上把握公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對其子公司的現(xiàn)金流進行實時的監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決子公司現(xiàn)金流預(yù)算不合理，導(dǎo)致子公司資產(chǎn)短缺對總公司的不良影響。針對主營房地產(chǎn)的企業(yè)，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)考慮自身資金狀況制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)金流管理。同時，對于非主營房地產(chǎn)的企業(yè)而言，除了自身資金狀況外，要經(jīng)得起房地產(chǎn)業(yè)高回報的誘惑，理性地制定出符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理，避免盲目跟進房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)的投資風(fēng)險。
（二）樹立全局觀念，提高財務(wù)管理意識
現(xiàn)金流管理是財務(wù)管理的重要工作議題，是內(nèi)部控制管理的重要組成。房地產(chǎn)企業(yè)成長在現(xiàn)代管理的時代，應(yīng)充分把握現(xiàn)金流管理的全局觀。具體應(yīng)做到：首先，樹立正確的現(xiàn)金流管理的全局意識，現(xiàn)金流管理是服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不應(yīng)局限在企業(yè)項目開發(fā)或日常業(yè)務(wù)的某個環(huán)節(jié)，應(yīng)立足企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)工程部、財務(wù)部、成本部等部門的工作，提高各部團結(jié)協(xié)作的合力，更好地服務(wù)于企業(yè)的總體規(guī)劃。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層的財務(wù)意識，普及財務(wù)管理相關(guān)知識，提高管理層對財務(wù)管理的理論知識與實踐操作能力。確保企業(yè)管理者能夠正確地閱讀和分析財務(wù)報表，對掌握的會計信息做出正確的現(xiàn)金流管理決策。與此同時，一方面要明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部、銷售部、工程部等各部門的權(quán)責(zé)，使其正確履行其權(quán)責(zé)。針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的要職，應(yīng)慎用選人政策，嚴(yán)格規(guī)范的選人聘任制度，選擇具有財務(wù)專業(yè)知識與操作實踐能力的人擔(dān)任相應(yīng)的職位，以保證財務(wù)管理的順利進行。另一方面要針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的特性，有針對性地開展財務(wù)知識普及，組織相應(yīng)的財務(wù)理論與實踐的培訓(xùn)，提高各部門對企業(yè)現(xiàn)金流管理的重視度。
（三）完善現(xiàn)金流管理體系
由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的大動脈，完善的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得十分必要。在現(xiàn)金流管理體系的構(gòu)建上，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理權(quán)集中至財務(wù)部門，由財務(wù)部執(zhí)行企業(yè)現(xiàn)金流出的審批，同時，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模在財務(wù)部下屬單位設(shè)置兩級不同的現(xiàn)金使用權(quán)限，按照收支兩條線管理方式嚴(yán)格實施企業(yè)現(xiàn)金流管理[2]；其次，保證企業(yè)資金三級權(quán)限管理制度的執(zhí)行，將資金按照規(guī)定的時限及時收回，確保企業(yè)管理層能夠正確掌握現(xiàn)金流的整體情況，便于資金的統(tǒng)一調(diào)度，避免資金出現(xiàn)呆賬、壞賬的現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范現(xiàn)金流管理的流程，明確各職能部門或各員工的職責(zé)，以保障現(xiàn)金流管理在各環(huán)節(jié)順利開展。再者，企業(yè)應(yīng)加強對現(xiàn)金流管理的階段性考核，配合相應(yīng)的獎懲，以充分調(diào)動各部門積極參與現(xiàn)金流管理，為房地產(chǎn)企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)疏通渠道。此外，企業(yè)應(yīng)重視財務(wù)信息系統(tǒng)的建立。一方面信息系統(tǒng)的建立能夠幫助企業(yè)及時跟進房地產(chǎn)項目開發(fā)實施進度，監(jiān)控成本支出與現(xiàn)金流動情況，為企業(yè)財務(wù)部及管理者正確分析財務(wù)信息提供依據(jù)。另一方面，通過財務(wù)信息系統(tǒng)的完善，及時地傳遞房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的信息，方便與客戶進行信息的交流與溝通，跟進資金的流動，提高資金回籠的速度與效率。
（四）健全各環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理
現(xiàn)金流管理囊括現(xiàn)金流預(yù)算、收入和融資管理各環(huán)節(jié)。對于房地這樣需要殷實的資金為支撐的行業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險，嚴(yán)格把關(guān)企業(yè)財務(wù)與資金來源狀況，同時，企業(yè)要對現(xiàn)金流進行及時的預(yù)測、分析、報告與控制以保證企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)顯得十分必要。在現(xiàn)金流預(yù)算管理方面，由于房地產(chǎn)工程項目的周期通常較長，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，制定嚴(yán)格的現(xiàn)金流預(yù)算管理目標(biāo)，按照年度、季度、月份將目標(biāo)細(xì)化，并定期對短期現(xiàn)金流管理預(yù)算進行監(jiān)督控制，以滿足現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)的需要；在現(xiàn)金流收入管理上，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于銷售房屋產(chǎn)品，具體應(yīng)注意如下五個要點：第一，在產(chǎn)品項目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)好各部門、各組織團體間的相互關(guān)系，盡可能完成項目產(chǎn)品的預(yù)售要求，盡早獲得預(yù)售許可證。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視產(chǎn)品售后的應(yīng)收款項的催收，以回籠房款。第三，提高金融財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防意識，運用多樣化的付款方式，保證開發(fā)資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，避免將風(fēng)險集中在銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)信譽發(fā)行債券，運用股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多樣化渠道進行融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際需要，盡量縮短項目施工期限，縮減項目開發(fā)的規(guī)模，以減少資金的需求，同時，通過開展有效的營銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現(xiàn)金的流動性，降低企業(yè)不必要的費用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要預(yù)留資金用以保證企業(yè)后續(xù)運作，這就要求企業(yè)要對資金的使用進行合理的分配，對后期的項目施工計劃、現(xiàn)金的使用提前預(yù)測并進行相應(yīng)的預(yù)算安排。第五，對于大中型的房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，可建立資金的統(tǒng)一集中管理機制。及時對分屬的子公司現(xiàn)金流動進行監(jiān)控，將現(xiàn)金流的管理權(quán)收歸總公司，對其進行集中統(tǒng)一管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中有效地對閑散的資金進行合理的分配與投資，同時為企業(yè)集中財力化解經(jīng)營及財務(wù)風(fēng)險奠定了基礎(chǔ)。
（五）協(xié)調(diào)成本控制與現(xiàn)金流管理間的關(guān)系
針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與現(xiàn)金流管理失衡的問題，具體應(yīng)做到如下兩點：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視成本控制與現(xiàn)金流管理的各個環(huán)節(jié)，不應(yīng)將成本控制局限于項目的施工階段。對于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的前期可行性研究，招投標(biāo)所帶來的成本與日常工作中所產(chǎn)生的各項成本支出，均應(yīng)謹(jǐn)慎對待，加強對現(xiàn)金管理的重視程度，對項目開發(fā)前期、企業(yè)日常工作的各環(huán)節(jié)的成本支出進行事前的預(yù)測，并給予合理的預(yù)算，以保證成本支出與現(xiàn)金流動相協(xié)調(diào)。其次，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確對待成本支出與收入的關(guān)系，把握全局的發(fā)展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業(yè)對成本的控制與現(xiàn)金流管理可以從項目的時間安排與項目的金額兩個維度進行開展。根據(jù)項目進展與企業(yè)的資金狀況，以年度、季度、月安排項目的進展，編制企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算表，對企業(yè)項目的現(xiàn)金流動進行實時的監(jiān)控。同時，財務(wù)部應(yīng)確保項目開展在企業(yè)的資金流動和項目安排的可控范圍之內(nèi)，對于超出的成本進行及時地調(diào)控，正確處理成本控制與現(xiàn)金流的問題。
五、結(jié)論
現(xiàn)金流包含了現(xiàn)金的流入與流出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動率較高。經(jīng)濟快速發(fā)展的背后，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著經(jīng)濟發(fā)展的浪潮崛起，越來越多的大中小企業(yè)紛紛步入房地產(chǎn)業(yè)。然而，大部分企業(yè)只看到高額利潤，房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量大、具有很高的經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險往往不被重視?，F(xiàn)金流管理的重要性能夠被大多企業(yè)洞悉，但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理仍存在很多問題，這是步入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須正視的，同時，建立和完善企業(yè)的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分必要的。
參考文獻：
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（一）現(xiàn)金流的概念 現(xiàn)金流是用于記錄企業(yè)在商品銷售、提供勞務(wù)、對外出資以及支付稅款等日常經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流動的狀況情況。在眾多指標(biāo)中，現(xiàn)金流能夠全面的反映一個公司在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動以及籌資活動的情況。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點 主要包括：
（1）資金需求量大。由于房地產(chǎn)行業(yè)項目本身的特點，決定了該行業(yè)在資金需求量上比較大大。因此，僅靠企業(yè)的自有資金，房地產(chǎn)開發(fā)公司是不能維持日常運轉(zhuǎn)的。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)資金在支出上具有集中性的特點，但資金的來源卻比較分散，使得該行業(yè)企業(yè)必須擁有更大規(guī)模的現(xiàn)金流入。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)“以小博大”的發(fā)展模式，使得該行業(yè)企業(yè)對銀行資金的依賴度長期以來居高不下。照此發(fā)展下去，企業(yè)的資金鏈很容易被拉斷，對于中小企業(yè)將是更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
（2）周轉(zhuǎn)周期較長。對任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，從開始選擇位置，到房屋竣工驗收直至出售，一般均需要3到5年的時間。此外，房地產(chǎn)商品要想收回成本獲取利潤，只能是等該樓盤銷售到一定數(shù)量之后才能獲得，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)比較長的特點。并且，該行業(yè)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的周期要明顯高于其他行業(yè)的上市公司。
（3）資金占用風(fēng)險大。房地產(chǎn)項目的資金一旦投入，就具有不可移動性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商就很難根據(jù)發(fā)生的各種變化對資金用途及時的加以改變和調(diào)整，使得現(xiàn)金流的投入風(fēng)險性加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流存在的問題
（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流現(xiàn)狀 為了能夠更好地研究我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)金流現(xiàn)狀，選取14家該類行業(yè)的上市公司進行分析比較。其中營運指數(shù)是反映一個企業(yè)現(xiàn)金流質(zhì)量非常重要的指標(biāo)，對這14家房地產(chǎn)上市公司2007—2010年的現(xiàn)金流量進行分析計算，得出每家公司三年的營運指數(shù)并進行加權(quán)平均，因此得出每個上市公司近三年的平均營運指數(shù)，進而得出整個房地產(chǎn)行業(yè)的營運指數(shù)，如表1所示：
經(jīng)計算得出：房地產(chǎn)業(yè)上市公司平均營運指數(shù)為-9.477。
通過對這些上市公司的營運指數(shù)進行分析，不難看出：近10家上市公司的營運指數(shù)均小于1，占到所調(diào)查總數(shù)的71.43%，說明該行業(yè)上市公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流質(zhì)量并不是很好；而只有四家上市公司的營運指數(shù)大于1，現(xiàn)金流質(zhì)量較好，僅占調(diào)查總數(shù)的28.57%。通過以上數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的現(xiàn)金流質(zhì)量普遍不太理想。
此外，在所選的14家房地產(chǎn)上市公司中一共有7家上市公司存在著連續(xù)三年經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況，占到所調(diào)查公司總數(shù)的50%；而有5家上市公司在這三年內(nèi)均出現(xiàn)過經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為負(fù)值的情況，只有2家上市公司連續(xù)兩年經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為正。不難看出：在我國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司中，經(jīng)營現(xiàn)金流量存在著不可忽視的問題。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流問題分析 主要表現(xiàn)在：
（1）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值是目前房地產(chǎn)企業(yè)的一個共性問題。據(jù)統(tǒng)計，42家房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-365.99億元；萬科、招商地產(chǎn)、金地集團、保利地產(chǎn)四大上市地產(chǎn)開發(fā)商，2007年的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，并且均為各公司5年來的最低值。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的負(fù)值越大，表明該行業(yè)經(jīng)營性活動的現(xiàn)金流越低。
（2）資金短缺現(xiàn)象較為普遍。由于缺乏有效的成本管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目在開工前，沒有對該項目進行組織設(shè)計以及制定成本計劃。在工程進行過程中，缺乏嚴(yán)格的成本控制措施，因此造成了很多不必要的現(xiàn)金流出，導(dǎo)致虧損。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，沒有全面的權(quán)衡企業(yè)成本，導(dǎo)致了后來的經(jīng)營風(fēng)險加大以及資金流緊張。此外，歷史原因以及不良資產(chǎn)等諸多因素的影響使得資金短缺的現(xiàn)象更加普遍。
三、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流問題完善對策
（一）制定與現(xiàn)金流現(xiàn)狀相符合的發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)在制定發(fā)展戰(zhàn)略時，應(yīng)合理地考慮現(xiàn)金流的去向，使得該企業(yè)現(xiàn)金流與所制定的發(fā)展戰(zhàn)略相符合。企業(yè)應(yīng)努力做到：戰(zhàn)略要充分考慮本公司的現(xiàn)金流狀況，現(xiàn)金流也要為該企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略所服務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合自身的實際狀況來制定發(fā)展戰(zhàn)略，而不是進行盲目擴張。若只是盲目擴張，極易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣的資金密集型企業(yè)而言，一旦資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，就會危及到公司的生存。
（二）保持現(xiàn)金流平衡 由于房地產(chǎn)企業(yè)投資回報期比較長，且投入資本比較巨大，所以很容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的情況。筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)可以將不同投資回報期、不同回款方式的業(yè)務(wù)進行組合，這樣便可以有效地分散風(fēng)險，降低該行業(yè)企業(yè)發(fā)生現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不靈的概率，維持現(xiàn)金流的平衡，防止出現(xiàn)現(xiàn)金流斷開的情況。
（三）加強現(xiàn)金收入管理 銷售開發(fā)的商品房所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來源。筆者認(rèn)為：加強現(xiàn)金收入的管理，能夠有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流質(zhì)量，降低現(xiàn)金流斷開的可能性。可以通過以下途徑來加強現(xiàn)金收入的管理：協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快項目開發(fā)進度，使其房屋盡快達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，縮短現(xiàn)金回款的周期；加大應(yīng)收賬款的催收力度，促進房款回籠；開展靈活多樣的促銷措施，使資金按預(yù)期回籠。
（四）提高資金使用率 由于房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，所以對該類企業(yè)應(yīng)當(dāng)加速資金周轉(zhuǎn)，加強對資金籌措的管理。筆者認(rèn)為：該類企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先編制資金籌措計劃和相關(guān)的費用支出預(yù)算，盤活不良資產(chǎn)和呆滯的資產(chǎn)，提高資金使用率，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益?？傊行岣哔Y金的使用率，能夠減少資金短缺發(fā)生的概率。
（五）縮短工程項目開發(fā)周期 如果房地產(chǎn)行業(yè)能做到既不影響整個戰(zhàn)略發(fā)展，還能適當(dāng)?shù)乜s小投資規(guī)模，縮短工程項目的開發(fā)周期。這樣既可以降低房產(chǎn)開發(fā)的資金需求量，也可以根據(jù)市場情況的變化及時調(diào)整銷售策略。筆者認(rèn)為：在不影響企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的同時，適當(dāng)縮短項目開發(fā)周期，可以有效地提高資金回籠速度，還可以提高售價。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是非常有利的。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過以下方式加強現(xiàn)金流管理，降低資金風(fēng)險：適度增加投資性房產(chǎn)的規(guī)模，這不僅可以維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，還可以在資金緊缺時將該房產(chǎn)作為融資的抵押資產(chǎn)或者直接變現(xiàn)；積極拓寬融資渠道，例如第三方資產(chǎn)抵押貸款、內(nèi)部職工集資等。
在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)“資金為王”的理念已得到普遍的認(rèn)同。房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)內(nèi)保持較強的競爭優(yōu)勢，則必須要擁有充足的現(xiàn)金流。但縱觀我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流質(zhì)量仍存在著不少問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中求的生存和發(fā)展，就必須通過各種方式加強對現(xiàn)金流的管理，這樣才能促進本企業(yè)乃至整個行業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)金流；有效管理；策略
市場競爭所帶來的壓力是任何一個市場主體都不可能逃脫的，所以各行各業(yè)的企業(yè)都在積極尋求自身長遠發(fā)展的有效方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，減小資金風(fēng)險，提高現(xiàn)金流管理的有效性，就是一個重要的方式。那么現(xiàn)金流的有效管理對于房地產(chǎn)企業(yè)有哪些作用呢？而房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流又有哪些特點呢？
一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流簡論
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其現(xiàn)金流有著不同其他企業(yè)的特殊性，所以，現(xiàn)金流管理的有效性對企業(yè)的發(fā)展來說有著至關(guān)重要的作用。下面我們就來分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點和進行現(xiàn)金流管理的重要性。
1.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特征
房地產(chǎn)企業(yè)是一個利益回收周期比較長的企業(yè)，所以，其具有“投資大、周期長、風(fēng)險高、供應(yīng)鏈長等特點，是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)?！边@是對房地產(chǎn)企業(yè)資金使用狀況總的概括，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，企業(yè)資金大部分使用處為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和房屋銷售環(huán)節(jié)，在多種情況下，一個房地產(chǎn)企業(yè)要同時進行幾個項目的開發(fā)，這種情況下，其所需要的周轉(zhuǎn)資金就很多。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)中現(xiàn)金流的特點如下：首先，投資量大，周期長。這是其中最主要的特點，在開始開發(fā)時就需要投入大量的土地出讓金，在實施開發(fā)項目時還要投入大量的材料費用和人工費用。而該部分投資要一直持續(xù)到房屋銷售出去之后才能夠?qū)崿F(xiàn)收益，大概需要兩到三年的時間。其次，現(xiàn)金流分布呈現(xiàn)不均勻狀況。主要是因為，房地產(chǎn)企業(yè)可能會集中在一年開發(fā)多個項目，所以這一年現(xiàn)金流的流出量就要大，而流入量相對就會比較小。最后，資金使用風(fēng)險較大。若大量資金被投入到了項目當(dāng)中，那么企業(yè)就會嚴(yán)重缺少流動資金，而回收資金狀況又不確定，所以風(fēng)險較大。
2.現(xiàn)金流對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性
首先，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。因為市場經(jīng)濟的發(fā)展充滿了動態(tài)性，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要把握著充分的現(xiàn)金來適應(yīng)市場需求的變化而進行開發(fā)方向的轉(zhuǎn)變，提高自身的競爭力。其次，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。房地產(chǎn)企業(yè)手中現(xiàn)金流的多少就直接決定了其經(jīng)濟應(yīng)變能力和償債能力，同時也關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的融資，現(xiàn)金凈流量的速度同企業(yè)發(fā)展所需的資金之間是成反比例關(guān)系的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題研究
由于近些年來房地產(chǎn)企業(yè)的重視方向出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，這就導(dǎo)致了對資金管理中的現(xiàn)金流管理的重視度在下降，所以在現(xiàn)金流管理中出現(xiàn)了一定的問題，這些問題的存在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，導(dǎo)致資金管理中出現(xiàn)了風(fēng)險。
1.現(xiàn)金流管理工作缺少戰(zhàn)略針對性
由于我國現(xiàn)金流管理工作開展的時間相對較短，所以很多工作還不是非常成熟，現(xiàn)金流管理層面還停留在企業(yè)的運行階段，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是一樣，并沒有針對企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略進行有針對性的現(xiàn)金流管理。從總體上來看，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理尚停留在“現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理”，沒有同房地產(chǎn)企業(yè)長遠的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，也就導(dǎo)致了管理工作缺少針對性和重點。
2.現(xiàn)金流管理欠缺全面性
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，管理方式全面控制和管理的效果越來越被各個企業(yè)所重視，但是，對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流還沒有進行成熟的全面管理。大多數(shù)情況下的現(xiàn)金流管理都停留在了事后的分析和處理上，并沒有做好事前的預(yù)測和事中的控制。從普遍意義上來講，企業(yè)資金運行大致可以分為籌集、運用和分配三個階段，而具體表現(xiàn)出來的就是企業(yè)現(xiàn)金的流入與流出。所以，進行現(xiàn)金流的全面控制和管理是房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略實施的有效保障，同時也能夠輔助經(jīng)營過程的有效控制。
3.現(xiàn)金流管理缺乏質(zhì)量意識
質(zhì)量意識缺乏主要是指在對現(xiàn)金流進行管理過程中，沒有對業(yè)績質(zhì)量產(chǎn)生足夠的重視度，導(dǎo)致了現(xiàn)金流導(dǎo)向作用沒有充分發(fā)揮。因為，在房地產(chǎn)企業(yè)中考核方式還是以利潤為主要導(dǎo)向，所以，管理方式和意識存在著嚴(yán)重的被動性和滯后性，所以只有在現(xiàn)金嚴(yán)重短缺的情況下，才會重視到現(xiàn)金管理質(zhì)量問題。
在房地產(chǎn)暴利時代終結(jié)，近期邁入短暫“負(fù)利”時代，且未來中長期保持微利時代的發(fā)展浪潮下，絕大多數(shù)房企眼下的經(jīng)營重心，可能不再只是發(fā)展或者利潤，而更應(yīng)該是基于銷售乏力、現(xiàn)金短缺的生存問題。另一方面，伴隨市場、資金、土地集中度越來越高，整個房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的進化和馬太效應(yīng)的分化都在加速，房企若不主動出擊，強化自身競爭優(yōu)勢，被行業(yè)邊緣化和淘汰的可能性就非常之大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流有效管理的策略探析
房地產(chǎn)企業(yè)之所以要對現(xiàn)金流進行管理主要是為了實現(xiàn)其價值創(chuàng)造的目的，而從不同的層面來看其又可以分為戰(zhàn)術(shù)性管理和戰(zhàn)略性管理，在新形勢之下，戰(zhàn)術(shù)性管理顯然已不能滿足經(jīng)濟長遠發(fā)展的要求，所以房地產(chǎn)企業(yè)在對現(xiàn)金流進行戰(zhàn)術(shù)性管理的提前下，還要做好戰(zhàn)略性管理。
1.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理
現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理主要是從現(xiàn)金流的預(yù)算、收入、支付、融資等層面進行管理。預(yù)算，其重點是控制與規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)宏觀上的經(jīng)營活動，從而對戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實現(xiàn)起到保障作用。而具體的預(yù)算實現(xiàn)方式要從年初開始，由財務(wù)部進行本年度資金預(yù)算計劃的編制，其中包括了資金預(yù)算支出和收入兩個體系，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利益是其永恒的目標(biāo)，所以，預(yù)算收入是預(yù)算中最核心的部分；收入管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其收入的現(xiàn)金流主要來自于建筑物的銷售環(huán)節(jié)，所以加強收入管理就要加大對銷售環(huán)節(jié)的管理力度，強化銷售環(huán)節(jié)的變現(xiàn)能力，對于已銷售的賬款要積極催收，銷售的方式要多元化，盡快讓資金回籠，從而提高資金安全性；支付管理，支付管理主要指的是對土地的成本以及建筑工程款的管理，主要方式可以采取推遲首付款、延長后續(xù)付款等時間，施工單位墊付等方式實現(xiàn)；融資管理，指房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長遠發(fā)展就應(yīng)該多渠道融資，從而減低融資風(fēng)險，提高效率。常用的融資方式主要有銀行貸款、投資基金的引入、上市融資、租賃融資等方式。
2.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理
戰(zhàn)略性管理主要是指對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流進行管理的過程中，要把管理工作同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、生命周期、平衡發(fā)展等結(jié)合起來。第一，進行戰(zhàn)略性針對管理。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的流向要隨著企業(yè)戰(zhàn)略的變化而變化，同時要服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，但是，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定也要同現(xiàn)金流管理相一致，要有針對性的進行制定，防止盲目自大造成不必要的經(jīng)濟損失。所以，在現(xiàn)金流向著戰(zhàn)略方向流動時事先一定要對戰(zhàn)略發(fā)展的環(huán)境和實現(xiàn)的可能性進行調(diào)查和分析，從而確保高額的現(xiàn)金流向能夠獲得更高額的利益回報。第二，現(xiàn)金流隨著生命周期而動。對于任何企業(yè)來說，其發(fā)展都是分階段進行的，在不同的階段中發(fā)展目標(biāo)是不同的，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是一樣，所以，現(xiàn)金流量也要隨著生命周期的不同而不斷變化?，F(xiàn)金管理者要具有較強的分析能力和洞察能力，從而準(zhǔn)確的判斷出不同階段對現(xiàn)金流的需求量，從而制定相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)，因此，“戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理必須與各階段的特點相匹配，要突出重點”。第三，管理工作要動態(tài)平衡的進行。這里的動態(tài)平衡對象指的是“資金的流動性、收益性和增長性”，而其中流動性是指“企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現(xiàn)金數(shù)額或通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力的描述?！保F(xiàn)金流動性的增強是可以通過提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的循環(huán)速度來實現(xiàn)的；而收益性是指“企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)”，而收益性的實現(xiàn)在于領(lǐng)導(dǎo)者的投資決策，不單單限制在現(xiàn)金流當(dāng)中，任何資產(chǎn)的投資都可以實現(xiàn)；增長性，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力的一種表現(xiàn)，在發(fā)展能力中自我的積累能力是關(guān)鍵，而這種積累能力又與現(xiàn)金流的有效利用有著密不可分的關(guān)系。
結(jié)束語：
對于處于競爭異常激烈的房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流管理方式方法不正確，就會給其帶來很大的金融風(fēng)險，所以，一定要在經(jīng)濟發(fā)展新態(tài)勢下，把現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理和戰(zhàn)術(shù)性管理相結(jié)合，實現(xiàn)全面管理和控制，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的安全性和穩(wěn)定性。
“慎拿地、少開工、調(diào)結(jié)構(gòu)、保銷售、去庫存、控節(jié)奏、快周轉(zhuǎn)”漸漸成為寒冬房企主流應(yīng)對之道，面對寒冬，房企一方面要明白不同企業(yè)家底不同、執(zhí)行力不同，要選擇合適且能駕馭的過冬術(shù)；另一方面，需要從戰(zhàn)略上認(rèn)識樓市春夏秋冬皆為常態(tài)，學(xué)會“開源節(jié)流，掌控好現(xiàn)金流”也是房企自身成長與蛻變的最佳課程！
參考文獻：
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摘 要 近年，我國城市化進程的加快大大推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟已成為我國最具活力的經(jīng)濟板塊。隨著地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場上的主體在逐漸增多，市場主體發(fā)展的競爭狀態(tài)也在不斷加劇，在這種極端的狀況之下，房地產(chǎn)企業(yè)除了要通過外部的投資活動提高競爭力之外，還要從內(nèi)部的資金管理上提高自身資金的穩(wěn)定性，尤其是對現(xiàn)金流的管理。那么，現(xiàn)階段我國大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作該如何開展呢？
關(guān)鍵詞 現(xiàn)階段 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流管理
在當(dāng)今經(jīng)濟形式下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流管理對于其投資活動的安全開展有著重要的意義，現(xiàn)金流管理主要是指“房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量，包括其經(jīng)營活動、投資活動以及籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)所開展的現(xiàn)金流管理工作就是指“房地產(chǎn)企業(yè)通過多渠道融資及適時銷售回籠資金等手段，讓企業(yè)保有正向現(xiàn)金流，從而保障企業(yè)的正常運作與發(fā)展” 。
一、房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理必要性分析
對于我國大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，進行現(xiàn)金流管理是存在著一定必要性的。首先，明了的現(xiàn)金流量能夠清晰的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量。房產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量指的是“財務(wù)報告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實業(yè)績之間的相關(guān)性”，也就是說，若企業(yè)的業(yè)績能夠被收益充分的表現(xiàn)出來，則證明收益質(zhì)量較高，相反則證明收益質(zhì)量較低。房地產(chǎn)行業(yè)最重要的一個特征就是收益周期比較長，投入成本與收益之間的對比存在著明顯的滯后性，有時甚至?xí)?jīng)歷幾年時間。而現(xiàn)金流量對利益質(zhì)量的反映則具有實效性，這種實效性的存在就提高了利益質(zhì)量。其次，通過現(xiàn)金流量能夠分析出房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)彈性。財務(wù)彈性為“企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境和利用投資機會的能力，主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較?！比绻髽I(yè)當(dāng)前所有的現(xiàn)金流量能夠超過當(dāng)前所需要支出的現(xiàn)金量，這就證明企業(yè)的現(xiàn)金流量比較充足，房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)彈性就會比較大，相反則證明企業(yè)的財務(wù)彈性較小，這樣就能夠給房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展提供方向上的指引。最后，現(xiàn)金流能夠反映公司償債能力。在破產(chǎn)房產(chǎn)企業(yè)中有很多都是因為自身的償債能力不足，雖然表面上看存在著很多現(xiàn)金量，但是與其所承擔(dān)的債務(wù)相比較來說還是存在很大差距。如果房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流相對比較穩(wěn)定，那么，其現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)速度也會相應(yīng)的較快，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力會有很大程度的提高。所以說，對現(xiàn)金流進行管理，掌握企業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)金狀況，考慮到自身償債能力的情況下，房產(chǎn)企業(yè)就會慎重選擇自己的投資方向以及資金投入量。
二、現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式
現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競爭壓力比較大，尤其是經(jīng)濟壓力相對較大，所以，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是現(xiàn)金需求量較大的房地產(chǎn)企業(yè)更需要一個穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，因此，需要采取有效的現(xiàn)金流管理方式。
1.管理方式要結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致
房產(chǎn)企業(yè)進行現(xiàn)金流管理的主要目的就在于要提高企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的可靠性，因此，現(xiàn)金流管理方式要與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量會隨著其投資項目的變化而不斷變化，這樣房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也應(yīng)該做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，避免在發(fā)展過程中盲目冒進，給企業(yè)現(xiàn)金鏈造成緊張狀態(tài)。同時，大中型房產(chǎn)企業(yè)在進行現(xiàn)金流管理過程中要具有全面性，總公司和分公司的狀況都應(yīng)該有所了解，在此前提下才能夠進行現(xiàn)金流的分配，避免分公司出現(xiàn)現(xiàn)金緊張而導(dǎo)致總公司的發(fā)展出現(xiàn)危機，也就是說完整全面的財務(wù)規(guī)劃才能夠更好的服務(wù)于大中型房產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。
2.強化現(xiàn)金流預(yù)算管理工作
預(yù)算工作是對現(xiàn)金的流向的一種預(yù)測工作，在大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理工作中，也要建立預(yù)算管理制度，在該制度中要根據(jù)公司的實際狀況編制出公司的年度現(xiàn)金流預(yù)算，并把這一年度預(yù)算分解為月度預(yù)算落實到各個活動單位，并實行預(yù)算結(jié)果問責(zé)制，也就是說，在實際工作中要以預(yù)算結(jié)果為活動執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，如果在活動中所應(yīng)用的先盡量超出了預(yù)算要仔細(xì)分析并找到其中存在的原因，根據(jù)原因解決問題。這種預(yù)算管理制度的建立就能夠保證在大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要的現(xiàn)金流量有所保證，節(jié)省經(jīng)濟法發(fā)展中現(xiàn)金流的投入量，提高房產(chǎn)企業(yè)的償債能力。
3.加強融資管理力度
房地產(chǎn)企業(yè)就是以資金為發(fā)展基礎(chǔ)的，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中所需要的資金量是非常巨大的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資對其發(fā)展來說非常重要。在現(xiàn)金流管理工作中也應(yīng)該包括房產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在融資管理工作中企業(yè)要積極努力的拓寬自己的融資渠道，并提高自己的融資信譽，這樣企業(yè)的現(xiàn)金流就有了穩(wěn)定的來源，大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要的資金就會有所保障，除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過“拼盤授信、其他項目資產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)重組融資、多種信托融資、施工方融資、墊資以及與其他公司合作開發(fā)等”各種融資方式進行全面有效的融資，大中型房地產(chǎn)企業(yè)還可以進行融資結(jié)構(gòu)的改善，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。
4.開展房產(chǎn)資金集中管理
大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流最好要統(tǒng)一到集團公司名下進行統(tǒng)一管理，這樣總公司會根據(jù)各個分公司的實際需求進行現(xiàn)金流的調(diào)度，以便協(xié)調(diào)公司的整體資金流向。如果條件允許的情況下，在總公司可以設(shè)立內(nèi)部銀行，對各個公司所使用的現(xiàn)金流進行統(tǒng)一結(jié)算與管理，也可以采取“異地項目公司在集團指定銀行開戶、實行資金余額及資金調(diào)度考核等”，這樣對資金進行集中管理的方式能夠提高資金的利用率，把分公司閑置的資金用來進行多方向投資，同時還可以用總公司的資金實力來化解分公司的資金風(fēng)險。
結(jié)束語：由于我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)受著來自國家政策和行業(yè)自身的壓力，在發(fā)展過程中所表現(xiàn)出來的資金問題越來越明顯，尤其是現(xiàn)金流管理上存在著一些問題已經(jīng)影響了大中型房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，因此，本文對現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式進行了簡要論述，還望對房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)有所幫助。
參考文獻：
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