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序論：在您撰寫房地產(chǎn)稅納稅籌劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
納稅籌劃是在遵循國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，納稅人為了實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，根據(jù)政府部門制定的納稅政策導(dǎo)向，對企業(yè)所涉及到的納稅行為進(jìn)行合理的優(yōu)化與安排，降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)的一種財務(wù)管理活動。納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國依據(jù)我國法律實施的對社會經(jīng)濟進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國法律法規(guī)的前提下，企業(yè)為降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)而采取的一種合理調(diào)整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國相關(guān)法律的保護(hù)，它與偷稅漏稅有著本質(zhì)的區(qū)別。②超前性。納稅是企業(yè)的基本義務(wù)，國家對企業(yè)進(jìn)行稅收的依據(jù)主要是根據(jù)企業(yè)的各項行為發(fā)生了應(yīng)稅事項，而納稅籌劃是企業(yè)在沒有發(fā)生應(yīng)稅事項活動之前，對企業(yè)的各項活動進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃與安排，從而實現(xiàn)企業(yè)少納稅或者提高經(jīng)濟效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時效性。納稅籌劃的目的是企業(yè)利用現(xiàn)有的法律法規(guī)對企業(yè)的行為進(jìn)行科學(xué)的安排，如果社會環(huán)境發(fā)生變化，而企業(yè)的應(yīng)稅事項行為卻沒有相應(yīng)的做出調(diào)整可能就會造成企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅行為。
2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性與可行性分析
2.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性分析
房地產(chǎn)由于其建設(shè)周期時間長，涉及納稅環(huán)節(jié)多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本比較高，在我國房地產(chǎn)業(yè)盈利空間不斷下降的情況下，實施對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃對國家和房地產(chǎn)企業(yè)本身而言都是必要的：首先，通過納稅籌劃可以合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整?；诜康禺a(chǎn)在整個國民經(jīng)濟中的重要位置，通過國家宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)整是保證社會穩(wěn)定、經(jīng)濟健康發(fā)展的基礎(chǔ)，通過納稅籌劃能夠及時的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。其次，納稅籌劃有利于避免企業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)的行為進(jìn)行合理調(diào)整，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險，避免企業(yè)采取違規(guī)的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。通過納稅籌劃可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的納稅成本。從而降低企業(yè)的融資成本，保障企業(yè)有更多的的資金用于施工建設(shè)過程中，并且通過納稅籌劃也實現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)范化管理。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性分析
根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境來看，實施納稅籌劃已經(jīng)具備完善的條件：①房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境已經(jīng)非常成熟。一是納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，國家鼓勵企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，納稅籌劃是企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容；二是我國稅法法制環(huán)境不斷優(yōu)化，比如我國在2014年出臺了房屋交易稅收政策保證我國房地產(chǎn)稅務(wù)的進(jìn)一步完善。稅務(wù)法律的不完善為企業(yè)的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境有利于納稅籌劃的實施。一是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分析，幾乎房地產(chǎn)企業(yè)在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項，因此較多的稅種為企業(yè)實施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)非常注重納稅籌劃，為此他們引進(jìn)與培養(yǎng)了大量的懂稅務(wù)的專業(yè)人才，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
3房地產(chǎn)企業(yè)各階段的納稅籌劃分析
3.1開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃分析
①籌資方式不同所導(dǎo)致的企業(yè)納稅金額也就不同，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的籌資主要有權(quán)益籌資和負(fù)債籌資。不同的籌資方式對企業(yè)產(chǎn)生的納稅影響也不同，比如：假設(shè)以房地產(chǎn)企業(yè)計劃籌資4500萬元，借款年利率為10%，項目預(yù)計利潤為1000萬（扣除各種經(jīng)濟費用），企業(yè)的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會以公開發(fā)行股票的方式融資4500萬，企業(yè)的所得稅率為25%。第二種：采取權(quán)益融資和負(fù)債融資相結(jié)合的辦法，但是權(quán)益融資比重要大，向社會發(fā)行360萬股股票，每股發(fā)行價格為10元，剩余的900萬元向金融機構(gòu)借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進(jìn)行，但是負(fù)債比例要大，公開發(fā)行股票融資1800萬，其余的2700萬向金融機構(gòu)借款。通過對上述三種方案進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：隨著權(quán)益資本比重的下降，企業(yè)應(yīng)納所得稅稅額分別為250萬、227.5萬、182.5萬，呈遞減趨勢。通過對這三種方案的對比，第三種企業(yè)的應(yīng)稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業(yè)通過合理的配置籌資方式可以降低企業(yè)的應(yīng)稅比重。②利息費用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中涉及到的一個重要稅種，對于土地增值稅的計算主要是根據(jù)增值率的大小進(jìn)行征收，因此合理的去除項目費用是降低增值額，減少企業(yè)納稅金額的重要途徑。由于開發(fā)階段對稅收構(gòu)成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從降低利息角度入手，比如企業(yè)通過負(fù)債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機構(gòu)提供利息證明，以便扣除相應(yīng)的利息項目金額。
3.2銷售階段的納稅籌劃分析
①房屋定價策略的納稅籌劃。隨房屋進(jìn)行定價是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房價的策略并不能為企業(yè)帶來高額的利潤，相關(guān)還會增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，因為高營業(yè)收入預(yù)示著高額的稅負(fù)。因此需要企業(yè)按照銷售計劃合理的進(jìn)行納稅籌劃，將一部分房屋以低價格銷售，以此實現(xiàn)土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內(nèi)。②促進(jìn)方式的納稅籌劃。隨著國家宏觀調(diào)整政策的不斷出臺，樓市在經(jīng)過快速上升階段，已經(jīng)處于相對低迷的狀態(tài)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售不理想，為此企業(yè)為了回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)選擇促銷的方式，但是房地產(chǎn)選擇的促銷方式不合理就會增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅，房地產(chǎn)企業(yè)制定了購買商品房贈送實物的方式，其結(jié)果就是該企業(yè)要將實物的銷售市值納入到企業(yè)應(yīng)繳納稅款事項之中。
3.3現(xiàn)有階段的納稅籌劃分析
在房屋銷售一部分之后，企業(yè)為了投資以及對外出租他們選擇預(yù)留一部分商品房，這樣一來就會產(chǎn)生營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅費，這些稅費的存在會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響。①閑置房產(chǎn)投資納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)將沒有銷售出去的或者計劃中不銷售的商品房以對外出租或者以房屋作為入股資金進(jìn)行利潤分紅的方式進(jìn)行投資，經(jīng)過大量的實證證明，房地產(chǎn)企業(yè)采取對外租賃的方式能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對外租賃的方式之后產(chǎn)生的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅將以房屋對外租賃的價格為稅收依據(jù)。因此房屋的租金高低直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，通過合理分解房屋租賃價格是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要首選。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將房屋租賃價格中的水、電以及物業(yè)費等進(jìn)行單獨核算的方式。
4房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險及應(yīng)對措施
4.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險主要有：稅收政策的變化、預(yù)測生產(chǎn)經(jīng)營活動的變化、與稅務(wù)部門信息溝通的不及時、沒有從企業(yè)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行合理安排以及財務(wù)人員綜合素質(zhì)缺乏等方面的風(fēng)險。
4.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險的應(yīng)對措施
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；合理避稅
中圖分類號：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 24-0000-01
近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)非常的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房價的持續(xù)上漲令百姓苦不堪言，國家為了抑制房價持續(xù)的上漲，制定了一系列相應(yīng)的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規(guī)避納稅風(fēng)險，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。
由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國現(xiàn)行稅制中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊密相關(guān)的有企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、營業(yè)稅、印花稅，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、印花稅6個稅種在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的所占的比重比較小，因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要稅種有：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
一、營業(yè)稅的納稅籌劃
營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動主要涉及營業(yè)稅9個稅目中的3個：建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率分別為3%，、5%、5%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以從降低營業(yè)稅的計稅依據(jù)著手，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人銷售不動產(chǎn)時向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。我國稅法還規(guī)定從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)?，以及代承租者支付的水、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r款后的余額作為營業(yè)額①。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時往往還需要代收維修基金和水電初裝費等各種配套設(shè)施費，這些代收款項就擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅基，造成了企業(yè)多交了營業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托其他物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費用的手續(xù)費繳納營業(yè)稅，這樣就可以大大的減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的繳納。
二、土地增值稅的納稅籌劃
我國土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變增值率的方法有三種：（1）合理確定房價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己實際情況，分析比較按行業(yè)的市場利潤率正常出售繳納土地增值稅負(fù)后的利潤和降低房產(chǎn)價格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優(yōu)惠后的所得利潤，據(jù)此調(diào)整房產(chǎn)價格，避免增值額稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴大房地產(chǎn)開發(fā)成本，加大公共配套設(shè)施費和基礎(chǔ)設(shè)施費的投入，不但可以改善住房環(huán)境，而且能夠增加扣除額，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。（3）合理利用混合建房模式，我國稅法規(guī)定納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對于采取不單獨核算的企業(yè)，為降低土地增值稅稅負(fù)，企業(yè)可以對各個開發(fā)項目的開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同；或者，將價格不同的房地產(chǎn)銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節(jié)省稅款。
三、企業(yè)所得稅的納稅籌劃
我國稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅率一般為25%，應(yīng)納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項目。準(zhǔn)予扣除項目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的、與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金、損失和其他支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用的納稅籌劃有兩個方向：（1）合理的分配業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費，減少稅收成本。（2）在遵循新企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據(jù)實扣除費用的額度。對于有扣除限額的費用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該竭盡全力爭取用夠標(biāo)準(zhǔn)，使其在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)達(dá)到最高限額。
所以我們在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時可以從以下幾個方面進(jìn)行考慮：（1）變現(xiàn)金捐贈為實物捐贈我國稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益捐贈支出不超過年度利潤總額1.2%的部分準(zhǔn)予扣除③。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)實物捐贈，一方面，所贈房產(chǎn)的費用和開發(fā)成本可以在企業(yè)繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)所贈的房產(chǎn)可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費用籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，按照我國稅法的規(guī)定，利息費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生的影響就會有很大的區(qū)別，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準(zhǔn)予扣除；房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年④。所以企業(yè)在此基礎(chǔ)上可適當(dāng)?shù)目s短折舊年限，加速房產(chǎn)價值回收，使企業(yè)前期利潤后移，后期成本費用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時間價值，這也是企業(yè)理財?shù)囊环N基本理念。（4）對于廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費出現(xiàn)超標(biāo)而面臨納稅調(diào)增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對于未超標(biāo)的廣告促銷費用在最高限額內(nèi)據(jù)實扣除。
通過以上研究，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)針對企業(yè)的納稅特點，結(jié)合企業(yè)的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業(yè)成本，達(dá)到企業(yè)利潤的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造生機，獲取最大的利潤。
參考文獻(xiàn)：
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注：
①《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。
②《財政部、國家納稅總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第十三條。
③《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第53條規(guī)定。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 銷售 納稅籌劃
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃
(一)努力控制房地產(chǎn)增值率
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額?？鄢椖坑校喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。
需要特別強調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注。現(xiàn)舉例說明如下：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預(yù)扣除項目的金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業(yè)選擇了第一個方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點，這時企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤為160萬元。如果企業(yè)選擇了第二個方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業(yè)所得的利潤為147萬元，看似企業(yè)的銷售價格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。
(二)設(shè)立獨立核算的銷售公司
以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價格來獲得免征點，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，但是這個方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價格。因此，通過房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門分離出來，并設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價格來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。
現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項目的金額為840萬元，這時房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤為186萬元。
而如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這時要將銷售部門分離出來，設(shè)立獨立核算的銷售子公司，如果這時房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分享出來的銷售子公司所實現(xiàn)銷售利潤為300萬元，所需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤244.5萬元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)在通過設(shè)立銷售公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤58.5萬元。
另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設(shè)立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)移來達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門分離出來設(shè)立獨立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，考慮納稅籌劃的成本。
(三)變房地產(chǎn)銷售為投資
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。
二、結(jié)束語
綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。
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合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。
稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。
企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利的社會團(tuán)體和國家機關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利性社會團(tuán)體和國家機關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。
另外，對于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。
納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)、勞動保障部門或其指定機構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。
利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。
房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達(dá)到最高峰。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費超支15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。
則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 000×33%＝231 000（元）
這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足?？梢?，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。
利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。
1、如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）
2、如果分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。
豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）
分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。
房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點進(jìn)行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真掌握好稅收籌劃，將對企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預(yù)見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當(dāng)將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠(yuǎn)的意義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;企業(yè)財務(wù)
從2002年起,房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及其領(lǐng)導(dǎo)下的全國國稅、地稅系統(tǒng)列為專項稽查的重點行業(yè),覆蓋面是百分之百。最近一年的時間內(nèi),政府對房地產(chǎn)市場的管理措施不斷出臺,行業(yè)管理和政策逐步地在趨于規(guī)范和嚴(yán)格,對于房地產(chǎn)的稅收也正在逐步地加強管理,提出了一系列的稅收征管措施,多年的房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作,使稅務(wù)部門積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗和方法,檢查的水平也全面提高了,可以說目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險是空前的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作,第一類是納稅遵從工作,所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成后的納稅申報,以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點是各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成。第二類工作是納稅籌劃。納稅籌劃就是指企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項沒有完成,或者尚未發(fā)生的納稅準(zhǔn)備工作。它的特點是企業(yè)的各種經(jīng)濟事項還沒有完成,完全可以在事先加以調(diào)整,事先加以籌劃,事先重新計劃安排,目的是盡可能地規(guī)避稅收風(fēng)險,盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？傮w來講,一個房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方面,二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同,但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。
二、房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作的必要性
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重,是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負(fù)擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān),也跟中國整體稅收制度安排有關(guān),這是稅制因素,為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了必要性的原因。
傳統(tǒng)的落后的納稅模式是來自于納稅人納稅意志,要引進(jìn)新的觀念和納稅籌劃的模式也是由納稅人自身決定的。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的稅務(wù)稽查的危機,是因為稅務(wù)系統(tǒng)征管建設(shè)方面的原因,主管部門在加強征管,逃稅、偷稅已存在高風(fēng)險。
企業(yè)規(guī)范發(fā)展的要求,這是來自于企業(yè)長遠(yuǎn)建設(shè)的原因。
籌劃不是空中樓閣,由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在和特定稅制要素內(nèi)容的存在,為企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的案例分析
納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實現(xiàn)稅收零風(fēng)險的目的,而在稅法允許的范圍內(nèi),通過經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項經(jīng)濟活動進(jìn)行事先安排的過程。很顯然,納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟人行為,企業(yè)就像降低生產(chǎn)成本和開發(fā)成本一樣,去降低稅收成本,這是一個新的概念,新的一種理念。與逃稅或者其他非法手段之間有著明顯的區(qū)別:從目的上來講,納稅籌劃不但為了減輕稅負(fù),還要追求零風(fēng)險;從手段上來看,納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整,而不是事后補救。
納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整,比如現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司A,投資2000萬元到房地產(chǎn)公司B,占B公司股份比例為50%,B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司,兩年后B公司獲得稅后利潤3000萬元,現(xiàn)有一個公司C,愿意收購B公司,C公司和A公司協(xié)商如下,C公司收購B公司肯定要把B公司股份都要買下,每個股東都要談,他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的方案,有以下兩種:第一種是C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份。第二種是A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬,然后再按股本價2000萬轉(zhuǎn)讓給C公司,請問A公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該選擇哪種成交方式?其實作為A公司來講,無論是先分1500萬還是再轉(zhuǎn)2000萬,也是拿回3500萬,如果一次性轉(zhuǎn)讓也是拿回3500,但是哪一種拿回的方式更好,稅交得更少?當(dāng)然是第二種方案好。因為股權(quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓要交營業(yè)稅。所以這是非常重要的,在這個問題當(dāng)中當(dāng)然要選擇先分利潤后轉(zhuǎn)讓的方式,因為只有先分利潤,才可以確保分回的利潤不征收營業(yè)稅和所得稅,也就是說先分的話一分錢都不用交,如果是一次性轉(zhuǎn)讓的話,A公司投了2000萬,賣股權(quán)賣了3500,說明A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價收益是1500萬元,33%的所得稅,就要交495萬,但是如果采取先分后轉(zhuǎn)的方式有什么好處?因為這個房地產(chǎn)公司B已經(jīng)交過33%的所得稅,A作為法人所得稅回來也是33%,稅法規(guī)定已經(jīng)交過稅了的不再重復(fù)征稅,除非有稅率差,就是公司B是15%的稅率,公司A是33%,回來補交18%;B是18%的稅,A是33%,回來補15%;如果B是33%,A也是33%,回來就不再補稅了。因此,先分利潤實際上比直接轉(zhuǎn)讓要節(jié)省稅收。
納稅籌劃清楚地告訴我們,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候,就要開始籌劃了,哪一股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式更好,為什么?所以納稅籌劃就要求把原來股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同分成兩個合同,分成兩個文件,一個是股東決議,分配利潤的文件,再一個就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,從專業(yè)角度來看,就是把企業(yè)的股權(quán)投資收益所得和股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價所得,準(zhǔn)確地區(qū)別開來。納稅籌劃的要求是盡量地把股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓差價所得轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資收益所得,也就是要求我們一定要采取“先分后轉(zhuǎn)”的方式,這4個字是高度凝結(jié)了對《稅法》的理解與分析。
公司哪些稅是該交的,哪些稅是不該交的,稅法又是怎么具體規(guī)定的,劃分該與不該的界限在哪里?實際上公司的納稅籌劃就是要尋找該與不該的界限,找到這個界限以后盡量規(guī)避。如果條件不成熟的,要創(chuàng)造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去,這是納稅籌劃的整體要求。
四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識的培養(yǎng)
由納稅籌劃的概念可以延伸出兩個重要的概念,企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率和企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率等于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實現(xiàn)的銷售收入乘以百分之百。這個指標(biāo)能夠從整體上反映一個企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況。經(jīng)過有關(guān)專家測算,中國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),平均在10%左右,低于10%和高于10%都說明企業(yè)在納稅當(dāng)中存在一定的問題。影響企業(yè)稅負(fù)率變化的主要因素,是企業(yè)的利潤率決定企業(yè)稅負(fù)率,一般情況下隨著利潤率的上升,稅負(fù)率同樣上升;隨著利潤率的下降,稅負(fù)率也跟著下降,兩者呈現(xiàn)同方向變化的關(guān)系。當(dāng)然,分析稅務(wù)籌劃,一定是在既定利潤率前提下來進(jìn)行的,否則就失去基礎(chǔ)了。
公司納稅籌劃是為了減輕稅負(fù),其最終目的是要實現(xiàn)企業(yè)稅收零風(fēng)險。企業(yè)稅收零風(fēng)險是指納稅人正確理解和執(zhí)行國家稅收政策法規(guī),而不存在多交少交稅款的行為,這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生可能來自于兩種情況,一種就是因為政策法規(guī)掌握不清楚,而導(dǎo)致少交稅款被稅務(wù)部門處罰的可能性。另一種是因為對國家政策法規(guī)掌握也是不清楚導(dǎo)致多交稅,給公司效益造成的流失的可能性。企業(yè)多多少少會出現(xiàn)少交稅帶來處罰的可能性,也有可能因為多交稅而被效益流失。我們可以考慮建立一個防范企業(yè)多交稅款的機制,這種機制可以通過專業(yè)機構(gòu)的檢查,也可以通過建立專業(yè)部門檢查。有的單位,還專門設(shè)立了稅務(wù)部、稅務(wù)總監(jiān)或稅務(wù)經(jīng)理這類部門和崗位,主要是負(fù)責(zé)解決稅收方面的計劃和規(guī)劃,特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行,專門設(shè)立了稅務(wù)部、專職的稅務(wù)經(jīng)理崗位,使納稅人員從大量的會計核算當(dāng)中出抽出時間來進(jìn)行專門的稅務(wù)方面的核算,以實現(xiàn)有效降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。
我們的納稅籌劃工作,任重而道遠(yuǎn)!為了實現(xiàn)減輕稅負(fù),降低稅收負(fù)擔(dān)和稅收零風(fēng)險的目的,我們還需要做很多的工作!還需要繼續(xù)總結(jié)和提高!
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強對
自2000年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導(dǎo)致房價高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強籌劃的對策談些看法。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對自身經(jīng)營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動
性；（2）開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風(fēng)險高；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多，因此開發(fā)經(jīng)營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據(jù)規(guī)定的四級超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額?？鄢捻椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實現(xiàn)利潤最大化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產(chǎn)銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。
1．過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。
2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進(jìn)行加計扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃
1．利用合作建房節(jié)稅?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進(jìn)行納稅籌劃。
2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃
1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。
例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。
例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元（設(shè)全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當(dāng)提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設(shè)提高價格Y單位，企業(yè)欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房價在1800～1900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進(jìn)一步增加。
通過以上案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進(jìn)行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計算扣除。
第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這項規(guī)定為納稅人籌劃提供了機會。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。
例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細(xì)則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時，應(yīng)考慮新設(shè)一個獨立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的籌劃。
四、進(jìn)一步加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理
1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。
2．要健全房地產(chǎn)評估機構(gòu)，完善房地產(chǎn)評估規(guī)程，及時為稅務(wù)機關(guān)征稅提供真實可靠的評估材料。稅務(wù)部門要加大對房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應(yīng)強化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強化相關(guān)政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀
1．應(yīng)堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行籌劃。
2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個方面。
參 考 文 獻(xiàn)
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近些年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)行業(yè)已成了國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而隨著房價持續(xù)走高，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)過熱化的發(fā)展趨勢，政府也加大了宏觀調(diào)控力度，采用強化稅收的政策，針對不同房地產(chǎn)企業(yè)以差別化方式執(zhí)行信貸政策等方法對其進(jìn)行監(jiān)管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。鑒于此，企業(yè)通過納稅籌劃來增加企業(yè)收益、規(guī)避納稅風(fēng)險的重要性便逐漸顯露出來。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題
中圖分類號：
D9
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1672―3198（2015）21019101
1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性
1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大
房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設(shè)階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項費用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項，較多的稅種為企業(yè)實施納稅籌劃提供了空間。
1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強
國家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益激烈，企業(yè)要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優(yōu)勢。如今越來越多的企業(yè)實行了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業(yè)的經(jīng)濟效益和會計目標(biāo)的實現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業(yè)稅負(fù)成本和經(jīng)營風(fēng)險，增強企業(yè)競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國家鼓勵企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。
2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析
2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，更多的是關(guān)注短期的或者當(dāng)期的節(jié)稅收益，只是簡單的從規(guī)避稅負(fù)來進(jìn)行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負(fù)進(jìn)行比較，并未從企業(yè)的長遠(yuǎn)利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負(fù)游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。
2.2納稅籌劃人才資源匱乏
納稅籌劃是一項專業(yè)性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業(yè)功底，還要熟練掌握當(dāng)前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財務(wù)人員，他們只會進(jìn)行簡單的帳務(wù)處理，要想讓他們達(dá)到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識水平還很困難，進(jìn)而所進(jìn)行的納稅籌劃方案也就難以達(dá)到預(yù)期的效果。
2.3缺乏納稅籌劃風(fēng)險意識
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃過程中經(jīng)常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺的政策往往會對房地產(chǎn)企業(yè)的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風(fēng)險因素考慮進(jìn)去，風(fēng)險意識淡薄，沒有對未來可能發(fā)生的籌劃風(fēng)險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。
2.4房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃
近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設(shè)計上，按照現(xiàn)行稅收制度對土地要從量計征城鎮(zhèn)土地使用稅，對房屋則要從價計征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會出現(xiàn)土地的稅收進(jìn)入土地的價格，土地的價格構(gòu)成房屋價格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復(fù)征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。企業(yè)若要避免重復(fù)征稅就需要將房地產(chǎn)價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現(xiàn)對一棟房產(chǎn)既征收了包含地價的房產(chǎn)稅，又對房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。
3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議
3.1注重納稅籌劃的整體性
企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃過程中應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負(fù)，而不是
單純降低個別稅種的稅負(fù)。其次，在進(jìn)行方案制定時，
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據(jù)打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據(jù)購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務(wù)部進(jìn)行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。
3.2設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業(yè)務(wù)、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設(shè)一個獨立的納稅籌劃組織機構(gòu)，讓其負(fù)責(zé)制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務(wù)師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)咨詢公司等中間機構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學(xué)性。
3.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風(fēng)險
我國稅收法律政策呈一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當(dāng)我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會有著較大的變動。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強對相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎(chǔ)上還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風(fēng)險。
納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法有時也會存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的，一不小心就會被認(rèn)定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免籌劃風(fēng)險，取得應(yīng)有的收益。
3.4加大稅制改革力度
我國的稅制在不斷的完善但仍有重復(fù)征稅、稅制設(shè)置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負(fù)。一方面國家要根據(jù)實際情況及時對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進(jìn)行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正面干預(yù)，促進(jìn)其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內(nèi)運用合理的方法進(jìn)行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實現(xiàn)資金價值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國家的經(jīng)濟發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。
參考文獻(xiàn)
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